Hvordan sikrer du dig 50% ejerskab?
Du kan opnå ligeligt ejerskab ved at få udarbejdet et nyt skøde, hvor dit navn tilføjes med en ideel halvpart. Det nye skøde tinglyses digitalt, og herefter fremgår I begge som ejere i tingbogen. Dermed får du samme rettigheder og forpligtelser som din mand, også når huset engang skal sælges eller belånes.
Metoden er enkel: I fastlægger den nye ejerfordeling, bestemmer om der skal ske betaling mellem jer, og oplyser herefter fordelingen til skødeskriveren.
Skal boligen skifte ejer?
Det er værd at overveje, om du samtidig vil stå som meddebitor på realkreditlånet; det giver fuld økonomisk symmetri, men banken skal godkende ændringen. Hvis lånet ikke ændres, vil pantet fortsat hvile på hele ejendommen, uanset jeres interne fordeling.
Når skødet er tinglyst, vil du opleve, at alt papirarbejdet er samlet ét sted, hvilket letter fremtidige lånforhandlinger eller salg. Endelig kan I aftale en intern overdragelsesaftale, der beskriver, hvem der hæfter for løbende udgifter, hvis I ønsker maksimal klarhed.
Hvordan kan du købe en andel af huset, og hvad koster det?
At købe en andel betragtes som et almindeligt ejerskifte mellem uafhængige parter, selvom køber og sælger er gift. Prisen kan sættes til markedsværdien, den offentlige vurdering eller en mellemting. Mange vælger at lade en ejendomsmægler udarbejde en salgsvurdering, men du kan også benytte den offentlige ejendomsvurdering som reference.
Købsmodellen betyder, at du betaler en kontant købesum til din mand, hvorefter skødet udarbejdes med betalingen som grundlag. Omkostningerne ved modellen omfatter:
- Købesummen: det aftalte beløb for andelen.
- Tinglysningsafgift: 1.850 kr. + 0,6 % af købesummen.
Du kan finansiere købet via et tillægslån i huset eller private midler. Hvis boligen har luft i belåningen, vil din bank ofte kunne oprette et tillægslån på din halvdel, mens den eksisterende belåning fortsætter uændret for resten.
Når købesummen er betalt, anmeldes skødet, og afgiften hæves automatisk af Tinglysningsretten. Det kan derfor være en god idé at sikre, at midlerne står klar kort før anmeldelsen, så processen ikke bremses unødigt.
Hvordan forærer din mand dig en andel?
Gavemodellen er populær, fordi I kan udnytte familieoverdragelsesreglerne. Din mand kan som udgangspunkt overdrage huset til dig til 15 % under den seneste offentlige vurdering. Foreligger der en 2020-vurdering eller nyere, kan prisen i stedet fastsættes til vurderingen minus 20 %. Afgiften beregnes fortsat som 0,6 % af den andel, der overdrages, men fordi grundlaget bliver lavere, falder beløbet mærkbart.
En gaveoverdragelse kræver, at skødet markerer overdragelsen som gave. Derudover kan banken bede jer om en kort erklæring om, at overdragelsen ikke krænker kreditorernes interesser, særligt hvis der fortsat er realkreditlån i huset.
Skattefritagelsen for ægtefæller betyder, at din mand ikke beskattes af en eventuel ”fortjeneste” ved at give dig andelen. Modtager du gaven, indtræder du blot i hans anskaffelsessum, og senere beskatning udløses først ved et fremtidigt salg.
For at se et detaljeret eksempel på hele metoden kan du kaste et blik på vores artikel om familieoverdragelse trin for trin. Her finder du mere om, hvordan vurderingen vælges, og hvilke dokumenter banken typisk spørger om.
Hvornår er det overhovedet nødvendigt, at du står på skødet?
Hvis I lever i et klassisk ægteskab med formuefællesskab, kan du føle dig godt beskyttet uden et nyt skøde. Ved separation eller død deler I som udgangspunkt alt, og huset indgår i fællesmassen. Alligevel kan der opstå situationer, hvor dit navn i tingbogen giver klarere rettigheder. Hvis den af jer der ejer ejendommen har mere gæld end værdi, vil det være et problem for den anden part ved skilsmisse.
Er I enige om, at du kun skal have brugsret ved dødsfald, er medejerskab ofte ikke nødvendigt. Ønsker du fuld juridisk stemme i forhold til boligens dispositioner – for eksempel ret til at stille huset til sikkerhed eller beslutte fremtidige forbedringer – går vejen derimod gennem et nyt skøde.
Du kan bruge vores beregner til tinglysningsafgift for at se, om omkostningen står mål med fordelene i netop din situation.
Hvad betyder formuefællesskab (delingsformue) og er det i sig selv nok?
Formuefællesskab betyder, at alt, hvad du og din ægtefælle ejer, deles ligeligt ved skilsmisse eller død, medmindre I har aftalt andet. Din manglende registrering i tingbogen ændrer altså ikke det grundlæggende princip: du har krav på halvdelen af nettoværdien.
Men reglerne om delingsformue påvirker ikke, hvem der må belåne, sælge eller pantsætte ejendommen i levende live. Den, der står alene på skødet, kan i princippet disponere uden din medunderskrift (dog ikke sælge ejendommen), medmindre I har særlige fuldmagter eller aftaler. Derfor vælger mange at få sit navn på skødet, så realkreditinstitutter og offentlige registre anerkender din ejerskabssituation løbende.
Har I aftalt særeje gennem ægtepagt, beskytter formuefællesskabet dig ikke, og et skøde kan derfor være endnu vigtigere.
Kort sagt: delingsformuen sikrer dig på sigt, men ikke nødvendigvis i hverdagen. Et skøde giver den daglige juridiske nøjagtighed, mens formuefællesskabet fungerer som et langsigtet sikkerhedsnet.
Hvordan foregår processen med at udarbejde og tinglyse et nyt skøde?
Udarbejdelsen af et nyt skøde består af flere digitale trin, som i praksis kan klares på få dage.
- Indsamling af oplysninger: I oplyser ejendommens matrikel, nuværende lån, overdragelsestype og ny ejerfordeling.
- Skødeskrivning og overdragelsesaftale: Skødeskriveren udfærdiger selve skødet plus en overdragelsesaftale, der beskriver pris og eventuel gave.
- Digital underskrift og anmeldelse: Dokumenterne sendes til underskrift med MitID og anmeldes dernæst til Tinglysningsretten.
- Afgiftsbetaling og kvittering: Afgiften hæves automatisk, hvorefter du modtager tinglysningskvittering som bevis.
Hele processen foregår typisk online, og du kan løbende følge sagen i tinglysningssystemet. Ventetiden i Tinglysningsretten er sjældent mere end få hverdage, men vær opmærksom på perioder med mange handler, hvor ekspeditionstiden kan strække sig.
Når kvitteringen foreligger, bør du gemme pdf’en sammen med overdragelsesaftalen. Du kan også bede skødeskriveren opbevare sagen, hvilket ofte er inkluderet i prisen. Det giver tryghed, hvis du senere har brug for dokumentation.
Hvilke omkostninger er forbundet med skødeændringen og tinglysning?
Det er klogt at budgettere alle udgifter, så du undgår overraskelser. De typiske poster er:
- Tinglysningsafgift: fast 1.850 kr. plus 0,6 % af overdragelsessummen eller vurderingsgrundlaget.
- Skødeskrivningshonorar: 4.950 kr. for en alt-i-en pakke med skøde, overdragelsesaftale og tinglysningsservice.
- Eventuelt vurderingsgebyr: din bank kan beregne et mindre beløb, hvis de skal justere lån eller sikkerheder.
Tilføjer du en ny debitor på realkreditlånet, koster det typisk ikke ekstra stempelafgift, da pantet allerede er tinglyst. Banken kan dog opkræve gebyr for at ændre debitorsammensætningen. Ved kontant betaling mellem jer er der ingen yderligere statsafgift.
