Ved skilsmisse kan den ene ægtefælle overtage hele ejendommen, men det kræver en aftale om værdi og økonomi, et nyt skøde og normalt bankens godkendelse. Bodeling, ejerskab og gæld er tre forskellige forhold, som skal bringes til at stemme.
Er I enige om, hvem der skal overtage boligen, kan I gå direkte til skødepakken til skilsmisseskøde. Pakken vedrører ændringen af det tinglyste ejerskab, mens bodelingen og bankens stilling fortsat skal være afklaret.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Den ene ægtefælle kan overtage ejendommen ved skilsmisse, når værdi, bodeling, finansiering og ejerskab er afklaret. Et nyt skøde ændrer ejeren, men frigør ikke automatisk den anden ægtefælle fra boliglånene.
- Bodelingsaftalen, skødet og bankens gældsovertagelse regulerer forskellige dele af overdragelsen.
- Skødeafgiften er 1.850 kr., når ejerskiftet sker som følge af opløsning af formuefællesskab.
- Processen omfatter værdiansættelse, bankgodkendelse, skriftlig aftale, skøde, tinglysning og økonomisk afregning.
- Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og passiver der indgår, mens værdien normalt fastsættes senere.
- Uklare aftaler om gæld, overtagelsesdag og løbende udgifter er typiske årsager til efterfølgende uenighed.
Hvilke situationer omfatter en ejendomsoverdragelse ved skilsmisse?
Den mest almindelige situation er, at begge ægtefæller står på skødet, og den ene skal overtage den andens ejerandel. Ejerskiftet kan omfatte halvdelen af boligen eller en anden registreret andel. Den ægtefælle, der bliver boende, bliver derefter eneejer.
Et skøde kan også være nødvendigt, hvis kun den ene står som ejer, men I aftaler, at den anden skal have ejendommen som led i bodelingen. Hvis den registrerede ejer beholder ejendommen, sker der derimod ikke et ejerskifte, selv om boligens værdi indgår i den økonomiske opgørelse mellem jer.
Siden omfatter helårsboliger, fritidsboliger og andre faste ejendomme, som fordeles mellem ægtefæller i forbindelse med separation eller skilsmisse. Sælges ejendommen til en tredjepart, er der tale om et almindeligt salg og ikke en intern overdragelse mellem ægtefællerne.
Ejendommens formueart har betydning. En bolig kan være delingsformue, helt eller delvist særeje eller ejet i sameje med forskellige andele. Derfor bør I ikke tage udgangspunkt i, at navnet på skødet alene afgør den endelige økonomiske fordeling.
Hvad er forskellen på bodeling, skøde og gældsovertagelse?
Bodelingen fastlægger, hvordan jeres formuer og gæld skal fordeles. Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold kan ægtefæller i forbindelse med separation eller skilsmisse indgå en aftale om formuedelingen. En ejendom kan indgå som ét af flere aktiver i denne samlede aftale.
Skødet registrerer, hvem der ejer ejendommen efter overdragelsen. En formulering i en bodelingsaftale om, at du overtager huset, ændrer ikke nødvendigvis alene den registrerede adkomst i Tingbogen. Ejerskiftet skal dokumenteres og anmeldes korrekt til tinglysning.
Gældsovertagelsen afgør, hvem banken og realkreditinstituttet kan kræve betaling hos. Et tinglyst skøde frigør ikke automatisk den fraflyttende ægtefælle fra lånene. Långiverne skal særskilt acceptere, at den blivende ægtefælle overtager hæftelsen alene.
I praksis bør de tre spor koordineres. Overdragelsesaftalen skal stemme med bodelingen, skødet skal stemme med overdragelsesaftalen, og finansieringen skal kunne gennemføres på de vilkår, som aftalen forudsætter.
Hvordan fastsætter I ejendommens værdi og overtagelsesbeløbet?
I bør begynde med en realistisk værdi af ejendommen. Værdien kan eksempelvis dokumenteres gennem en eller flere salgsvurderinger eller en særskilt vurdering. Den offentlige ejendomsvurdering er ikke nødvendigvis det samme som den aktuelle handelsværdi.
Friværdien findes overordnet ved at sammenholde ejendommens værdi med den gæld, som skal indgå i opgørelsen. Den økonomiske udligning afhænger dog også af ejerforhold, formueart og den øvrige bodeling. Den ene ægtefælle skal derfor ikke nødvendigvis betale præcis halvdelen af boligens friværdi kontant.
Ophørsdagen og værdiansættelsesdagen er heller ikke det samme. Som udgangspunkt indgår de aktiver og passiver, som hver ægtefælle havde ved udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtog ansøgningen om separation eller skilsmisse. Aktiver og passiver værdiansættes derimod som udgangspunkt på udlægstidspunktet eller ved skiftets afslutning.
Det kan få praktisk betydning, hvis boligmarkedet eller restgælden ændrer sig, mens bodelingen pågår. Aftalen bør derfor angive den valgte ejendomsværdi, datoen for værdien, hvilke lån der er medregnet, og hvordan en eventuel kontant udligning er beregnet. Den særskilte artikel om købesum ved skilsmisse går tættere på denne opgørelse.
Hvordan foregår overdragelsen trin for trin?
- Afklar først, om boligen skal sælges, eller om en af jer ønsker og økonomisk kan overtage den.
- Fastlæg ejendommens værdi, ejerandelene, restgælden og boligens placering i bodelingen.
- Indhent bankens og realkreditinstituttets foreløbige godkendelse af den fremtidige finansiering og hæftelse.
- Indgå en skriftlig aftale om overtagelsesdag, værdi, gæld, betaling, udgifter og eventuelle betingelser.
- Udarbejd og underskriv skødet digitalt med de korrekte oplysninger og afgiftsmæssige erklæringer.
- Anmeld skødet til tinglysning, og håndter eventuelle anmærkninger eller betingelser fra Tinglysningsretten.
- Gennemfør betaling, låneændringer og frigivelse af den fraflyttende ægtefælle i den aftalte rækkefølge.
- Kontrollér det endelige skøde og opbevar det sammen med bodelings- og bankdokumenterne.
Rækkefølgen skal tilpasses den konkrete finansiering. Hvis banken endnu ikke har godkendt gældsovertagelsen endeligt, kan skødet udformes eller tinglyses med relevante betingelser. Det mindsker risikoen for, at ejerskabet ændres, før den aftalte frigivelse fra gælden kan gennemføres.
Hvilke oplysninger og dokumenter skal I normalt bruge?
En præcis overdragelse kræver mere end navn og adresse. Oplysningerne skal vise både den juridiske og økonomiske sammenhæng mellem skilsmissen, bodelingen og ejerskiftet.
- Separation- eller skilsmissedokumentation og datoen for Familieretshusets modtagelse af ansøgningen.
- Ejendommens adresse, matrikeloplysninger og det nuværende tinglyste skøde.
- Dokumentation for den aftalte værdi og en opgørelse over aktuelle lån og restgæld.
- Bodelings- eller overdragelsesaftale med overtagelsesdag, betaling og fordeling af udgifter.
- Bankens oplysninger om gældsovertagelse, nye lån og frigivelse af den fraflyttende ægtefælle.
- Oplysninger om særeje, ægtepagt eller andre forhold, der påvirker ejendommens placering i bodelingen.
Dokumenterne behøver ikke altid have samme navn eller form, men indholdet skal hænge sammen. Hvis skødet angiver én overtagelsesdag og bodelingsaftalen en anden, kan det skabe tvivl om betaling, hæftelse og fordeling af løbende udgifter.
Hvad sker der med banklån og realkreditlån?
Banken er ikke bundet af jeres indbyrdes aftale om, at den ene overtager huset og gælden. Hvis I begge hæfter for lånene, fortsætter hæftelsen, indtil långiverne accepterer en ændring. Den fraflyttende ægtefælle kan derfor fortsat blive mødt med et betalingskrav, selv om skødet er ændret.
Den blivende ægtefælle skal normalt kreditgodkendes til at bære boligens lån alene. Banken ser blandt andet på indkomst, øvrig gæld, rådighedsbeløb og ejendommens værdi. Godkendelsen kan føre til et debitorskifte, omlægning af lån eller en helt ny finansiering.
Hvis banken ikke vil frigive den fraflyttende ægtefælle, bør I ikke behandle dette som en mindre ekspeditionsdetalje. Det ændrer risikoen for begge parter og kan betyde, at den aftalte overtagelse ikke kan gennemføres på de planlagte vilkår.
Skøde og gæld bør derfor ikke færdiggøres uafhængigt af hinanden. Den nærmere forskel mellem intern gældsfordeling og hæftelse over for banken er beskrevet i artiklen om banklån ved skilsmisse.
Hvad koster et skilsmisseskøde og tinglysningen?
Ved et almindeligt ejerskifte består skødeafgiften af en fast og en variabel del. Tinglysningsafgiftslovens § 10 giver imidlertid en særregel for ejerskifte mellem ægtefæller, der sker som følge af opløsning af formuefællesskab. I den situation beregnes kun den faste afgift efter lovens § 7, som er 1.850 kr.
Særreglen betyder, at værdien af den overdragne andel ikke udløser den sædvanlige variable afgift på 0,6 procent. Overdragelsen skal være korrekt knyttet til opløsningen af formuefællesskabet og dokumenteret ved anmeldelsen. En overdragelse mellem tidligere ægtefæller falder ikke automatisk ind under særreglen alene på grund af skilsmissen.
Hvis ejendommen eller den overdragne andel er særeje, eller overdragelsen sker uden for den egentlige formuedeling, skal afgiftsgrundlaget vurderes særskilt. Den præcise afgrænsning er gennemgået i artiklen om tinglysningsafgift ved skilsmisse.
Der kan desuden være udgifter til vurdering, dokumentudarbejdelse, bankens behandling og ændring af lån. Hvis der tinglyses nyt pant i ejendommen, kan det udløse en særskilt pantebrevsafgift. Fra 1. januar 2026 er satsen for pant i fast ejendom 1.825 kr. plus 1,25 procent af det pantsikrede beløb, men et eksisterende afgiftsgrundlag kan i visse tilfælde genbruges.
Hvilke typiske fejl opstår ved overdragelsen?
En hyppig fejl er at underskrive en kort aftale om, at den ene overtager huset, uden at fastlægge værdi, restgæld, betalingsdato og løbende udgifter. Uklare vilkår flytter blot uenigheden til tidspunktet, hvor skødet eller bankens dokumenter skal udarbejdes.
En anden fejl er at tro, at skødet også fjerner et navn fra lånene. Ejerskab og lånehæftelse ændres gennem forskellige dokumenter og beslutninger. Banken skal udtrykkeligt frigive den person, som ikke længere skal hæfte.
Den tredje fejl er at beregne boligens værdi på én dato og gælden på en anden uden at beskrive det. Det kan forskyde den beregnede friværdi. Aftalen bør bruge sammenhængende tal og angive, hvordan ændringer frem til overtagelsesdagen håndteres.
Den fjerde fejl er at anvende den lave skødeafgift uden at kontrollere, om ejerskiftet faktisk sker som følge af opløsning af formuefællesskab. Fejl i erklæring eller dokumentation kan føre til en anden afgiftsberegning.
Endelig overses ofte udgifterne i perioden mellem fraflytning og overtagelse. I bør aftale, hvem der betaler renter, afdrag, ejendomsskatter, forsikring, forbrug og nødvendige reparationer, indtil ejerskiftet og finansieringen er afsluttet.
Hvad sker der, hvis I ikke kan blive enige om huset?
Hvis I ikke kan aftale, hvem der skal overtage ejendommen eller til hvilken værdi, kan boligen ikke bare flyttes til den ene ved et nyt skøde. Uenigheden hører først hjemme i bodelingen. Skifteretten kan efter anmodning bistå med delingen af ægtefællernes formue.
Et salg til tredjepart kan blive den praktiske løsning, hvis ingen kan finansiere en overtagelse, eller hvis I ikke kan finde en acceptabel værdi. Salgsprisen giver et markedsbestemt grundlag, men I skal stadig aftale eller få afgjort, hvordan provenu og gæld indgår i bodelingen.
Den registrerede ejer har heller ikke nødvendigvis frit råderum over familiens helårsbolig, mens spørgsmålet er uafklaret. Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold kan samtykkekravet fortsætte efter separation eller skilsmisse, indtil der er indgået aftale eller truffet endelig afgørelse om boligen.
En samlet gennemgang af boligens placering i formuedelingen findes i artiklen om bodeling af hus.
Korte svar på relaterede spørgsmål
Skal der altid laves et nyt skøde? Ja, hvis den registrerede ejerkreds ændres. Hvis samme person fortsat er eneejer, er der ikke et ejerskifte at tinglyse.
Kan vi ændre skødet før skilsmissen er endelig? Overdragelsen kan i nogle sager tilrettelægges i forbindelse med separationen, men afgiftsforhold, dokumentation og betingelser skal passe til det konkrete grundlag.
Er bodelingsaftalen nok til at få den anden slettet som ejer? Ikke nødvendigvis. Aftalen fastlægger jeres indbyrdes rettigheder, mens ændringen af adkomsten skal anmeldes korrekt til Tingbogen.
Kan jeg overtage huset uden at overtage lånene? Ejerskab og gæld er juridisk forskellige, men långivernes krav og pant i ejendommen skal håndteres. Banken afgør, om den ønskede finansiering kan accepteres.
Er tinglysningsafgiften altid kun 1.850 kr. ved skilsmisse? Nej. Den lave afgift forudsætter, at ejerskiftet er omfattet af særreglen om opløsning af formuefællesskab.
Hvem betaler udgifterne indtil overtagelsesdagen? Det bør fremgå af jeres aftale. Der findes ikke én praktisk standardfordeling, som passer til alle sager.
Hvornår er I klar til at få lavet skilsmisseskødet?
I er normalt klar, når I har besluttet, hvem der overtager ejendommen, fastlagt værdien og overtagelsesvilkårene, afklaret boligens placering i bodelingen og fået bankens stilling til finansieringen. Skødet kan derefter udarbejdes med et klart grundlag.
Den relevante løsning til selve ejerskiftet er skødepakken til overdragelse ved skilsmisse. Herfra kan den aftalte overdragelse omsættes til et skøde og anmeldes til tinglysning.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig: