Fast ejendom ved skilsmisse | Få hjælp til overdragelsen

Af Skøde Centret

Artiklen er senest opdateret 13. august 2026

Af Skøde Centret

Overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse er relevant, når den ene ægtefælle skal overtage hele eller en større del af huset, ejerlejligheden eller sommerhuset. Forløbet kræver en aftale om boligens placering i bodelingen, en holdbar finansiering og et tinglysningsdokument, der registrerer den nye ejer.

Skødet løser ikke hele opgaven. En ejerændring i Tingbogen frigør ikke automatisk den fraflyttende ægtefælle fra fælles lån, og den fortæller heller ikke, hvordan andre aktiver og gæld skal deles. Ejerskab, bodeling, betaling, pant og personlig hæftelse skal derfor behandles som forskellige dele af samme overdragelse.

Skøde Centret hjælper, når I er enige om, at den ene skal overtage ejendommen, og der skal være sammenhæng mellem aftalen, bankens ekspedition og tinglysningen.

Hvordan kan Skøde Centret hjælpe med boligoverdragelsen?

Skilsmisseskødepakken er målrettet den praktiske og tinglysningsmæssige overdragelse af en fast ejendom mellem ægtefæller i forbindelse med separation eller skilsmisse. Skøde Centret samler de dokumenter og handlinger, der normalt skal få ejerændringen gennemført.

Pakken omfatter efter den aktuelle produktbeskrivelse:

• udarbejdelse af det relevante skilsmisseskøde med korrekte ejendoms- og partsoplysninger
• udarbejdelse af en overdragelsesaftale om ejendommens økonomiske og praktiske vilkår
• beregning og oplysning om den statslige tinglysningsafgift ud fra sagens grundlag
• koordinering med banken om rækkefølgen, når lån eller debitorer skal ændres
• digital anmeldelse til Tinglysningsretten og håndtering af tinglysningssagen
• en fast rådgiver gennem skødesagen og kontrol af den registrerede ejerændring

Pakken koster aktuelt 6.450 kr. inklusive moms. Den statslige tinglysningsafgift, bankens omkostninger, vurdering af ejendommen og eventuel særskilt bistand til en samlet eller omtvistet bodeling kommer ved siden af.

Løsningen passer normalt, når I har en fælles aftale om, hvem der overtager, og på hvilke hovedvilkår. Hvis der er uenighed om særeje, boligens værdi, retten til at overtage eller det samlede boslodskrav, kan den del kræve en familieretsadvokat eller behandling i skifteretten, før skødet kan udarbejdes på et afklaret grundlag.

Hvad betyder overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse?

En overdragelse betyder, at ejerskabet til hele ejendommen eller en ejerandel flyttes fra den ene ægtefælle til den anden. Hvis I ejer halvdelen hver, og du overtager din ægtefælles halvdel, skal denne halvdel registreres som overdraget. Din eksisterende halvdel bliver stående, og du bliver registreret som eneejer.

Hvis ejendommen kun står i den ene ægtefælles navn, men den anden skal overtage den ved bodelingen, overdrages hele ejendommen. Hvis den registrerede ejer selv skal beholde boligen, sker der derimod ikke et ejerskifte, og der er normalt ikke behov for et nyt adkomstdokument alene af den grund.

“Skilsmisseskøde” er den almindelige betegnelse for løsningen. I Tinglysningsrettens system hedder dokumenttypen normalt “Bodeling” eller “Bodeling Betinget”. Dokumenttypen skal passe til, at overdragelsen sker som led i separation eller skilsmisse.

En privat bodelingsaftale ændrer ikke i sig selv Tingbogens ejerregistrering. Den er grundlaget for jeres indbyrdes rettigheder og betalinger. Ejerændringen skal anmeldes særskilt, så den nye adkomst bliver registreret og får den tinglysningsmæssige beskyttelse.

Skal boligen overtages, sælges eller ejes videre?

Beslutningen om boligen kommer før dokumenterne. Den ene kan ønske at blive boende, men løsningen skal også passe til bodelingen og kunne finansieres. I praksis er der tre hovedmuligheder.

Et salg kan være nødvendigt, hvis ingen af jer kan godkendes til at sidde alene med finansieringen. Midlertidigt fælleseje kan give tid til et senere salg eller udkøb, men det forlænger den fælles økonomiske forbindelse. Hvis kun den ene bor i ejendommen, bør perioden reguleres skriftligt.

