Har du og din ægtefælle et fælles hus, kan I ved skilsmisse aftale at sælge det, lade én overtage eller fortsætte som medejere. Valget afhænger af boligens værdi, jeres samlede bodeling og muligheden for at håndtere lånene. En aftale om, hvem der får huset, frigør ikke i sig selv den anden fra gælden.
Begynd med at skelne mellem tre spørgsmål: Hvem ejer huset, hvilke værdier skal deles, og hvem hæfter for lånene? De kan have forskellige svar, selv om I begge står på skødet. Her handler det om ægtefæller med ejerhus; ugifte samlevende har ikke automatisk samme regler om formuedeling.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Et fælles hus ved skilsmisse kan sælges, overtages af den ene eller fortsat ejes sammen efter aftale. Valget skal hænge sammen med bodelingen, finansieringen og hæftelsen for lånene.
- Ejerskab, deling af værdier og gæld er forskellige spørgsmål. Et ejerskifte frigør ikke i sig selv den fraflyttende fra lånene.
- Husets friværdi er kun en del af bodelingen. Øvrig formue, gæld og særeje kan ændre betalingen mellem jer.
- Afklar værdi, lånevilkår, betaling og omkostninger, før overtagelsen gennemføres. Kontrollér bagefter både ejerregistrering og gældsfrigørelse.
- Fortsat fælles ejerskab bør bygge på konkrete aftaler om brug, udgifter og en vej videre. Ved uenighed om fællesboets deling kan skifteretten hjælpe.
Skal huset sælges, overtages eller beholdes sammen?
Du kan sammenligne mulighederne ud fra, hvordan hver af jer kommer videre økonomisk. Ønsket om at beholde huset skal hænge sammen med både betalingen til den anden og udgifterne til at bo der.
- Salg til en anden køber: I afvikler ejerskabet gennem et salg. Få overblik over forventet salgspris, indfrielse af lån og salgsudgifter, før I regner med et bestemt beløb til hver.
- Overtagelse af den ene: I skal afklare husets værdi, betalingen mellem jer, bodelingen og lånenes fremtid. Enighed om prisen er ikke nok, hvis finansieringen mangler.
- Fortsat fælles ejerskab: I kan aftale at udskyde salget eller overtagelsen. Det forudsætter en brugbar aftale om udgifter, brug af huset og vejen ud af fællesskabet.
Hvis huset sælges for mindre end det beløb, der skal bruges til lån og omkostninger, skal I afklare underskuddet med långiverne. Skilsmissen sletter ikke restgælden. Ved solidarisk hæftelse kan kreditor kræve hele gælden hos hver af jer, også selv om I internt har aftalt en anden fordeling.
Hvilken værdi og dato skal I regne med?
Når du vil kende din andel, er husets friværdi kun en del af svaret. Ejerandele, særeje, øvrige aktiver og gæld kan påvirke bodelingen. Udgangspunktet er ligedeling af positive nettoformuer, der er delingsformue. En negativ bodel deles ikke. Særeje og blandt andet visse pensioner og personlige erstatninger holdes udenfor efter særlige regler. I kan desuden indgå en aftale om delingen i forbindelse med separation eller skilsmisse.
Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og gældsposter der skal med. Det er udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager ansøgningen om separation eller skilsmisse. I kan aftale en anden ophørsdag. Ved ganske særlige forhold kan skifteretten fastsætte en anden efter indstilling fra bobehandleren.
Husets pris bliver ikke automatisk låst på ophørsdagen. Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold er udgangspunktet værdien, når aktivet udlægges til en af jer, eller når skiftet afsluttes, hvis det ikke er udlagt før. At flytte ud og at fastsætte værdien i bodelingen er derfor forskellige ting.
Få et fælles grundlag for vurderingen, eksempelvis en skriftlig markedsvurdering, og få lånenes indfrielsesbeløb opgjort til den relevante dato. Skeln mellem et foreløbigt overslag over friværdi ved skilsmisse og det beløb, I endeligt aftaler eller får fastsat. Afklar også, hvilke omkostninger der faktisk hører til jeres valgte løsning.
Illustrativt, fiktivt eksempel: I ejer halvdelen hver af et hus til 3.000.000 kr. og har en gæld på 2.000.000 kr., som I bærer lige indbyrdes. Hvis der ikke er særeje, andre aktiver, anden gæld eller omkostninger i regnestykket, er nettoværdien 1.000.000 kr. og hver andel 500.000 kr. Overtager den ene hele huset og gælden, er betalingen til den anden i dette forenklede eksempel 500.000 kr.
Ændrer vi eksemplet, så den, der overtager huset, også beholder en opsparing på 200.000 kr., som er delingsformue, bliver den samlede nettodelingsformue 1.200.000 kr. Den anden har fortsat ingen øvrig formue eller gæld. Ved ligedeling skal hver ende med 600.000 kr., så betalingen bliver nu 600.000 kr. Det viser, hvorfor et udkøb ikke altid kan beregnes ved blot at halvere husets friværdi. I begge eksempler er omkostninger udeladt, og gældsovertagelsen forudsættes gennemført.
Hvornår er du ude af boliglånet?
Du er ikke automatisk ude af et lån, fordi du flytter, bliver skilt eller overdrager din ejerandel. Se lånedokumenterne for hvert lån. En intern aftale om, at din tidligere ægtefælle betaler fremover, er ikke i sig selv dokumentation for, at långiveren har frigjort dig.
