En overtagelse af hus ved skilsmisse kræver, at I får fire forhold til at passe sammen: hvem der får huset ved bodelingen, hvilken værdi og betaling I aftaler, hvem der hæfter for lånene, og hvem der bliver registreret som ejer. Overdragelsen er først reelt afsluttet, når både aftalen, finansieringen, tinglysningen og den økonomiske afregning er gennemført og kontrolleret.
Rækkefølgen afhænger især af, om I er enige, om huset er delingsformue eller særeje, og om långiveren har taget stilling til den fremtidige hæftelse. Hvis en afgørende betingelse endnu ikke er opfyldt, bør dokumentforløbet vise det i stedet for at fremstille overdragelsen som endelig.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Overtagelse af hus ved skilsmisse kræver en samlet aftale om ejerskab, værdi, betaling og lån. Overdragelsen er først afsluttet, når både finansiering, tinglysning og afregning er dokumenteret og kontrolleret.
- Huset kan udlægges til den ene efter en konkret vurdering af ejerskab, formueordning og den samlede bodeling.
- Den samlede modydelse kan bestå af kontant betaling og overtaget pantegæld.
- Hvis en afgørende betingelse mangler, kan overdragelsen tinglyses betinget og først gøres endelig senere.
- Den faste tinglysningsafgift er 1.850 kr. i 2026, når ejerskiftet følger af opløsning af formuefællesskab.
- Et nyt ejerforhold frigør ikke i sig selv den tidligere ægtefælle fra personlig lånehæftelse.
Hvem kan overtage huset?
I kan selv aftale, at den ene overtager huset som led i bodelingen af huset. Aftalen bør være skriftlig og underskrevet. Hvis I ikke kan blive enige om delingen, kan skifteretten behandle sagen, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse til Familieretshuset.
Efter ægtefællelovens §§ 48-49 kan en ægtefælle som udgangspunkt udtage aktiver efter vurdering. Vil begge have det samme aktiv, har ejeren normalt fortrinsret, men den anden kan efter en konkret vurdering få familiens bolig, hvis boligen har størst betydning for den pågældende. Reglen kan også anvendes på et hus, som I ejer sammen. Den, der overtager værdier ud over sin andel af delingsformuen, skal betale forskellen.
Det er derfor ikke nok kun at se på, hvem der står på skødet. Det registrerede ejerskab, jeres formueordning, husets betydning for hver af jer og resten af bodelingen kan føre til forskellige resultater. Særeje indgår ikke på samme måde som delingsformue.
Hvad skal I afklare før aftalen?
Begynd med et fælles faktagrundlag. Indhent en aktuel tingbogsattest, oplysninger om ejerandele, lånesaldi og pantebrevsvilkår samt et forsvarligt grundlag for husets værdi. Afklar også, om huset eller en del af værdien er særeje, og om der er andre krav i bodelingen, som påvirker det beløb, der skal afregnes.
Aftalen bør tage stilling til mindst disse punkter:
- hvem der overtager huset og den præcise ejerandel
- den aftalte værdi, den samlede modydelse og betalingsmåden
- hvilke lån der ønskes videreført, indfriet eller omlagt
- hvilke betingelser der skal være opfyldt, før overdragelsen er endelig
- overtagelsesdag, rådighed, forbrug, forsikring og løbende udgifter
- hvem der håndterer tinglysningen, og hvordan resultatet kontrolleres
Ægtefælleloven skelner mellem, hvilke aktiver og forpligtelser der indgår på ophørsdagen, og hvilken værdi aktiverne har, når de udlægges eller bodelingen afsluttes. Datoerne bør derfor ikke blandes sammen. En aftalt overtagelsesdag regulerer de praktiske forhold mellem jer, men ændrer ikke automatisk lovens opgørelsesprincipper.
Hvordan fastsættes værdi og overtagelsesbeløb?
I kan vælge det vurderingsgrundlag, der passer til ejendommen og jeres situation, men grundlaget bør kunne forklares og dokumenteres. Hvis to vurderinger afviger mærkbart, skal I aftale, om en ny vurdering, et gennemsnit eller en anden metode skal bruges. En mekanisk mellempris er ikke i sig selv den juridisk rigtige løsning.
Overtagelsesbeløbet mellem jer er heller ikke nødvendigvis husets værdi minus restgælden. Resultatet afhænger blandt andet af den ejerandel, der overdrages, hvilke lån der indgår i modydelsen, og hvordan resten af delingsformuen fordeles. Siden om udkøb ved skilsmisse behandler selve beregningsintentionen mere detaljeret.
I tinglysningsdokumentet skal den samlede modydelse oplyses. Den kan bestå af både kontant betaling og pantegæld, som den nye ejer overtager som led i ejerskiftet. Det beløb, der står i dokumentet, og det beløb, der skal betales direkte mellem jer, kan derfor være forskellige størrelser.
Hvordan hænger lån og ejerskab sammen?
Et nyt ejerforhold og en personlig frigørelse fra boliglån er to forskellige retsforhold. Skødet eller bodelingsdokumentet viser, hvem der ejer huset. Låneaftalen og pantebrevets vilkår afgør sammen med långiverforholdet, hvem der hæfter personligt for gælden.
Tinglysningslovens § 39 har et betinget spor for overtagelse af pantegæld. Hvis den nye ejer har aftalt at overtage gælden, pantebrevet ikke giver ret til at kræve indfrielse ved ejerskiftet, adkomsten bliver tinglyst ubetinget, og långiveren får den nødvendige meddelelse og dokumentation, kan den tidligere ejer blive frigjort efter lovens regel. I andre tilfælde får gældsovertagelsen kun virkning over for långiveren gennem en aftale med den nye ejer.
Få derfor långiverens proces og resultat på skrift. Kontrollér, om den fraflyttende ægtefælle er frigjort, om lån skal omlægges, og om nye dokumenter skal underskrives. Et debitorskifte på boliglån kan være en del af forløbet, men det kan ikke udledes alene af den nye registrering i Tingbogen.
Skal overdragelsen være betinget?
Hvis alle aftalte forudsætninger er opfyldt, kan overdragelsen anmeldes som endelig bodeling. Hvis ejerskiftet først skal være endeligt, når en betingelse er opfyldt, anvender Tinglysningsretten dokumenttypen Bodeling Betinget. Betingelsen kan eksempelvis være, at den aftalte betaling gennemføres. De konkrete betingelser skal fremgå af dokumentet.
Illustrativt eksempel: I er enige om, at den ene skal overtage huset, men finansieringen og betalingen er endnu ikke på plads. En ubetinget registrering kan da give et misvisende billede af, hvor langt aftalen er kommet. Et betinget forløb gør det synligt, hvad der mangler, og overdragelsen kan først gøres endelig, når betingelserne er opfyldt.
Betingelser bør være objektive og mulige at dokumentere. Formuleringer som, at økonomien skal være “i orden”, viser ikke præcist, hvornår overdragelsen kan afsluttes. Den særskilte side om betinget skøde ved skilsmisse uddyber denne beslutning.
Hvordan bliver ejerskiftet tinglyst?
Ved overdragelse som følge af separation eller skilsmisse anvendes dokumenttypen Bodeling. Tinglysningsrettens aktuelle vejledning kræver, at en manuelt underskrevet separations- eller skilsmissebevilling fra Familieretshuset vedhæftes. Bygger overdragelsen på en dom, skal dommen vedhæftes med den nødvendige dokumentation for dens status, medmindre retten har signeret digitalt.
Dokumentet skal blandt andet angive parterne, ejendommen, de overdragne andele, den samlede modydelse og de relevante erklæringer. Sælgerandelen beskriver, hvor stor en del af sælgerens egen andel der overdrages. Køberandelen beskriver den andel af hele ejendommen, som køberen erhverver ved overdragelsen. En andel, køberen allerede ejer, skal ikke medregnes én gang til.
Begge parter skal underskrive som henholdsvis overdrager og erhverver. Eksisterende pant og servitutter skal respekteres eller håndteres korrekt i anmeldelsen. Bilag til tinglysningen placeres i den offentlige bilagsbank, så dokumenterne bør ikke indeholde de sidste fire cifre i CPR-numre eller andre følsomme oplysninger, som ikke er nødvendige for behandlingen.
Hvilke omkostninger kan følge med?
Når ejerskiftet sker som følge af opløsning af formuefællesskab, skal der efter tinglysningsafgiftsloven kun betales den faste afgift for selve ejerændringen. Den faste afgift er 1.850 kr. i 2026. Det er overdragelsens juridiske grundlag, ikke alene skilsmissen, der afgør, om reglen kan bruges.
Hvis huset er fuldstændigt særeje, eller overdragelsen bygger på et andet retsgrundlag, må den reducerede afgiftsregel ikke lægges til grund uden en konkret kontrol. Der kan desuden komme udgifter til vurdering, långiverens behandling, låneændringer, dokumentudarbejdelse og eventuel ny pantsætning. En ny tinglysning af pant er et særskilt afgiftsforhold.
Hvordan kontrollerer I den afsluttede overtagelse?
Afslut forløbet med en kontrol, der følger de samme spor som aftalen:
- Hent den endelige tinglysningsmeddelelse, og kontrollér, at dokumentet er tinglyst uden en uafklaret anmærkning.
- Hent en ny tingbogsattest, og kontrollér ejer, ejerandel, pant og servitutter.
- Få dokumentation for, hvem långiveren anser som debitor, og at en aftalt frigørelse faktisk er gennemført.
- Afstem betaling, overtaget gæld og øvrige beløb med den underskrevne aftale.
- Registrér den aftalte overtagelsesdag i forhold til forsikring, forbrug, nøgler og løbende udgifter.
En tinglyst ejerændring er altså et vigtigt kontrolpunkt, men ikke det eneste. Hvis Tingbogen viser den rigtige ejer, mens den tidligere ægtefælle fortsat hæfter for lånet eller den aftalte betaling mangler, er overtagelsen ikke afsluttet på de vilkår, I havde planlagt.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger, kontrolleret den 16. juli 2026:
- Danmarks Domstole: Deling af fælles formue
- Tinglysningsretten: Bodeling og Bodeling Betinget
- Retsinformation: ægtefælleloven, tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven
- Skatteministeriet: gældende satser efter tinglysningsafgiftsloven for 2026
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
