Ulovlige elinstallationer – hvad skal man være opmærksom på?

Af Skøde Centret

Ulovlige elinstallationer udgør en reel risiko ved handel med fast ejendom i Danmark. Mange boligkøbere overtager intetanende installationer, der kan medføre brandfare og dyre udbedringer. Her får du overblikket over reglerne, ansvarsfordelingen og dine muligheder for dækning.

Hvad defineres som ulovlige elinstallationer?

En elinstallation betragtes som ulovlig, hvis den er udført i strid med de regler, der var gældende på installationstidspunktet. Det er ofte tilfældet, når arbejde, der kræver autorisation, er udført af personer uden den nødvendige uddannelse og godkendelse. Dette omfatter typisk faste installationer, som er en integreret del af bygningens konstruktion.

Vi oplever ofte, at problemerne opstår ved gør-det-selv arbejde, hvor boligejeren har trukket nye kabler, installeret spots i loftet eller ændret på gruppetavlen. Sådanne indgreb kræver en autoriseret elinstallatør for at sikre, at dimensionering og sikkerhed er korrekt.

Selvom en installation fungerer i det daglige, kan den stadig være ulovlig og farlig. Skjulte samlinger i vægge, manglende jordforbindelse eller forkert kabeltype er klassiske eksempler på fejl, der ikke umiddelbart kan ses med det blotte øje, men som udgør en reel risiko.

Sikkerhedsstyrelsen fastsætter reglerne på området, og det er afgørende, at installationerne lever op til stærkstrømsbekendtgørelsen. Hvis en installation var lovlig, da den blev lavet for 30 år siden, er den som udgangspunkt stadig lovlig i dag, medmindre den er direkte farlig.

Hvilke el-opgaver må du selv udføre?

Der er en grænse for, hvad du som privatperson må røre ved i boligens elektriske system. Du må gerne udskifte almindelige afbrydere og stikkontakter, hvis det sker uden at ændre på den faste installation. Det betyder, at du må skifte dækslet eller selve kontakten, hvis den passer i den eksisterende dåse.

Du må også gerne hænge lamper op og tilslutte dem i et lampeudtag. Det er tilladt at trække ledninger til lamper, så længe disse ledninger ikke er en del af den faste installation i væggen. Arbejdet skal altid kunne udføres uden brug af specialværktøj.

Grænsen går ved nye installationer. Du må ikke trække nye kabler bag gipsvægge, fræse ledninger ind i muren eller etablere nye stikkontakter, hvor der ikke var nogen før. Alt arbejde i eltavlen eller udendørs installationer er ligeledes forbeholdt autoriserede fagfolk.

Hvis du er i tvivl om omfanget af tilladt gør-det-selv arbejde, kan du søge information hos Sikkerhedsstyrelsen, der har detaljerede vejledninger. Fejlagtigt udført arbejde kan få konsekvenser for både sikkerheden og forsikringsdækningen.

Hvordan beskytter elinstallationsrapporten dig?

Ved handel med huse og sommerhuse benyttes ofte Huseftersynsordningen. Her udarbejdes en elinstallationsrapport, hvor en autoriseret installatør gennemgår boligens synlige installationer og foretager stikprøver af de skjulte. Rapporten giver et overblik over installationernes tilstand og lovlighed.

Rapporten er en forudsætning for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring. Den fritager sælger for det almindelige 10-årige mangelansvar for de forhold, der er beskrevet i rapporten. For køber fungerer rapporten som en varedeklaration på boligens el-sikkerhed.

Det er vores erfaring, at mange købere overser anmærkninger i rapporten. Fejl kategoriseres ofte med symboler, der indikerer risikoen for stød eller brand. Selv mindre anmærkninger kan dække over større underliggende problemer, der kræver udbedring.

Rapporten dækker dog ikke alt. Den bygger på stikprøver, og installatøren skruer ikke alle kontakter løs. Derfor kan der stadig gemme sig ulovlige forhold, som ikke er opdaget ved gennemgangen. Her kommer ejerskifteforsikringen ind i billedet.

Dækker ejerskifteforsikringen ulovlig el?

Ejerskifteforsikringen er designet til at dække skjulte fejl og mangler, som var til stede på overtagelsestidspunktet, men som ikke er nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten. Dette gælder også for ulovlige elinstallationer, der ikke blev opdaget under gennemgangen.