Valget påvirker også tinglysningsdokumentet. Ved overtagelse mellem ægtefællerne bruges bodelingssporet. Ved et almindeligt salg til en ekstern køber anvendes handlens almindelige skøde og berigtigelsesforløb.

Hvem kan overtage huset ved skilsmisse?

Hvis I er enige, kan I som led i formuedelingen aftale, hvem der skal overtage ejendommen. Aftalen skal angive den værdi, der bruges, og hvordan den økonomiske forskel udlignes. Den kommende ejer skal samtidig kunne gennemføre den nødvendige finansiering.

Ved uenighed har den ægtefælle, der ejer et aktiv, som udgangspunkt fortrinsret til at udtage det efter vurdering. Ægtefællelovens § 48 giver dog i bestemte situationer den anden ægtefælle mulighed for at udtage blandt andet familiens helårsbolig eller fritidsbolig, hvis aktivet har den væsentligste betydning for den pågældendes opretholdelse af hjemmet eller øvrige behov, som bestemmelsen omfatter. Reglen gælder også ved fælles ejerskab.

Fælles børn, tilknytning til lokalområdet og behovet for at bevare et hjem kan indgå i en konkret vurdering, men giver ikke alene en automatisk ret til huset. Ejerskab, formueordning, begge ægtefællers behov og den samlede bodeling spiller sammen.

En ret til at udtage ejendommen er heller ikke en ret til at få bankens godkendelse. Hvis boligens værdi overstiger det beløb, den pågældende skal have ved delingen, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant. Finansieringen kan derfor sætte den praktiske grænse for en ellers aftalt eller fastslået overtagelse.

Skal I være separeret eller skilt, før skødet kan tinglyses?

Dokumenttypen Bodeling anvendes ved overdragelse som led i separation eller skilsmisse. Tinglysningsretten kræver relevant dokumentation, typisk separations- eller skilsmissebevilling eller den nødvendige dokumentation for en dom.

Dokumenterne kan forberedes, mens sagen behandles, men anmeldelsen skal have det dokumentgrundlag, Tinglysningsretten kræver. Hvis I blot er flyttet fra hinanden uden at have søgt separation eller skilsmisse, er det ikke i sig selv en bodeling som følge af opløsning af formuefællesskabet.

En overdragelse mellem ægtefæller, mens ægteskabet og formuefællesskabet fortsætter, følger et andet tinglysnings- og afgiftsspor. Den bør ikke anmeldes som skilsmissebodeling alene med henvisning til, at I ikke længere bor sammen.

Skilsmisse og separation har i denne sammenhæng mange af de samme økonomiske virkninger. Ved separation består ægteskabet formelt, men formuefællesskabet ophører, og boligen kan overdrages som led i bodelingen. Hvis separationen senere bortfalder, kan det få betydning for andre forhold, men en allerede gennemført ejerændring forsvinder ikke automatisk.

Hvad er forskellen på skøde, bodelingsaftale og overdragelsesaftale?

Dokumenterne har forskellige funktioner. Bodelingsaftalen kan omfatte hele jeres økonomiske opgør, herunder bankkonti, værdipapirer, bil, virksomhed, pensioner, gæld og fast ejendom. Den kan også være en delvis bodelingsaftale, som kun afslutter bestemte aktiver.

Overdragelsesaftalen fokuserer på ejendommen. Den beskriver den aftalte værdi, betaling, overtagelsesdag, lån, udgifter og betingelser. Skøde Centrets skilsmissepakke indeholder efter produktbeskrivelsen en overdragelsesaftale, som tilpasses ejendomsoverdragelsen.

Skødet eller tinglysningsdokumentet Bodeling registrerer selve adkomstændringen. Det indeholder de oplysninger, Tinglysningsretten skal bruge, men er ikke en fuld beskrivelse af hele formuedelingen eller alle jeres indbyrdes vilkår.

En bodelingsaftale skal derfor normalt ikke tinglyses som én samlet aftale. Kun den del, der ændrer eller stifter en tinglysningsegnet rettighed over ejendommen, hører til i Tingbogen. Du kan læse mere om tinglysning af en bodelingsoverenskomst.

Hvad skal aftalen om ejendommen regulere?

