Overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse: Hvad du bør vide

Af Skøde Centret

Når ægteskabet slutter, er boligen ofte det sværeste kapitel. Hvem skal blive boende, hvad siger banken – og hvordan tinglyser du rigtigt?

Hvad sker der med huset, når I går fra hinanden?

Første skridt er at beslutte, om boligen skal sælges, eller om én af jer skal overtage. Afgørelsen hænger sammen med økonomi, børnenes hverdag og bankens krav. Vælger I ene-overtagelse, skal værdien fastsættes, friværdien opgøres, og der skal indgås en aftale om udbetaling til den, der flytter.

Juridisk er udgangspunktet, at værdier i ægteskabet deles, medmindre der er særeje. Den part, der overtager, får ejendomsretten via et nyt skøde (et skilsmisseskøde), som tinglyses digitalt. Den anden part skal frigøres fra lån, ellers hæfter man videre – også efter en flytning. Aftaler på papir er ikke nok, hvis banken ikke har sagt ja til debitorskifte.

Der er tre praktiske veje: Ene-overtagelse nu, midlertidigt sameje (typisk til boligen kan sælges) eller et hurtigt salg på åbent marked. Sameje efter brud kræver klare spilleregler om udgifter, brug og salgstidspunkt. I en del tilfælde er det mere trygt at få en beslutning hurtigt, så ingen hænger i et økonomisk vakuum.

Skilsmisse eller separation skal være formelt på plads. Bevillingen fra myndighederne er samtidig afgørende for afgiften ved tinglysning. Ansøgning og vilkår for separation/skilsmisse finder du hos Familieretshuset. Når jeres beslutning om boligen er taget, er næste skridt at få aftalen omsat til et skøde og få bankens godkendelser i hus.

Vil du læse mere om selve dokumentet, gennemgår vi et skilsmisseskøde trin for trin.

Hvordan fastsætter I værdien og købesummen fair?

En fair pris er grundlaget for en rolig bodeling. I praksis ser vi, at mange par vælger at basere købesummen på den forventede markedspris fratrukket restgæld – altså friværdien – og derfra beregner, hvad den flyttende part skal have udbetalt. Men hvordan finder I markedsprisen uden at skabe konflikt?

I kan vælge flere metoder, alt efter hvor præcist og hurtigt det skal være. En enkel løsning er at indhente to-tre uvildige mæglervurderinger og bruge gennemsnittet. Alternativt kan I aftale en pris baseret på nylige handler i området og boligens stand. Er I langt fra hinanden, ender løsningen ofte i et salg på markedet – fordi markedet sætter prisen.

Husk at medregne forbedringer finansieret af den ene, udbedring af kendte mangler, flytteomkostninger og eventuelle salgsomkostninger, hvis I ville have solgt. Jo mere konkret I er, jo færre efterregninger og ærgrelser senere. Er der ejerpantebreve eller anden sikkerhed i boligen, skal de også indgå i opgørelsen.

• Overvej flere uafhængige vurderinger for et solidt prisniveau
• Aftal eksplicit, hvilke forbedringer der indgår i prisen
• Kend lokalområdet: liggetider og prisniveau kan skifte hurtigt
• Medtag kendte mangler i jeres regnestykke

En skriftlig, detaljeret pris- og betalingsaftale er en del af den samlede bodeling. Læs en bred introduktion til rammerne i vores guide til bodeling ved skilsmisse. Når prisen er på plads, kan banken tage stilling til, om den blivende part kan bære økonomien alene – det er deres hovedpunkt.

Hvad kræver banken, når den ene overtager lånene?

Banken og realkreditinstituttet skal godkende, at den blivende part overtager lånene alene. Det kaldes debitorskifte. Banken laver en almindelig kreditvurdering: indtægt, faste udgifter, rådighedsbeløb, gæld i øvrigt og eventuelle børnebidrag. Er budgettet for stramt, kræver banken typisk omlægning af lån, afdrag på anden gæld – eller at boligen sælges.

Et vigtigt punkt er frigivelse af den udflyttede. Først når banken skriftligt har frigivet vedkommende, slipper man for hæftelse. Et underskrevet skøde gør det ikke alene. Banken ser også på tinglyste pantebreve og sikkerheder, og kan kræve nye lånedokumenter. I nogle sager accepterer banken midlertidigt sameje, men det kræver klare rammer og forfaldstid for salg eller endelig overtagelse.