Hvis en ulovlig installation resulterer i en skade eller udgør en nærliggende risiko for skade, vil forsikringen typisk dække udbedringen. Det er dog et krav, at installationen var ulovlig på det tidspunkt, den blev udført. Forsikringen dækker ikke forbedringer eller lovliggørelse af gamle installationer, der blot er slidte.

Vær opmærksom på eventuelle forbehold i policen. Hvis elinstallationsrapporten indeholder en anmærkning om, at et forhold bør “undersøges nærmere” (UN), og du som køber undlader at gøre dette, dækker forsikringen sjældent. Det samme gælder, hvis fejlen er tydeligt beskrevet i rapporten.

Når du står overfor et boligkøb, er det væsentligt at nærlæse forsikringsbetingelserne. Nogle selskaber tilbyder udvidede dækninger, der stiller køber bedre i forhold til ulovlige bygningsindretninger og elinstallationer.

Hvad gælder særligt for ejerlejligheder?

Handel med ejerlejligheder adskiller sig markant fra hushandler, da Huseftersynsordningen sjældent benyttes her. Det betyder, at der normalt ikke udarbejdes en elinstallationsrapport ved køb af ejerlejlighed, og der tegnes ingen ejerskifteforsikring. Køber står derfor i en anden juridisk situation.

Uden en ejerskifteforsikring er det sælgers 10-årige mangelansvar, der er gældende. For at gøre et krav gældende over for sælger, skal køber bevise, at der er tale om en mangel, og at denne mangel har en vis væsentlighed. Sælger har oplysningspligt, men køber har også en undersøgelsespligt.

Da elinstallationer i lejligheder ofte er af ældre dato, kan det være svært at placere ansvaret. Hvis sælger ikke har kendt til de ulovlige forhold, og ikke har handlet groft uagtsomt, kan det være vanskeligt at opnå erstatning. Det anbefales derfor ofte at få en fagmand til at gennemgå lejligheden inden køb.

Hvad gør du, hvis du finder en ulovlig installation?

Opdager du en ulovlig elinstallation efter overtagelsen, skal du handle korrekt for at bevare dine muligheder for dækning. Du må ikke blot få en elektriker til at udbedre fejlen med det samme. Beviset for fejlen skal sikres, før der ændres på noget.

Første skridt er at kontakte dit ejerskifteforsikringsselskab, hvis du har tegnet en sådan. De skal have mulighed for at besigtige skaden eller vurdere sagen ud fra billedmateriale og rapporter. Udbedring uden forudgående aftale med selskabet kan medføre, at dækningen bortfalder.

Hvis der ikke er en forsikring, eksempelvis ved en ejerlejlighed, skal kravet rettes mod sælger. Her er det nødvendigt at reklamere hurtigt over for sælger. Det kan være en fordel at få en uvildig fagmand til at vurdere omfanget og prisen for udbedring, så kravet kan konkretiseres.

I denne fase kan det være relevant at se på, om der er taget et advokatforbehold eller lignende i købsaftalen, som kan have betydning for sagen, selvom handlen er afsluttet. Dokumentation er nøglen til en succesfuld sag.

Kan du kræve afslag i prisen eller erstatning?

Muligheden for økonomisk kompensation afhænger af sagens omstændigheder. Ved et forholdsmæssigt afslag i købesummen kræves det typisk, at manglen har en vis økonomisk tyngde i forhold til ejendommens pris. Der er en bagatelgrænse i retspraksis, som betyder, at mindre beløb ikke udløser afslag.

Erstatning kræver et ansvarsgrundlag. Det betyder, at sælger skal have handlet ansvarspådragende, for eksempel ved at have fortiet viden om ulovlige installationer eller selv have udført det ulovlige arbejde. Bevisbyrden ligger hos køber.

Hvis sagen kører via ejerskifteforsikringen, betaler selskabet for udbedringen minus en selvrisiko. Forsikringen dækker kun udgiften til at bringe installationen i lovlig stand, ikke til eventuelle forbedringer eller moderniseringer, du vælger at lave samtidig.

Når et købstilbud er bindende, er det svært at ændre vilkårene, medmindre der dukker skjulte mangler op. Derfor er den indledende undersøgelse og korrekt rådgivning før underskrift den bedste måde at undgå økonomiske overraskelser på.