En skriftlig aftale gør det muligt at se, hvilke tal, datoer og forudsætninger I lagde til grund. Hvis aftalen alene gælder huset, bør det fremgå, om resten af bodelingen fortsat er åben.

Aftalen om ejendommen kan efter sagens forhold regulere:

• ejendommens registreringsoplysninger, de nuværende ejerandele og den andel, der overdrages
• den aftalte handelsværdi, vurderingsmetoden og den dato, værdien knytter sig til
• kontant betaling, modregning, boslodsudligning og andre dele af vederlaget
• hvilke lån der skal overtages, omlægges eller indfries, og hvordan frigørelse dokumenteres
• overtagelsesdag, rådighed, risiko, nøgler og forsikring
• fordeling af terminsydelser, boligskatter, forbrug, fællesudgifter og vedligeholdelse
• eventuelle betingelser om bankgodkendelse, betaling eller anden dokumentation
• hvad der skal ske, hvis en betingelse ikke bliver opfyldt inden den aftalte frist

Hvis betalingen først skal frigives, når den nye ejer har opnået endelig adkomst, skal rækkefølgen beskrives. Det samme gælder, hvis den fraflyttende ægtefælles gældsfrigørelse er en betingelse for, at overdragelsen gennemføres.

Skøde, overdragelsesaftale og bankens bevilling bør anvende de samme ejerandele, beløb og datoer. Uoverensstemmelser kan føre til ekstra behandling eller efterlade et andet resultat end det, I forventede.

Hvornår ophører formuefællesskabet?

Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og passiver der skal indgå i bodelingen. Efter ægtefællelovens § 27 er ophørsdagen udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager anmodningen om separation eller skilsmisse.

I kan i forbindelse med separationen eller skilsmissen aftale en anden ophørsdag. Skifteretten kan i ganske særlige tilfælde fastsætte en anden dato. En faktisk fraflytningsdag er derfor ikke automatisk den familieretlige ophørsdag.

Ophørsdagen skal holdes adskilt fra overtagelsesdagen. Overtagelsesdagen er den dato, I vælger for den praktiske og økonomiske overgang af ejendommen. Den kan eksempelvis styre, hvornår den nye ejer skal betale alle boligudgifter.

Ophørsdagen er heller ikke nødvendigvis vurderingsdagen. Aktiver og passiver indgår efter ægtefællelovens § 28 som udgangspunkt med værdien på udlægstidspunktet eller ved skiftets afslutning, hvis de ikke er udlagt tidligere. En bolig kan derfor høre med på ophørsdagen, men blive værdiansat senere.

Læs mere om den samlede opgørelse i guiden til bodeling ved skilsmisse.

Hvordan fastsættes ejendommens værdi?

Boligen indgår normalt til den aktuelle handelsværdi, når den udlægges til en af jer. Handelsværdien er den pris, ejendommen forventeligt kunne sælges til mellem uafhængige parter på de aktuelle vilkår. Den gamle købspris eller den offentlige ejendomsvurdering er ikke nødvendigvis et retvisende mål.

I kan indhente en eller flere mæglervurderinger eller bruge en sagkyndig vurdering. Hvis vurderingerne afviger, kan I aftale et gennemsnit, en tredje vurdering eller en bestemt sagkyndig. Aftalen bør vise både metoden og datoen.

Hvis en vurdering forudsætter bestemte salgsomkostninger, forbedringer eller mangler, bør forudsætningerne være synlige. Et tænkt fradrag for mæglerhonorar ved et internt udkøb skal ikke automatisk bruges; det afhænger af jeres aftale eller den vurdering, der lægges til grund.

Ejendommens værdi påvirker den samlede bodeling, bankens belåningsgrundlag og størrelsen på den økonomiske udligning. Den statslige tinglysningsafgift kan følge et særskilt regelsæt og er ikke i alle sager en procentdel af den værdi, I bruger i bodelingen.

Hvordan beregnes friværdi og udkøbsbeløb?

Et overslag over friværdien begynder normalt med ejendommens aftalte værdi og trækker den relevante gæld og aftalte omkostninger fra. Hvis I ejer halvdelen hver, kan halvdelen af nettoværdien vise værdien af den andel, der overdrages.

Hvis en bolig eksempelvis vurderes til 3.000.000 kr., og den relevante restgæld er 2.000.000 kr., er den forenklede friværdi 1.000.000 kr. Ved lige ejerskab svarer den overdragne halvdel i dette overslag til 500.000 kr.

