Fast ejendom ved skilsmisse – nem og juridisk korrekt overdragelse

Af Skøde Centret

Artiklen er senest opdateret 17. oktober 2026

Af Skøde Centret

Fast ejendom ved skilsmisse kan overdrages til den ene ægtefælle, når retten til boligen, værdien og det økonomiske opgør er afklaret. Overdragelsen skal hænge sammen med bodelingen, finansieringen og registreringen af den nye ejer. En skilsmisse ændrer hverken automatisk navnene i Tingbogen eller jeres forpligtelser over for banken.

Skal du blive boende, er opgaven derfor større end at få udarbejdet et skøde. Du skal kunne overtage boligen på de aftalte vilkår, mens din tidligere ægtefælle skal have den aftalte betaling og den nødvendige afklaring af hæftelsen. Her gennemgår vi forløbet fra de første oplysninger til afslutningen.

Når du skal overtage boligen ved skilsmisse

En overdragelse kan begynde med, at I er enige om, hvem der bliver boende. Derefter skal enigheden omsættes til konkrete vilkår: Hvilken ejerandel overdrages, hvilken værdi lægger I til grund, hvordan afregner I, og hvad sker der med lånene? Det er disse oplysninger, som overdragelsesaftalen og anmeldelsen til tinglysning skal bygge på.

Hos Skøde Centret koster hjælpen til skilsmisseskøde 6.450 kr. inkl. moms plus den statslige tinglysningsafgift. Forløbet omfatter en separat overdragelsesaftale, skøde og tinglysning samt koordinering med banken. Om en større bodeling eller en uenighed kræver særskilt bistand, afklares ud fra sagen.

Få hjælp til skilsmisseskøde

Du kan godt få overblik over dokumenter og finansiering, før alle spørgsmål er afklaret. Men en endelig overdragelse bør bygge på en løsning, som begge forstår, og som kan gennemføres økonomisk. Et foreløbigt ønske om at beholde huset er ikke i sig selv et færdigt aftalegrundlag.

Ejerskab og delingsformue er to forskellige spørgsmål

Begynd med at undersøge, hvem der ejer boligen, og med hvilke andele. Tingbogen viser det registrerede ejerskab. Derefter skal du undersøge, om boligen helt eller delvist er delingsformue eller særeje. Ægteskab gør ikke automatisk begge til ejere, og det at stå alene på skødet betyder ikke automatisk, at boligen er særeje.

Ejer du allerede hele boligen og fortsætter som eneejer, er der ingen ejerandel fra din ægtefælle at overdrage. Der kan stadig være bodelingsbetalinger og lån at afklare. Skal din ægtefælle derimod overtage boligen fra dig, skal hele ejerændringen dokumenteres.

Delingsformue handler om den værdi, der skal indgå i opgøret ved separation eller skilsmisse. Den kan derfor omfatte en bolig, som kun den ene ejer. Omvendt kan I eje en bolig sammen, hvor den ene eller begge ejerandele er særeje. En bolig købt før ægteskabet er heller ikke alene af den grund holdt uden for delingen.

Find derfor eventuelle ægtepagter og bestemmelser om særeje i arv eller gaver frem. Er boligen købt for forskellige typer midler, kan det kræve en nærmere undersøgelse at fastlægge, hvor stor en del der indgår. Du bør ikke nøjes med hukommelsen om, hvad I tidligere mente at have aftalt.

Formuefællesskabets betydning for boligen skal derfor afklares, før I beregner opgøret. Retten til en værdi ved bodelingen er ikke det samme som at være medejer af huset.

Hvem har ret til at overtage huset?

I kan aftale, hvem der overtager boligen, som led i bodelingen. Er I uenige, er hverken den nuværende adresse eller ønsket om at blive boende alene afgørende. Reglerne om udtagelse af aktiver skal ses sammen med ejerskabet, formueordningen og jeres konkrete forhold.

Ægtefællelovens § 48 omfatter aktiver, der helt eller delvist indgår i ligedelingen. Vil begge udtage samme aktiv, har ejeren som udgangspunkt fortrinsret. For blandt andet familiens helårsbolig kan den anden ægtefælle dog få retten, hvis boligen har den væsentligste betydning for denne for at opretholde hjemmet eller efter lovens øvrige kriterier. Reglen kan også have betydning, når I ejer boligen sammen.

Børnenes hverdag og behovet for at opretholde hjemmet kan være relevante for vurderingen. Det er ikke en automatisk regel om, at den, børnene bor hos, får huset. Er boligen fuldt særeje og derfor uden for ligedelingen, kan den almindelige udtagelsesregel heller ikke uden videre bruges til at kræve den overtaget.