Hvis banken siger nej til debitorskifte, har I i praksis tre spor: Forbedre økonomien (fx ved låneomlægning), fortsætte et kortvarigt sameje med klare aftaler – eller sælge. Ingen af delene er rare midt i en brudsituation, men usikker hæftelse er værre. Derfor er bankdialogen ofte klog at tage, før I låser prisen i bodelingen.

Hvordan udarbejder du skøde og bodelingsoverenskomst korrekt?

To dokumenter bærer boligsagen: bodelingsoverenskomsten (den indbyrdes aftale) og skødet (det, der tinglyses). Bodelingsoverenskomsten beskriver pris, betaling, hvem der overtager lån, frister og praktiske forhold (overtagelsesdag, fordeling af udgifter frem til overtagelse, håndtering af mangler m.v.). Den underskrives af jer begge og er jeres aftalegrundlag.

Skødet er det dokument, der registrerer ejerskiftet i tingbogen. Skødet skal afspejle bodelingsoverenskomstens vilkår. I signerer digitalt, og skødet sendes til tinglysning. Selve tinglysningen foregår digitalt hos Tinglysning. Skødet bør først ekspederes, når banken har godkendt debitorskifte eller låneomlægning, så I ikke ender i et ejerskab uden den nødvendige finansiering.

Vilkår om overtagelse er typisk “som beset” i en skilsmissesag, men kendte mangler og påtænkte udbedringer er kloge at beskrive. Har I stadig fælles løsøre i boligen, kan det betale sig at få en klar plan for fraflytning og eventuel refusion af forudbetalte udgifter (varme, ejendomsskat m.v.).

Vil du se, hvordan skødet bruges i praksis, gennemgår vi processen i vores artikel om overdragelse af skøde ved skilsmisse. Når skødet er tinglyst uden anmærkninger, er ejerskiftet registreret – og først dér er du reelt ejer udadtil.

Hvad koster tinglysningen – og kan 0,6% undgås?

Afgiften ved tinglysning afhænger af situationen. Ved skilsmisse og separation gælder en særlig regel: Hvis der foreligger en separations- eller skilsmissebevilling, kan den variable afgift på 0,6% undgås. Du betaler da kun tinglysningsgebyret på 1.850 kr.

Uden en bevilling (fx hvis overdragelsen laves, før I har papirerne på plads), betales den almindelige afgift: 1.850 kr. + 0,6% af købesummen. Det er derfor ikke bare en formalitet, om bevillingen er udstedt – den har direkte betydning for, hvad overdragelsen koster at tinglyse.

Husk, at banken kan have egne gebyrer for debitorskifte, låneomlægning eller ny vurdering. De ligger ved siden af tinglysningsafgiften. Sørg for at have et samlet overblik, inden I låser vilkår i bodelingsoverenskomsten, så ingen af jer får en ubehagelig ekstraregning.

Vil du se regler og typiske scenarier præsenteret samlet, har vi en let guide til tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse. Den korte version er: Få bevillingen på plads, inden skødet tinglyses, hvis I vil undgå 0,6%-delen. Og tinglys først, når bankens godkendelser foreligger – rækkefølgen kan spare jer både tid og penge.

Hvilke dokumenter og frister skal du have styr på?

Du kommer sikkert igennem, hvis du tænker i tre spor: myndighed, bank og tinglysning. Myndighedssporet handler om separation/skilsmissebevilling. Banksporet handler om debitorskifte, lånetilbud og eventuelle omlægninger. Tinglysningssporet handler om at udarbejde og registrere skødet korrekt – så ejerskiftet bliver synligt i tingbogen uden anmærkninger.

• Separations- eller skilsmissebevilling fra Familieretshuset
• Bodelingsoverenskomst med pris, betaling og vilkår
• Bankens skriftlige godkendelse af debitorskifte/finansiering
• Digitalt skøde, der afspejler jeres aftale
• Eventuelle bilag om forbedringer, mangler og refusioner

Der er ingen lovfast “deadline” for tinglysning, men vent ikke. Jo længere tid der går, jo større er risikoen for misforståelser, nye hæftelser og praktiske problemer (forsikring, ejendomsskat, adgang til pantebreve). Aftal en realistisk tidsplan med banken, så finansiering og tinglysning kan ekspederes i ét sammenhængende forløb.

Er du i tvivl om selve registreringen, kan du få et hurtigt overblik i vores gennemgang af, hvordan tinglysningen foregår i praksis. Det afgørende er, at alle tre spor passer sammen: bevilling, bank og skøde. Mangler ét led, begynder kæden at rasle.