Det betyder ikke nødvendigvis, at den fraflyttende ægtefælle skal have 500.000 kr. kontant. Ejendommen indgår i den samlede bodeling sammen med øvrige aktiver, gæld, særeje og eventuelle regulerings- eller kompensationskrav. Beløbet kan udlignes helt eller delvist med andre værdier.

Hver ægtefælles bodel opgøres separat. En negativ bodel deles ikke over på den anden ægtefælle, mens positive bodele som udgangspunkt ligedeles. Et regnestykke, der blot deler hele familiens nettogæld og formue i to, kan derfor give et forkert billede.

Den aktuelle restgæld må ikke aflæses direkte af pantebrevets hovedstol i Tingbogen. Indfrielsesbeløbet kan være påvirket af kurs, renter og gebyrer og skal indhentes hos långiveren.

Hvad hvis boligen har negativ friværdi?

Negativ friværdi opstår, når den relevante gæld og omkostninger overstiger boligens værdi. Den ægtefælle, der udtræder, har da ikke nødvendigvis et beløb til gode for ejerandelen. Overdragelsen kan tværtimod kræve en aftale om, hvordan underskuddet fordeles internt.

Bankens krav ændres ikke af, at I sætter ejerandelen til nul kroner. Hvis begge har underskrevet lånene, kan begge fortsat hæfte, indtil långiveren accepterer en anden løsning, eller lånet bliver indfriet.

Den overtagende ægtefælle skal kunne finansiere ejendommen på de vilkår, banken stiller. Hvis det ikke kan lade sig gøre, kan et salg være den realistiske løsning. En overdragelse til en symbolsk pris kan ikke bruges til at flytte gæld eller hæftelse uden långiverens medvirken.

Hvis den fraflyttende skal betale et beløb for at udtræde, eller hvis der skal bestå et internt gældsbrev, skal vilkårene beskrives præcist. Skødepakken kan gennemføre den aftalte ejendomsoverdragelse, men en tvist om underskuddets fordeling kræver en særskilt løsning.

Hvad betyder særeje for huset?

Særeje og tinglyst ejerskab er to forskellige forhold. Tingbogen viser, hvem der ejer ejendommen. En ægtepagt, et testamente eller et gavebrev kan bestemme, om hele eller dele af værdien er særeje og dermed som udgangspunkt holdes uden for ligedelingen.

En ejendom kan stå i den ene ægtefælles navn og stadig være delingsformue. Den kan også være brøkdelssæreje, hvis den er erhvervet for både særejemidler og delingsformue. Hvis midlerne er blandet eller værdien er flyttet mellem aktiver, kan dokumentationen kræve en mere omfattende vurdering.

Særeje forhindrer ikke nødvendigvis, at ejendommen overdrages til den anden ægtefælle. Det ændrer derimod det økonomiske og afgiftsmæssige grundlag. En aftalt overdragelse af en særejeejendom kan derfor gennemføres, men den skal ikke automatisk behandles som ligedeling af formuefællesskab.

Den særlige faste tinglysningsafgift er knyttet til ejerskifte som følge af opløsning af formuefællesskab. Hvis ejendommen er fuldstændigt særeje, eller overdragelsen rækker ud over delingsformuen, skal afgiftsreglen vurderes konkret.

Hvad sker der med lånene, når den ene overtager huset?

Låneaftalen bestemmer, hvem banken eller realkreditinstituttet kan kræve betaling af. Skødet bestemmer, hvem der er registreret som ejer. Et pantebrev viser långiverens sikkerhed i ejendommen. De tre forhold hænger sammen, men ændres ikke automatisk på samme tidspunkt.

Hvis begge har underskrevet et lån, fortsætter den personlige hæftelse efter låneaftalen. En bodelingsaftale om, at den ene fremover betaler alle ydelser, binder ikke i sig selv kreditor.

Tinglysningslovens § 39 indeholder et særligt spor for indtræden i visse pantegældsforhold. Det kræver blandt andet bestemte vilkår i pantebrevet, aftalt gældsovertagelse, ubetinget tinglyst adkomst og meddelelse til kreditor. Reglen bør ikke bruges som en generel antagelse om, at enhver skilsmisseoverdragelse frigør den tidligere ejer.

I praksis bør hvert lån undersøges, og den fraflyttende ægtefælle bør få skriftlig dokumentation for frigørelsen. Banken kan godkende debitorskifte, kræve en omlægning, stille krav om yderligere sikkerhed eller afslå overtagelsen efter sin kreditvurdering.

Den detaljerede sondring er gennemgået i artiklen om gældsansvar ved bodeling.

Hvordan indgår banken i overdragelsen?

Banken bør kontaktes tidligt, hvis én skal overtage boligen og lånene. Den skal normalt bruge oplysninger om indkomst, øvrig gæld, faste udgifter, boligens værdi og det beløb, der skal finansieres til udkøb eller boslodsudligning.

Skøde Centret kan koordinere den praktiske rækkefølge med bankens kontaktperson som en del af skødepakken. Koordineringen kan omfatte udkast til dokumenter, tidspunktet for anmeldelse, betaling til den fraflyttende og bankens bekræftelse på den planlagte finansiering.

Banken træffer selv kreditbeslutningen og står normalt for nye pantebreve, aflysning af gamle lån og andre ændringer i sikkerheden. Skøde Centret kan ikke frigøre en låntager uden långiverens accept eller det nødvendige grundlag i lånevilkårene.

Hvis bankens godkendelse er en forudsætning, bør overdragelsesaftalen være betinget af et præcist defineret resultat. En løs formulering om, at “økonomien skal falde på plads”, giver ikke samme klarhed om frist, dokumentation og konsekvens ved afslag.

Hvornår bruges Bodeling Betinget?

Dokumenttypen Bodeling Betinget kan bruges, når I har aftalt ejendomsoverdragelsen, men adkomsten ikke skal blive endelig, før et bestemt vilkår er opfyldt. Det kan eksempelvis være betaling af overtagelsessummen eller færdiggørelse af en aftalt finansiering.

Betingelsen skal formuleres, så det kan konstateres, om den er opfyldt. Dokumenterne bør også angive, hvem der skal medvirke til at gøre adkomsten endelig, hvilken dokumentation der skal foreligge, og hvad der sker, hvis fristen ikke overholdes.

Når vilkåret er opfyldt, skal den betingede adkomst ændres til endelig adkomst efter Tinglysningsrettens proces. Et betinget dokument er derfor ikke sidste trin i sagen.

Et endeligt dokument kan anvendes, når de relevante forudsætninger allerede er opfyldt, eller aftalen kan gennemføres uden at gøre adkomsten betinget. Valget bør afstemmes med betaling og bank, så ejerændringen ikke gennemføres i en anden rækkefølge end aftalt.

Læs den særskilte forklaring om betinget skøde ved skilsmisse.

Hvad skal stå i skilsmisseskødet?

Tinglysningsdokumentet skal identificere ejendommen, den registrerede ejer og den ægtefælle, der overtager. Det skal blandt andet angive de relevante roller, de ejerandele der overdrages og erhverves, det samlede vederlag, overtagelsesdagen, de respekterede rettigheder og den nødvendige afgiftsmæssige erklæring.

Sælgerandelen er den del af overdragerens egen registrerede ejerandel, som overdrages. Køberandelen er den del af hele ejendommen, som erhververen får ved den aktuelle overdragelse. En ejerandel, som erhververen allerede har, skal ikke tælles med igen.

Hvis I ejer halvdelen hver, og du overtager din ægtefælles halvdel, overdrager sælgeren hele sin egen andel. Sælgerandelen er derfor 1/1 af sælgerens andel, mens køberandelen er 1/2 af hele ejendommen. Efter registreringen ejer du hele ejendommen, fordi den nye halvdel lægges til din eksisterende halvdel.

Dokumentet skal normalt underskrives digitalt af de relevante parter med MitID. Hvis en part ikke kan underskrive digitalt, kan en tinglysningsfuldmagt eller anden godkendt dokumentation efter omstændighederne bruges. Fuldmagtens form og rækkevidde skal passe til overdragelsen.

Hvad er overdragelsessummen i skødet?

Det samlede vederlag er bredere end den kontante betaling mellem jer. Det kan omfatte kontantbeløb, overtaget pantegæld, et gældsbrev, modregning eller andre betalingsforpligtelser, som er en del af ejendomsoverdragelsen.