Retten til at udtage boligen løser desuden ikke betalingen. Overstiger værdien det beløb, du skal have ved delingen, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant. Skifteretten kan i særlige tilfælde tillade betaling over en kortere periode. Du kan derfor ikke regne med at få afdrag alene, fordi en kontant betaling er vanskelig.

Hvilke datoer bestemmer opgøret?

Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og forpligtelser der skal med i bodelingen. Det er normalt udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtog anmodningen om separation eller skilsmisse. I kan aftale en anden ophørsdag, og der findes en snæver mulighed for, at skifteretten fastsætter en anden dag.

Ophørsdagen fastlåser ikke automatisk husets værdi. Efter reglerne om værdiansættelse bruges værdien på det tidspunkt, hvor aktivet udlægges, eller ved skiftets afslutning, hvis det ikke er udlagt tidligere. En vurdering fra ansøgningsdagen kan derfor være utilstrækkelig, hvis overtagelsen først gennemføres senere.

Hold også fraflytningsdagen og overtagelsesdagen adskilt. Fraflytning handler om den faktiske brug af boligen. Overtagelsesdagen i aftalen fordeler den løbende økonomi og rådigheden mellem jer. Datoen for tinglysningen og tidspunktet for ændringen af låneforholdet har hver deres funktion.

Skriv de relevante datoer ind i en samlet oversigt. Det gør det lettere at placere betalinger, afdrag og forbrug korrekt, hvis den ene flytter, før ejerændringen og lånene er på plads. En mundtlig aftale om, at den tilbageværende betaler regningerne, fortæller ikke nødvendigvis, hvordan beløbene skal indgå i det endelige opgør.

Hvordan fastsætter I boligens værdi?

En brugbar vurdering skal tage udgangspunkt i den konkrete bolig og det relevante tidspunkt. I kan indhente en mæglervurdering eller anden sagkyndig vurdering som grundlag for aftalen. Er jeres forventninger langt fra hinanden, bør I først aftale en metode til at håndtere forskellen, eksempelvis en yderligere vurdering.

Den offentlige ejendomsvurdering er ikke automatisk det beløb, som den ene kan kræve at overtage boligen til. Vurderingens formål og dato skal passe til det spørgsmål, I skal løse. Kendte skader, vedligeholdelsesbehov, servitutter og særlige forhold ved ejendommen kan også have betydning for vurderingen og aftalen.

På gældssiden skal I bruge oplysninger, der passer til den valgte løsning. Et låns restgæld er ikke altid det samme som det beløb, det koster at indfri lånet. Bed derfor om relevante låneopgørelser, og aftal, hvordan omkostninger ved indfrielse eller omlægning bliver behandlet.

Undgå at fratrække tænkte salgsomkostninger uden en fælles begrundelse. Hvis boligen overdrages internt, bliver ikke alle udgifter ved et salg til en udenforstående nødvendigvis afholdt. Beregningen skal vise, hvilke omkostninger der er faktiske, hvilke der er aftalt, og om de allerede er medregnet et andet sted.

Boligens friværdi er ikke det samme som din boslod

Din boslod er den del af delingsformuen, du skal modtage ved bodelingen. Den beregnes ud fra det relevante samlede opgør, ikke alene ud fra huset. Andre aktiver, gæld, formueordningen og eventuelle særlige krav kan derfor ændre betalingen mellem jer.

Et fiktivt eksempel viser forskellen. Sofie og Martin ejer hver halvdelen af en bolig til 3.200.000 kr. Den gæld, der indgår i beregningen, er 2.000.000 kr. og fordeles i deres indbyrdes opgør lige. Boligens nettoværdi er dermed 1.200.000 kr., svarende til 600.000 kr. hos hver.

Sofie har desuden andre nettoværdier på 300.000 kr., mens Martin har 100.000 kr. Alt i eksemplet er delingsformue, begge bodele er positive, og der er ingen særlige krav eller yderligere omkostninger. Sofies bodel er 900.000 kr. og Martins 700.000 kr. De samlede 1.600.000 kr. giver derfor 800.000 kr. til hver.

Sofie overtager huset og håndteringen af hele boliggælden efter en gennemførlig låneløsning med den nødvendige frigørelse af Martin. Beholder de hver deres øvrige værdier, skal Sofie betale Martin 700.000 kr. Så har hun 1.200.000 kr. i boligens nettoværdi plus 300.000 kr. minus betalingen, i alt 800.000 kr. Martin har 100.000 kr. plus 700.000 kr., også 800.000 kr.

Kontantbeløbet er altså her større end Martins halvdel af friværdien. Den samlede bodelingsbetaling må samtidig ikke ukritisk kopieres til skødets ejerskiftesum, som vedrører selve ejendomsoverdragelsen og kan indeholde andet end kontanter.

Kan du overtage lånene alene?

Få afklaret finansieringen tidligt. Banken skal kende både boligens værdi, den planlagte betaling til din ægtefælle og din økonomi efter bruddet. Det kan være nødvendigt at ændre eksisterende lån eller etablere en ny finansiering. Der kan også være kaution eller andre sikkerheder, som skal behandles særskilt.

En bodelingsaftale mellem jer ændrer ikke i sig selv kreditors rettigheder. Står I begge som låntagere, skal det afklares, hvordan den fraflyttende kommer ud af forpligtelsen. Det er heller ikke nok, at den ene fremover betaler alle ydelser fra sin konto. Betaling og hæftelse er forskellige forhold.

Der findes en særlig regel i tinglysningslovens § 39. Har erhververen aftalt at overtage pantegælden med overdrageren, kan gælden efter pantebrevet ikke kræves indfriet ved ejerskifte, og er erhververens adkomst tinglyst ubetinget, indtræder erhververen i gælden, og overdrageren frigøres. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil meddelelse om overtagelsen og tinglysningen med fornødent bevis er modtaget. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved aftale med denne.

Få derfor låneløsningen dokumenteret for hvert lån. Dokumentationen skal vise, hvem der hæfter bagefter, og hvornår ændringen virker. En generel besked om, at banken ser positivt på sagen, bør ikke forveksles med de endelige vilkår. Registrerede hæftelser på fast ejendom fortæller ikke i sig selv, om en tidligere låntager er frigjort fra sin personlige gæld.

Trin 1: Saml dokumenterne og afgræns opgaven

Overdragelsen bliver lettere at beskrive, når dokumenterne viser både ejendommen, jeres rettigheder og den økonomiske løsning. Saml materialet, før du tager stilling til et endeligt udkast:

• Ejendommens adresse, matrikeloplysninger og aktuelle registrerede ejerandele.
• Separationens eller skilsmissens bevilling eller dom og oplysninger om ansøgningens modtagelse.
• Ægtepagter, relevante arve- og gavebestemmelser samt eksisterende aftaler om boligen.
• Vurderingsgrundlag, låneoplysninger og afklaring af den fremtidige finansiering.
• Det økonomiske opgør og de aftalte datoer for overtagelse, betaling og fraflytning.

Afklar samtidig, om I laver en aftale om boligen alene eller afslutter hele bodelingen. Hvis eksempelvis en virksomhed, pensioner eller et muligt kompensationskrav endnu ikke er afklaret, skal boligaftalen beskrive, hvad der fortsat står åbent. En bred formulering om, at alle mellemværender er afsluttet, bør passe til det arbejde, der faktisk er udført.

Materiale til rådgivningen og bilag til tinglysning har forskellige formål. Den fulde private økonomi skal ikke ukritisk vedhæftes den offentligt tilgængelige bilagsbank. Det relevante registreringsgrundlag og eventuelle nødvendige overstregninger skal udvælges konkret.

Trin 2: Aftal vilkårene for overdragelsen

Overdragelsesaftalen skal forklare, hvad I hver især skal gøre, og hvordan boligen indgår i bodelingen. Angiv ejendommen og den overdragne andel, værdien, afregningen, overtagelsesdagen og fordelingen af omkostninger. Beskriv også, om en betaling er vederlag for boligen eller udligning af andre poster.

Hvis finansieringen endnu ikke er endelig, skal et relevant forbehold have et klart indhold. Hvem skal skaffe afklaringen, hvilke oplysninger skal foreligge, og inden hvilken frist? Aftalen skal også forklare, hvad der sker, hvis betingelsen ikke bliver opfyldt. Et løst forbehold om, at banken skal være med, kan efterlade jer med forskellige forventninger.

Aftal betalingen med samme præcision. Det skal fremgå, hvor pengene placeres, hvilke betingelser der skal være opfyldt før frigivelse, og hvem der kontrollerer opfyldelsen. Hvis en del af beløbet skal betales senere, skal forfald, rente og eventuel sikkerhed afklares særskilt. Et gældsbrev eller anden yderligere dokumentation er ikke automatisk en del af et skødeforløb.

Tag også stilling til den praktiske overgang. Hvem betaler forsikring, fællesudgifter, forbrug og låneydelser indtil overtagelsen? Hvilken virkning har afdrag for jeres opgør? Hvordan håndteres en regning, der først kommer efter afslutningen, men vedrører en tidligere periode? Disse spørgsmål kan få betydning, selv om I allerede er enige om husets værdi.

Gennemgå desuden kendte bygningsmæssige forhold og eventuelle udestående arbejder. Aftalen skal vise, hvad der er oplyst og aftalt om boligen, så en kendt reparation ikke bagefter bliver en ny uenighed om betalingen.

Trin 3: Udarbejd og underskriv den rette anmeldelse

Et skilsmisseskøde er betegnelsen for dokumentarbejdet med ejerændringen ved skilsmisse. Tinglysningsretten har dokumenttyperne Bodeling og Bodeling Betinget til overdragelse ved separation eller skilsmisse. Det konkrete grundlag afgør, hvordan anmeldelsen udformes; en bodelingsaftale ændrer ikke automatisk registreringen i Tingbogen.

Begge dokumenttyper kræver dokumentation for separationen eller skilsmissen efter rettens vejledning. Det er en bevilling med den nødvendige underskrift eller en domsudskrift med den relevante dokumentation. I visse tilfælde skal myndigheden underskrive anmeldelsen digitalt. En betinget bodeling er derfor ikke en genvej uden om en manglende bevilling eller dom.

Tinglysningsloven begrænser et skøde, der tinglyses som adkomst, til en betingelse om købesummens berigtigelse inden en nærmere angivet frist. Det handler om at få den aftalte betaling på plads. Finansieringsforbehold og andre vilkår i jeres private aftale skal derfor ikke blot kopieres ind i anmeldelsen. Det skal samtidig være klart, hvordan den betingede adkomst senere bliver endelig.

Kontrollér navnene, ejendommen, ejerandelene, ejerskiftesummen og datoerne før underskrift. Ejer du allerede halvdelen, er den andel, du nu erhverver, den anden halvdel. Den eksisterende andel må ikke medregnes igen. Summen for ejerskiftet kan omfatte både kontanter og overtaget pantegæld.

Parterne underskriver efter den relevante metode, eventuelt gennem en gyldig fuldmagt. Herefter skal dokumentet anmeldes. Underskrift og anmeldelse er to forskellige handlinger, og tinglysning er heller ikke en godkendelse af hele jeres bodelingsaftale.

Trin 4: Følg sagen til registrering og afregning

Når anmeldelsen er behandlet, skal tinglysningssvaret læses. Er dokumentet tinglyst med frist eller retsanmærkninger, skal det undersøges, hvad der mangler, og hvordan det bliver håndteret. En besked om tinglysning er derfor ikke altid ensbetydende med, at alle forhold er afsluttet.

Slutkontrollen bør omfatte fire spørgsmål: Står den rigtige ejer registreret med den rigtige andel? Er eventuelle betingelser, frister og anmærkninger håndteret? Er pengene afregnet efter aftalen? Er den aftalte låneændring og nødvendige frigørelse gennemført og dokumenteret?

Hvis I har brugt betinget bodeling, skal opfyldelsen følges op med den relevante endelige registrering. Betalingens gennemførelse bør også kunne genfindes i sagens dokumenter. Det giver begge et grundlag for at kontrollere, at aftalen er opfyldt.

Gem den underskrevne aftale, tinglysningssvaret, relevante lånedokumenter og afregningen samlet. Oplysningerne får praktisk betydning, hvis der senere opstår spørgsmål om en efterregning, en gammel hæftelse eller tidspunktet for ejerændringen.

Hvad koster overdragelsen og tinglysningen?

Skøde Centrets pris for skilsmisseskøde er 6.450 kr. inkl. moms. Hertil kommer statens afgift og eventuelle udgifter til eksempelvis vurdering, låneomlægning eller særskilt rådgivning om bodelingen. Fordelingen af udgifterne mellem jer bør stå i aftalen.

Efter tinglysningsafgiftslovens § 10 kan ejerskifte mellem ægtefæller som følge af fuldstændig opløsning af formuefællesskabet tinglyses for den faste afgift på 1.850 kr. Betingelserne for nedsættelsen skal være opfyldt og dokumenteret. Skilsmissen alene betyder derfor ikke, at enhver overdragelse mellem jer automatisk har denne afgift.

Er boligen særeje, eller var formuefællesskabet allerede opløst, skal afgiftsgrundlaget undersøges særskilt. Hvis overdragelsen følger den almindelige ejerskifteregel, er udgangspunktet 1.850 kr. plus 0,6 procent af det korrekte afgiftsgrundlag for den overdragne andel. Grundlaget er ikke nødvendigvis det kontantbeløb, som den ene modtager.

Tidspunktet har også betydning. Tinglyses overdragelsen, før der foreligger separations- eller skilsmissebevilling eller dom, skal der som udgangspunkt betales almindelig ejerskifteafgift. Der kan senere være mulighed for godtgørelse efter reglernes betingelser. Det bør afklares inden anmeldelsen og ikke behandles som en automatisk tilbagebetaling.

Ved én overdragelse, hvor den faste afgift på 1.850 kr. kan anvendes, bliver pakkens honorar og denne afgift tilsammen 6.450 kr. + 1.850 kr. = 8.300 kr. Eksemplet omfatter ikke bankens omkostninger eller andre særskilte ydelser. Betingelserne for ejerskifteafgiften fremgår af tinglysningsafgiftsloven.

Hvad hvis boligen har negativ friværdi?

Overstiger gælden boligens værdi, forsvinder underskuddet ikke ved et nyt skøde. Der skal være en løsning på både overdragelsen og de forpligtelser, som långiver fortsat kan gøre gældende. En aftale om, at den ene beholder huset, er ikke i sig selv en aftale med kreditor om at eftergive gæld.

Negativ friværdi i huset er heller ikke nødvendigvis det samme som en negativ bodel. Du kan have andre aktiver, der indgår i opgørelsen. Hvis en ægtefælles samlede delingsformue efter det relevante gældsfradrag er negativ, indgår den negative bodel ikke i ligedelingen som et underskud, den anden automatisk skal overtage.

Få derfor både bodelingen og låneløsningen opgjort. Det kan være nødvendigt at indbetale et beløb, aftale en anden fordeling af aktiver eller undersøge salg. Undlad at sætte overdragelsessummen til et symbolsk beløb alene for at få dokumenterne videre; beløbene skal afspejle det reelle og aftalte opgør.

Hvis I ikke kan gennemføre overtagelsen

Kan du ikke finansiere overtagelsen, må løsningen revurderes. Det kan være salg af boligen eller en aftalt periode med fortsat fælles ejerskab. En midlertidig løsning bør have en slutdato og klare regler om brug, betalinger, vedligeholdelse og senere salg. En samejeoverenskomst om boligen kan være relevant, hvis I fortsat skal eje sammen.

Er uenigheden selve bodelingen, kan skifteretten hjælpe med deling af fællesboet, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse. Sagen kan også angå en del af boet. Det er et andet forløb end at få registreret en overdragelse, som I allerede har aftalt.

Selv en eneejer skal være opmærksom på reglerne om ægtefællesamtykke ved dispositioner over familiens helårsbolig i Danmark, når den helt eller delvist indgår i ligedelingen. Samtykkekravet gælder også efter separation eller skilsmisse, indtil boligspørgsmålet er aftalt eller endeligt afgjort. Samtykke og en medejers underskrift på overdragelsen er forskellige roller.

Få hjælp til at gennemføre den aftalte ejerændring

Når I har grundlag for en overdragelse, hjælper Skøde Centret med at få aftalen og registreringen til at hænge sammen. Du får en fast rådgiver, gennemgang af dokumenterne og mulighed for rettelser, før de nødvendige underskrifter indhentes. Banken inddrages i koordineringen, og du modtager dokumentation ved afslutningen.

Har I allerede en bodelingsaftale, bør den indgå fra begyndelsen. Er noget fortsat uafklaret, skal det fremgå, så ejendomsoverdragelsen ikke bygger på antagelser om det øvrige opgør. På siden om hjælp til skilsmisseskøde kan du se det konkrete forløb og sende oplysninger om sagen.

Fagligt grundlag og kilder

• Lov om ægtefællers økonomiske forhold: ejerskab, delingsformue, særeje, ophørsdag, værdiansættelse, udtagelse og betaling.
• Ægtefælleskifteloven samt Domstolenes og Familieretshusets vejledninger om bodeling og skifterettens rolle.
• Tinglysningsloven: registrering af adkomst, tinglysningssvar og overtagelse af pantegæld.
• Tinglysningsrettens vejledninger om Bodeling og Bodeling Betinget: dokumentation, ejerandele, underskrifter og anmeldelse.
• Tinglysningsafgiftsloven og Den juridiske vejledning om ejerskifte ved opløsning af formuefællesskab.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →