Fælles hus og skilsmisse: Vigtige tips og overvejelser

Af Skøde Centret

Huset er ofte det sværeste at få styr på ved en skilsmisse. Her får du en jordnær gennemgang af dine valg, bankens krav, afgifterne – og de faldgruber, der oftest skaber problemer, hvis du ikke får tingene gjort rigtigt første gang.

Hvad afgør, hvem der kan blive boende i huset?

Det korte svar er: Hvem der står på skødet, og hvad I kan blive enige om. Ejer I boligen sammen, kan en af jer som udgangspunkt overtage den, hvis I kan aftale en pris og få bankens godkendelse. Er kun den ene på skødet, kræver overtagelse som regel, at ejeren vil sælge en andel – eller hele huset – til den anden. Der er ikke automatisk “ret til at blive boende”, fordi man eksempelvis har børn boende, men børnenes hverdag kan indgå som et sagligt hensyn, når I forhandler jer frem til en løsning.

I praksis begynder processen med at afklare tre ting: 1) Hvad er huset værd i dag? 2) Hvor stor er gælden, og hvem hæfter? 3) Er der økonomi til, at én kan stå alene? Mange vælger to uafhængige mæglervurderinger som udgangspunkt for prisen. Friværdien beregnes herefter og danner rammen for, hvor meget der eventuelt skal udbetales til den, der flytter.

Hvis ingen af jer kan eller vil overtage, sættes huset typisk til salg, og I deler salgsprovenuet efter ejerandel og jeres øvrige aftaler. Vil du dykke ned i rækkefølgen og dokumenterne, kan du læse vores trin-for-trin guide til overdragelse af bolig ved skilsmisse, hvor vi gennemgår vurdering, aftale, bank og tinglysning.

Hvordan overtager du huset trin for trin?

En overtagelse består i praksis af fire spor, der skal spille sammen: jeres indbyrdes aftale, bankens godkendelse, det juridiske skøde og tinglysningen. Rækkefølgen betyder meget, fordi bank og tinglysning er indbyrdes afhængige.

• Bliv enige skriftligt om pris, overtagelsesdato og hvem der betaler hvad indtil overtagelsen (el, ejendomsskat, forsikring).
• Få bankens forhåndsgodkendelse af, at du kan stå alene på lånene og hæfte selvstændigt (debitorskifte).
• Få udarbejdet et bodelingsskøde (ofte kaldet skilsmisseskøde) med de aftalte vilkår og den rette afgiftstekst.
• Tinglys dokumentet i tingbogen, så ejerskiftet og gældsovertagelsen bliver gyldig udadtil.

Det praktiske arbejde er at få detaljerne korrekt ind i skødet: ejerandel, pris, gældsovertagelse og knivskarpe formuleringer om, at overdragelsen sker som led i bodeling. Det er netop de formuleringer, der gør, at afgifterne bliver rigtige, og at banken kan gennemføre låneskiftet uden at efterlade den fraflyttende med hæftelse.

Er du i tvivl om selve dokumentet, kan du her få forklaret hvad et skilsmisseskøde er, og hvilke oplysninger det skal indeholde. Som hovedregel underskriver begge parter digitalt, og skødet sendes til tinglysning. Først når det er lyst, og banken har lavet gældsovertagelsen, er overtagelsen reelt “på plads”.

Hvad betyder separation og skilsmisse for afgifterne?

Ved et helt almindeligt køb af bolig er tinglysningsafgiften kr. 1.850 plus 0,6% af købesummen. Ved bodeling i forbindelse med separation eller skilsmisse gælder der en væsentlig lempelse: Har I en separations- eller skilsmissebevilling, kan den variable afgift på 0,6% helt undgås. I så fald betales kun tinglysningsgebyret på kr. 1.850.

Det er derfor vigtigt, at skødet klart angiver, at overdragelsen er et led i bodelingen, og at bevillingen er udstedt. Mangler den formulering, eller sker overdragelsen før bevillingen, risikerer du at blive afkrævet den fulde afgift efter hovedreglen. Du kan læse mere om principperne og typiske faldgruber i vores gennemgang af tinglysningsafgift ved skilsmisse, hvor vi gennemgår, præcis hvornår 0,6% kan undgås.

Til sammenligning: Overdrager I mellem ægtefæller, mens ægteskabet består (altså uden separation/skilsmisse), er afgiften kr. 1.850 plus 0,6% af den andel af den offentlige vurdering minus 20%, der skifter hånd – medmindre en højere købesum er aftalt. Den forskel kan være mange penge, så timingen i forhold til bevillingen betyder noget. Du finder ansøgning og vilkår for separation/skilsmisse hos Familieretshuset.