Hvis den overtagende ægtefælle betaler 300.000 kr. kontant og samtidig overtager gæld, er skødets vederlag ikke nødvendigvis kun 300.000 kr. Dokumenterne skal afspejle den reelle økonomiske aftale og den del af gælden, der indgår som vederlag.

Boslodskravet og ejendommens overdragelsessum er ikke nødvendigvis samme beløb. Boslodskravet kan være påvirket af andre aktiver og gæld i den samlede formuedeling, mens overdragelsessummen beskriver vederlaget for den konkrete ejendom eller ejerandel.

En intern modregning skal derfor kunne forklares. Hvis den ene overtager huset mod, at den anden beholder opsparing eller andre aktiver, skal bodelingsaftalen vise sammenhængen, mens skødet skal indeholde de oplysninger, tinglysningsreglerne kræver om ejendommen.

Hvad koster tinglysning ved skilsmisse?

Når ejerskiftet mellem ægtefæller sker som følge af opløsning af formuefællesskab, kan tinglysningen efter tinglysningsafgiftslovens § 10 ske mod den faste afgift. Den faste afgift er 1.850 kr. i 2026.

Reglen betyder, at der normalt ikke beregnes 0,6 procent af overdragelsessummen, når betingelserne er opfyldt. Det skal kunne dokumenteres, at overdragelsen sker som følge af opløsningen af formuefællesskabet, og anmeldelsen skal indeholde den korrekte erklæring.

En skilsmisse giver ikke automatisk fast afgift for enhver overdragelse mellem de tidligere ægtefæller. Særeje, tidspunktet, ejendommens placering i formueordningen og overdragelsens reelle grundlag kan ændre afgiftsvurderingen.

Nye lån og nyt pant er et særskilt afgiftsspor. Selv om adkomstændringen kun udløser den faste afgift, kan banken have omkostninger til låneomlægning, indfrielse og tinglysning af pantebreve. Satsen for pant må ikke forveksles med afgiften på selve ejerskiftet.

Udløser overdragelsen skat?

Overdragelse som led i bodeling ved separation eller skilsmisse følger særlige regler om skattemæssig succession. Det betyder overordnet, at den ægtefælle, der overtager et aktiv, kan indtræde i den anden ægtefælles skattemæssige stilling i stedet for, at der sker almindelig avancebeskatning hos overdrageren på overdragelsestidspunktet.

Succession er ikke det samme som, at alle skatteforhold forsvinder. Anskaffelsestidspunkt, anskaffelsessum og ejendommens tidligere anvendelse kan få betydning ved et senere salg. For en almindelig ejerbolig kan parcelhusreglen gøre en avance skattefri, når betingelserne er opfyldt, men udlejning, erhvervsanvendelse, stor grund eller udenlandske forhold kan ændre resultatet.

Hvis en af jer er skattemæssigt hjemmehørende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland, gælder der særregler, som kan afskære den almindelige succession ved bodeling. En sådan sag bør vurderes skattemæssigt før dokumenterne underskrives.

Skødepakken omfatter ikke en fuld skatteretlig analyse. Ved udlejningsejendom, blandet bolig og erhverv, tidligere afskrivninger eller international tilknytning bør I få konkret skatterådgivning.

Hvem betaler boligudgifterne frem til overtagelsen?

Fraflytning ændrer ikke automatisk ejerskabet eller lånehæftelsen. Indtil ejendommen er overdraget eller solgt, skal I forholde jer til renter, afdrag, boligskat, forsikring, ejerforening, grundejerforening, forbrug og vedligeholdelse.

Ophørsdagen for formuefællesskabet giver ikke i sig selv en fuld fordelingsnøgle for alle senere boligudgifter. I kan aftale, hvem der betaler hvilke poster, og hvordan betalingerne skal behandles i den endelige opgørelse.

Hvis kun den ene bruger boligen, kan der opstå et skattemæssigt spørgsmål om leje mellem jer. Skattestyrelsen oplyser, at tidligere ægtefæller i perioden frem til boets deling kan vælge mellem forskellige skattemæssige behandlinger, mens parterne efter delingen som udgangspunkt behandles som lejer og udlejer, hvis de fortsat ejer boligen sammen og kun den ene bor der.

Betaling af afdrag giver ikke automatisk en større tinglyst ejerandel. En intern aftale om betaling ændrer heller ikke bankens ret over for de personer, der står som debitorer. Aftalen bør derfor skelne mellem betaling udadtil og den endelige fordeling mellem jer.