Ved gældsovertagelse skal I skelne mellem pantegæld og andre lån. Tinglysningslovens § 39 indeholder en særregel: Har den nye ejer aftalt at overtage pantegælden, kan gælden efter pantebrevet ikke kræves indfriet ved ejerskifte, og er den nye ejers adkomst tinglyst ubetinget, indtræder den nye ejer i gælden, og overdrageren frigøres. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil meddelelse og nødvendigt bevis for overtagelsen og tinglysningen er modtaget.
I andre tilfælde kræver gældsovertagelsens virkning over for panthaveren en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Hvor långiverens accept eller et nyt lån er nødvendigt, skal finansieringen derfor afklares særskilt. Långiverens kreditvurdering afgør ikke, hvordan jeres værdier skal fordeles i bodelingen.
Få skriftlig afklaring af, hvilke lån du frigøres fra, på hvilke betingelser og fra hvilken dato. Hvis overtagelsen forudsætter en godkendelse, bør aftalen angive en frist og beskrive, hvad der sker ved et afslag. Det kan være, at I derefter skal sætte huset til salg i stedet.
Hvad skal I aftale, mens I stadig ejer sammen?
En overgangsperiode kan give tid til salg eller finansiering, men du beholder også en økonomisk forbindelse til din tidligere ægtefælle. Hvis I vil eje hus sammen efter skilsmisse, bør den midlertidige aftale være konkret.
- Angiv, hvem der bruger huset, eventuel betaling for enebrug, og hvordan I fordeler forbrug, forsikring, løbende ejendomsudgifter, renter og afdrag.
- Beskriv, hvordan betalinger registreres, og om de skal indgå i en senere opgørelse mellem jer.
- Aftal, hvem der kan bestille vedligeholdelse, og hvordan større udgifter godkendes.
- Fastlæg en dato for næste beslutning og en fremgangsmåde for salg eller overtagelse, hvis planen ikke lykkes.
Hold især afdrag og løbende forbrug adskilt i jeres opgørelse: Afdrag nedbringer gælden, mens varme og el betaler for brugen af huset. Det er et praktisk grundlag for en gennemsigtig aftale, ikke en regel om, at alle poster skal deles lige. Jeres interne udgiftsfordeling ændrer ikke automatisk kreditorernes rettigheder.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Hvad hvis I begge vil beholde huset?
Du får ikke automatisk retten til huset alene, fordi du bliver boende. For en bolig, der helt eller delvist indgår i ligedelingen, kan reglerne om udtagelse få betydning. Ved uenighed kan det indgå, for hvem boligen har den væsentligste betydning for at opretholde hjemmet. Reglen kan også anvendes, når I ejer huset sammen.
Retten til at overtage og evnen til at betale er to forskellige spørgsmål. Hvis den boligværdi, du udtager, overstiger det beløb, du skal have ved bodelingen, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant. Skifteretten kan i særlige tilfælde tillade betaling over en kortere periode. Reglerne om udtagelse af delingsformue kan ikke uden videre overføres til en bolig, der alene er særeje.
Kan I ikke blive enige om delingen af jeres fællesbo, kan hver af jer bede skifteretten om hjælp, når der er indgivet ansøgning om separation eller skilsmisse til Familieretshuset. Skifteretten forsøger som udgangspunkt først at hjælpe jer til en aftale. Sagen kan henvises til en bobehandler efter anmodning. Retsafgifter, vurdering og bobehandlerens salær er forskellige omkostninger.
Uenighed om bodelingen forhindrer ikke i sig selv, at I bliver skilt. Men huset, lånene og den midlertidige betaling kræver stadig en løsning, mens bodelingen fortsætter.
Hvordan gennemfører I den valgte løsning?
Ved overtagelse har du brug for en sammenhængende aftale, finansiering og registrering af ejerskiftet. En bodelingsaftale før bankgodkendelse bør præcisere de betingelser, som endnu ikke er opfyldt.
- Saml skødeoplysninger, lånedokumenter, eventuel ægtepagt og oplysninger om begge parters øvrige formue og gæld.
- Afklar værdi, bodeling, betaling og omkostninger. Beskriv, om aftalen afslutter hele bodelingen eller kun handler om huset.
- Få finansiering og gældsfrigørelse afklaret. Angiv ansvar, dokumentation og frist for de udestående betingelser.
- Fastlæg overtagelsesdag, betaling og fordeling af udgifter. Gennemfør ejerændringen med den relevante tinglysning.
- Kontrollér til sidst ejerregistreringen, tinglysningssvar, betalingen og dokumentationen for, hvad der er sket med hvert lån.
Tinglysningsretten anvender dokumenttypen Bodeling ved overdragelse i forbindelse med separation eller skilsmisse. Bevilling eller dom skal vedhæftes i den form, rettens vejledning kræver. En betinget bodeling kan lade den endelige overdragelse afvente aftalte betingelser, eksempelvis betaling, men erstatter ikke afklaringen af lånene.
Budgettet bør særskilt vise offentlig tinglysningsafgift, eventuelle bank- og låneomkostninger samt udgifter til vurdering og dokumentarbejde. Ved salg kommer de aftalte salgsudgifter med i opgørelsen. Få beløbene oplyst for den konkrete løsning, før I fastlægger den endelige betaling mellem jer.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om formuedeling, ophørsdag, værdiansættelse og udtagelse.
- Tinglysningsloven og gældsbrevsloven om ejerskab og hæftelse.
- Ægtefælleskifteloven og Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue.
- Tinglysningsrettens vejledning om bodeling og dokumenter til tinglysning.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