Hvad gør du, når banken kræver gældsovertagelse?

Bankens krav er ofte den hårdeste nødden at knække. En overtagelse kræver, at kreditgiverne accepterer et debitorskifte, så den fraflyttende part ikke længere hæfter for lånene. Kan banken ikke godkende din økonomi, spænder det ben for hele overtagelsen – uanset jeres indbyrdes enighed.

Banken ser typisk på din indkomst, rådighedsbeløb, gæld, rentefølsomhed og boligens belåning. Det er værd at forberede budget, dokumenteret indkomst og et realistisk billede af udgifterne efter overtagelsen. Bliver du afvist, kan en ny belåningsstruktur (fx omlægning eller indskud) eller en anden kreditgiver være en løsning. Læs om de formelle trin ved debitorskifte på realkreditlånet, så du ved, hvad banken konkret efterspørger.

• Få en skriftlig forhåndsvurdering fra banken, før I låser jer fast på pris og dato.
• Aftal, hvem der betaler løbende udgifter, indtil debitorskiftet er gennemført.
• Undgå “halvløsninger”, hvor den fraflyttende fortsat står som meddebitor – det giver konflikt og risiko.

Hvis banken siger nej, står valgene typisk mellem udskudt overtagelse, fælles salg eller midlertidig udlejning (hvis realkredit og kommune tillader det). Det vigtigste er at få besluttet en plan med klare datoer. Uafklaret hæftelse er den situation, der slider mest – både økonomisk og menneskeligt.

Hvilken faldgrube undervurderer mange i praksis?

Erfaringen fra sager siden 2003 er, at mange tror, skødet “bare” er en formalitet efter en vellykket forhandling. Det er det ikke. Vores klare faglige observation er, at tre ting ofte går galt – og bliver dyre, hvis de ikke fanges i tide.

For det første undervurderes formuleringerne i skødet. Mangler den præcise henvisning til bodeling og bevilling, kan du miste afgiftsfordelen og ende med at betale 0,6% af en aftalt købesum. For det andet bliver debitorskiftet tit parkeret “til senere”. Det efterlader den fraflyttende som meddebitor, og hvis afdrag eller renter ikke betales, rammer det begge parters økonomi og kreditværdighed. For det tredje bliver opgørelsesdagen i bodelingen blandet sammen med overtagelsesdatoen. Skæringsdagen (den dag, bodelingen opgøres) og den praktiske overtagelsesdag er ikke nødvendigvis den samme – og det skaber ofte uenighed om løbende udgifter og forbrug.

Det er små detaljer, men de gør forskellen mellem en fredelig afslutning og måneder med efterregninger, rykkere og diskussioner om, “hvem der skulle have betalt hvad”. Juridisk korrekt tinglysning, en fastlagt dato for debitorskifte og en klar aftale om udgifterne frem til overtagelsen er de tre faste holdepunkter, vi igen og igen ser bringe ro i processen.

Hvad hvis I ikke er gift – og huset er fælles?

Er I ugifte samlevende, gælder andre spilleregler. Der er ingen automatisk deling ved brud, og ingen af jer har arveret efter den anden. Ejer I boligen sammen, fordeles værdier og gæld efter, hvad der står på skødet og i jeres aftaler. Har I ikke en aftale, opstår tvivl ofte om, hvem der har betalt hvad, og hvem der har krav på hvilke forbedringer.

Her er en samejeoverenskomst guld værd. Aftalen beskriver fx ejerandele, fordeling af udgifter, hvordan I sætter prisen ved et brud, og hvem der kan købe den anden ud – samt til hvilken metodepris. Vi gennemgår byggestenene og tinglysningen i vores guide til samejeoverenskomst, så I kan få rene linjer, mens alt er godt.

Ved brud mellem ugifte kræver en overtagelse stadig bankens godkendelse og et nyt skøde – præcis som ved skilsmisse. Men der er ikke den samme afgiftslempelse som ved separation/skilsmisse. Her gælder hovedreglen for tinglysningsafgift (kr. 1.850 + 0,6% af købesummen), og derfor er det ekstra vigtigt at have styr på jeres aftalegrundlag. Hvis du vil se processen og dokumenterne ved brud mellem ugifte, kan du tage udgangspunkt i vores oversigt over overtagelse af huset og tilpasse den til jeres situation.