Kan den ene sælge huset uden den andens samtykke?

Ægtefællelovens § 6 beskytter familiens helårsbolig, når boligen helt eller delvist indgår i ligedelingen. Ejeren må som udgangspunkt ikke overdrage, pantsætte, udleje eller bortforpagte boligen uden den anden ægtefælles samtykke.

Kravet om samtykke gælder også efter samlivsophævelse. Det kan fortsætte efter separation eller skilsmisse, indtil der er indgået en aftale eller truffet endelig afgørelse om boligen.

Hvis samtykke nægtes eller ikke kan indhentes inden rimelig tid, findes der en lovbestemt mulighed for at søge tilladelse. Hvilken myndighed eller ret der behandler spørgsmålet, afhænger blandt andet af, om skifteretten allerede behandler bodelingen.

Beskyttelsen gælder ikke alle ejendomme uden hensyn til anvendelse og formueordning. Sommerhus, udlejningsejendom og fuldstændigt særeje skal vurderes efter deres konkrete forhold og de øvrige regler om bodeling og ejerskab.

Hvad hvis I ikke kan blive enige om huset?

Uenigheden kan handle om retten til at overtage, boligens værdi, særeje, et boslodskrav eller finansieringen. Det hjælper at adskille spørgsmålene, fordi de ikke nødvendigvis skal løses på samme måde.

Når ansøgningen om separation eller skilsmisse er indgivet, kan en ægtefælle bede skifteretten om hjælp til delingen. Skifteretten kan behandle tvister om aktiver, gæld, ejerforhold og udtagelse og kan efter reglerne udpege en bobehandler.

En afgørelse om, hvem der må udtage boligen, skaber ikke finansieringen. Den pågældende skal stadig kunne betale det nødvendige beløb og opfylde långiverens krav. Hvis ingen kan finansiere en overtagelse, kan salg blive resultatet.

Skøde Centret repræsenterer ikke den ene part mod den anden i en konflikt. Når der foreligger en aftale eller et andet tilstrækkeligt grundlag for overdragelsen, kan skødepakken bruges til dokumenter og tinglysning.

Hvordan foregår overdragelsen gennem Skøde Centret?

Rækkefølgen tilpasses bankens krav og jeres aftale. Et almindeligt forløb ser sådan ud:

• Du starter sagen via skilsmisseskødepakken og sender de grundlæggende oplysninger om parterne, ejendommen og ejerandelene.
• Skøde Centret gennemgår dokumentgrundlaget, herunder Tingbogen og den relevante separations- eller skilsmissedokumentation.
• I fastlægger ejendommens værdi, overdragelsessum, overtagelsesdag, udgifter og eventuelle betingelser.
• Banken tager stilling til finansiering, eksisterende lån, debitorskifte og den fraflyttende ægtefælles frigørelse.
• Skøde Centret udarbejder overdragelsesaftale og skilsmisseskøde, så ejerandele, beløb og datoer hænger sammen.
• De relevante parter godkender og underskriver, hvorefter dokumentet anmeldes digitalt til Tinglysningsretten.
• Tinglysningssvaret gennemgås, eventuelle frister håndteres, og det endelige ejerforhold kontrolleres.

Du kan starte sagen om overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse her. Sagen kan først færdiggøres, når aftalen, dokumentationen og finansieringen giver et tilstrækkeligt grundlag.

Hvilke oplysninger skal Skøde Centret bruge?

I en almindelig sag skal Skøde Centret bruge navn og kontaktoplysninger på parterne, ejendommens adresse, de registrerede ejerandele og oplysninger om den ønskede overdragelse. En aktuel tingbogsattest viser ejere, pant, servitutter og eventuelle verserende anmeldelser.

Der skal også bruges oplysninger om boligens aftalte værdi, vurderingsgrundlaget, kontant betaling, overtaget gæld og overtagelsesdagen. Findes der en bodelingsaftale, ægtepagt eller anden aftale med betydning for ejendommen, skal den indgå i vurderingen af dokumentgrundlaget.

Separations- eller skilsmissebevilling eller den relevante dokumentation for en dom skal foreligge efter Tinglysningsrettens krav. Ved en dom kan dokumentation for, at den er endelig, efter omstændighederne være nødvendig.

Når banken skal inddrages, skal I oplyse bankens navn og kontaktperson samt status på finansieringen. Banken kan kræve samtykke, før den deler konkrete oplysninger med Skøde Centret.

