Køb bolig sammen med forældre: Juridiske overvejelser og finansiering

Af Skøde Centret

Når banken siger nej, overvejer mange familier at købe bolig sammen. Det kan lade sig gøre – men kun hvis du styrer jura, skat og foreningsregler rigtigt fra start.

Kan forældre og barn eje en lejlighed sammen – og hvad kræver det?

Det korte svar er ja. Forældre og barn kan som udgangspunkt købe en ejerlejlighed i sameje. I tinglysningen angiver I ejerandele (for eksempel 50/50 eller 90/10), og der udarbejdes et skøde, hvor alle ejere fremgår. Selve handlen ligner en almindelig bolighandel, men der er ekstra lag at holde styr på: skat mellem nærtstående, foreningens vedtægter og bankens krav til hæftelse.

Det første, du bør afklare, er ejerformen: Ejerlejlighed eller andelsbolig. I en ejerforening er der ofte færre personlige krav til ejerne, men der kan være regler om beboelse, udlejning og godkendelse. I en andelsboligforening er det foreningen, der tildeler brugsretten, og her kan vedtægter have mere vidtgående krav om, hvem der må eje og bebo.

Selvom forældre gerne må blive medejere, er det vigtigt at tænke frem: Hvem bor i boligen? Skal barnet bo der fast? Hvad gør I, hvis en part vil sælge? Overvej også, om sameje er det rigtige – eller om et forældrekøb eller en garanti er bedre.

Grundreglen er altså: Medejerskab er muligt, men det skal bringes i orden både juridisk og økonomisk, så I undgår gavebeskatning, uklar hæftelse og konflikter i foreningen.

Hvilke typiske begrænsninger står der i vedtægter og husordener?

Vedtægter i ejer- og andelsforeninger kan sætte rammer, som reelt afgør, om jeres løsning kan godkendes. Læs dem grundigt, før I byder. Her er typiske begrænsninger, vi ofte ser i praksis:

• Krav om beboelse: Boligen skal bebos af ejeren inden for en frist, eller der gælder egentlig beboelsespligt.
• Godkendelseskrav: Bestyrelsen kan kræve at godkende nye ejere – også ved familieoverdragelser.
• Begrænset udlejning: Udlejning kan være helt forbudt eller kun tilladt i en tidsbegrænset periode.
• Forbud mod delelejligheder: Nogle foreninger tillader ikke oplagte deleboliger eller forældremedkøb.
• Særlige forkøbsrettigheder: Foreningen eller naboer kan have forkøbsret, som påvirker videresalg.

I andelsboligforeninger kan der desuden være regler om, at den, der bor i boligen, skal være andelshaver, hvilket kan spænde ben for klassisk medejerskab mellem forældre og barn. Tjek også, om der er krav om minimumsejerandel pr. beboer – enkelte foreninger vil for eksempel ikke godkende, at forældre ejer næsten hele andelen, mens barnet blot ejer en symbolsk del.

Hvordan fungerer skat, gave og afgifter, når I er i familie?

Skatten afhænger af, hvordan I bruger boligen og fordeler udgifterne. Der er tre hovedspor: gave, leje og avance.

Gaver: Hvis barnet bruger forældrenes ejerandel uden at betale, anses det for en gave. Børn kan modtage afgiftsfri gaver op til et årligt bundfradrag, som reguleres hvert år. Over bundfradraget betales gaveafgift til børn (typisk 15 %). Beløbsgrænsen ændres løbende, så tjek den aktuelle sats, før I beslutter jer. Gaver mellem ægtefæller er afgiftsfri, men det gælder ikke mellem forældre og barn.

Leje: Hvis barnet betaler husleje til forældrene for at bruge deres andel, er det lejeindtægt for forældrene og skal beskattes. Lejen skal være rimelig i forhold til standarden, ellers kan skattemyndighederne justere. Du kan dykke ned i rammerne for beskatning ved familieudlejning og forældrehjælp i vores side om forældrekøb og skat.

Avance ved salg: Bor barnet i boligen, kan barnets del ofte sælges skattefrit efter parcelhusreglen. Forældrenes del er kun skattefri, hvis de selv reelt har boet der.

Hvad kræver banken og realkreditten, når I er flere ejere?

Bankens og realkreditinstituttets vurdering handler om to ting: risiko og hæftelse. De vil normalt kræve, at alle på skødet også hæfter for lånene. Det betyder, at forældre oftest bliver meddebitorer og hæfter sammen med barnet. Nogle banker vil ikke acceptere, at kun barnet hæfter, hvis forældrene står på skødet.

Banken ser på jeres samlede økonomi, indtægter, faste udgifter og den ønskede belåningsgrad. Derudover vurderes ejendommens værdi og markedssalgbarhed. Du kan orientere dig i centrale begreber som lånegrænse, hovedstol og bidrag for at forstå bankens prissætning.

En forældregaranti (kaution) kan være et alternativ, men banken kan stadig kræve, at forældrene hæfter solidarisk. Bliver I begge meddebitorer, er udgangspunktet, at I hæfter for hele lånet og ikke kun i forhold til jeres ejerandel. Det er værd at overveje, om en begrænset kaution eller et mindre medejerskab kan give barnet tilstrækkelig finansiering uden at gøre forældrenes risiko unødigt stor.

Endelig kigger banken på foreningens økonomi og vedtægter. Stramme udlejningsregler, store vedligeholdelsesplaner eller høj fællesgæld kan påvirke bankens risikovurdering og dermed lånevilkårene. Kommunikér åbent med banken om jeres plan for beboelse, betaling af udgifter og exit, så I undgår ubehagelige krav i sidste øjeblik.

Hvordan bør en samejeoverenskomst mellem forældre og barn se ud?

En samejeoverenskomst er jeres sikkerhedsnet. Den beskriver spillereglerne, mens I er enige – så I har noget at læne jer op ad, hvis I bliver uenige. Vi mener, at medejerskab kun bør vælges, hvis I samtidig laver en detaljeret, skriftlig og tinglyst samejeoverenskomst.

En god samejeoverenskomst bør som minimum fastlægge:

• Ejerandele, brugsret til værelser og eventuelle bytteregler.
• Fordeling af alle udgifter, herunder løbende drift, forbedringer og uforudsete reparationer.
• Håndtering af forbedringer: Hvem beslutter, og hvordan fordeles værdien?
• Salg: Forkøbsret, værdiansættelsesmetode og tidsfrister.
• Tvist og misligholdelse: Purrefrister, renter, og hvad der sker ved varige uenigheder.

Hvilke alternativer til medejerskab bør I overveje først?

Medejerskab er ikke den eneste vej til at hjælpe et barn ind på boligmarkedet. Overvej, om et af disse alternativer passer bedre til jeres økonomi og risikovillighed:

• Begrænset kaution: Forældrene stiller garanti for en del af lånet i stedet for at blive medejere.
• Meddebitor uden ejerandel: Forældrene hæfter for lånet, men står ikke på skødet.
• Privat familielån: Et rentefrit anfordringslån med skriftligt gældsbrev, så barnet kan betale udbetaling og omkostninger.
• Forældrekøb: Forældrene køber og udlejer lovligt til barnet på markedsvilkår.
• Trinvis overdragelse: Barnet køber en mindre ejerandel nu og øger andelen over tid.

Et familielån kræver et klart og reelt gældsbrev. Brug gerne en gennemarbejdet skabelon – se vores materiale om anfordringslån og gældsbrev. Forældrekøb kan også være en mulighed, hvis foreningens regler spænder ben for medejerskab, men husk de skattemæssige krav til leje og bogføring.

Valget står i praksis mellem fleksibilitet og risiko. Jo mindre forældre hæfter eller ejer, desto mindre risiko – men ofte også mindre lånekapacitet for barnet.