Hvor lang tid tager overdragelsen?

Tidsforbruget afhænger især af, hvor hurtigt aftalen og finansieringen bliver afklaret. Skøde Centrets pakkeside oplyser, at udkast normalt sendes næste hverdag, efter de sidste endelige oplysninger er modtaget.

Den samlede tid omfatter også parternes godkendelse og underskrift, bankens kreditbehandling og Tinglysningsrettens behandling. Et automatisk svar kan komme hurtigt, mens manuel behandling, manglende bilag eller en frist kan forlænge forløbet.

En anmeldelseskvittering er ikke det samme som endelig adkomst. Hvis dokumentet tinglyses med frist eller bemærkning, skal betingelserne håndteres, før sagen kan betragtes som afsluttet på det pågældende punkt.

Betaling til den fraflyttende og ændring af lån bør følge den rækkefølge, der står i aftalen og bankens instruktion. En forventet behandlingstid bør ikke erstatte konkrete betingelser for betaling og frigørelse.

Kan I selv tinglyse skilsmisseskødet?

Tinglysning.dk giver mulighed for selv at oprette og anmelde dokumentet. Det kræver, at I vælger den korrekte dokumenttype og angiver ejendom, parter, ejerandele, samlet vederlag, afgiftserklæring, hæftelser og bilag korrekt.

Opgaven omfatter også koordineringen med bodelingsaftalen og banken. Et teknisk korrekt tinglyst dokument kan efterlade uklarhed om betaling eller gæld, hvis aftalegrundlaget ikke beskriver disse forhold.

Selvbetjening passer bedst, når ejerforhold, beløb, formueordning, dokumentation og finansiering er enkle og fuldt afklarede. Særeje, ulige ejerandele, flere ejendomme, betinget betaling, udenlandske parter eller usædvanlige lån gør sagen mere sammensat.

Skilsmisseskødepakken er relevant, hvis du ønsker, at Skøde Centret udarbejder overdragelsesaftalen og skødet, koordinerer med banken og håndterer tinglysningsekspeditionen.

Hvornår passer skilsmisseskødepakken ikke alene?

Pakken er lavet til en aftalt ejendomsoverdragelse. Hvis I er uenige om hele bodelingen, skal have fastslået særeje eller føre sag om retten til huset, er der behov for en afklaring uden for den almindelige skødeekspedition.

Hvis ejendommen skal sælges til en ekstern køber, er der tale om et almindeligt salg. Hvis I blot er flyttet fra hinanden, men fortsat er gift uden separation, skilsmisse eller opløsning af formuefællesskabet, kan overdragelsen følge andre regler end skilsmissebodeling.

Udlejningsejendomme, landbrug, blandet bolig og erhverv, selskabsejerskab, udlæg, insolvens og internationale skatteforhold kan kræve yderligere faglig behandling. Det samme gælder, hvis boligen kun er en mindre del af en kompliceret formuedeling med virksomhed, pensioner eller større særejeværdier.

Skøde Centret kan afgrænse skødesagen og oplyse, hvilke dokumenter der mangler. En revisor, skatterådgiver eller familieretsadvokat kan efter behov afklare de spørgsmål, der ligger uden for selve ejendomsoverdragelsen.

Hvad skal kontrolleres efter tinglysningen?

Den nye tingbogsattest skal vise den aftalte ejer og ejerandel. Tinglysningssvaret skal være gennemgået for frister, betingelser og retsanmærkninger. Hvis der blev anvendt Bodeling Betinget, skal adkomsten senere være gjort endelig.

Den kontante betaling og eventuelle modregninger skal være gennemført efter aftalen. Boligudgifter frem til overtagelsesdagen skal afstemmes, og forsikring, forsyning, ejerforening eller grundejerforening skal have de rigtige ejer- og kontaktoplysninger.

Banken skal særskilt bekræfte, hvem der hæfter for hvert lån efter overdragelsen. En tingbogsattest med én ejer beviser ikke, at den tidligere ægtefælle er frigjort som meddebitor.

Gem bodelings- eller overdragelsesaftalen, det tinglyste dokument, tinglysningssvaret, den endelige tingbogsattest, betalingsdokumentationen og bankens bekræftelser samlet. Dokumenterne viser hver sin del af det afsluttede forløb.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →