Overtagelse af hus: Guide til skøde og proces

Af Skøde Centret

At overtage et fælles hus efter et brud er svært – følelsesmæssigt og juridisk. Men processen kan gøres tryg og gennemsigtig, hvis du kender trinene, dokumenterne og omkostningerne. Her får du en praktisk guide, der går hele vejen fra aftalen til et tinglyst og gyldigt skøde.

Hvilke skridt tager du fra aftale til tinglyst skøde?

Uanset om I er gift eller ugifte, starter en overtagelse med en klar aftale: Hvem skal blive boende, til hvilken pris, og fra hvilken dato? Enighed på de punkter er fundamentet. Derefter handler det om at få formaliteterne på plads, så både ejerforhold og lån afspejler virkeligheden – og den fraflyttende part ikke længere hæfter.

Et typisk forløb ser sådan ud:

• Fastsæt prisen for den andel, der overtages – ofte med udgangspunkt i en uvildig vurdering.
• Aftal vilkår: overtagelsesdato, hvem betaler hvilke udgifter frem til skæringsdag, og hvordan lån håndteres.
• Udarbejd aftalegrundlag: bodelingsoverenskomst ved ægtefæller eller en overdragelsesaftale ved ugifte.
• Forbered og underskriv skødet digitalt, så ejerskiftet kan tinglyses.
• Få bankens godkendelse af gældsovertagelse/debitorskifte og få skødet tinglyst.

Hvis I er gift, bruges der ofte et særskilt dokument – et såkaldt skilsmisseskøde – som kobles til bodelingen. For alle overdragelser gælder, at tinglysning først giver dig endelig beskyttelse mod kreditorer og god tro-købere. Du kan se, hvordan den digitale registrering faktisk foregår, i vores gennemgang af tinglysningen i praksis.

Det er værd at overveje at koordinere bankens behandling af lån med tinglysningen. I praksis kører de to spor sideløbende, så du ikke står med et tinglyst skøde uden bankens samtykke til at stå alene på finansieringen.

Hvordan fastsætter I prisen på andelen korrekt?

Den “rigtige” pris er den, I kan se jer selv i. Juridisk lægger man ofte ud med markedsværdien: Hvad vil boligen kunne sælges for i dag? En mæglervurdering – eller to – kan være en hjælp til at få et nøgternt pejlemærke.

Når totalværdien er på plads, ser I på andelen, der skal skifte ejer. I praksis regner mange med friværdien (værdi minus restgæld) og fordeler den efter ejerandel. Men der kan være gode grunde til at justere. Har den ene lagt en større udbetaling, finansieret forbedringer eller overtaget ekstra udgifter undervejs, kan det tale for en anden fordeling. Det er også værd at aftale en klar skæringsdato for økonomien i bodelingen, så der ikke opstår tvivl om afdrag, forbrug og løbende omkostninger.

Er I ugifte, er der ingen lov om ligedeling. Her beror det hele på jeres aftale og dokumentation. Vi anbefaler, at ugifte par i fælleseje – eller som fortsætter med at eje sammen – tænker i en tydelig samejeoverenskomst. Den fastlægger ejerandele, udgiftsfordeling og, hvis forholdet ophører, hvordan I gør op. Ved selve bruddet er det nyttigt at kende forskellene i vores guide til bodeling for samlevende, så I ikke uforvarende læner jer op ad ægteskabsregler, som ikke gælder for ugifte.

For at undgå efterfølgende konflikter er det klogt at skrive jeres pris- og fordelingsprincipper ind i aftalegrundlaget, frem for kun at angive en samlet “købssum” i skødet.

Hvad kræver banken ved gældsovertagelse og debitorskifte?

Skødet ændrer ejerskabet. Men lånene er en aftale mellem jer og banken. Derfor kan ingen “skrives af” et realkreditlån alene ved at blive slettet på skødet. Banken skal godkende, at den blivende ejer kan bære finansieringen alene – ellers slipper den fraflyttende ikke for hæftelsen.

I praksis beder banken om dokumentation og tager en kreditvurdering. Afhængigt af økonomien kan løsningen være et debitorskifte på eksisterende lån eller en ny finansiering i den blivende ejers navn. Nogle gange ønsker banken en omlægning, hvis belåningsgrænserne er stramme efter bruddet. Det er også almindeligt, at banken vil se aftalegrundlaget for overtagelsen, så pris, skæringsdato og udlæg er klare.

• Dokumentation: lønsedler, årsopgørelser og budget/udgiftsoversigt.
• Retsgrundlag: separations- eller skilsmissebevilling ved ægtefæller og den underskrevne bodelingsoverenskomst.
• Aftaledokumenter: overdragelsesaftale, udbetalingskvittering og oplysning om eventuel kompensation.

Mange banker frigiver først den fraflyttende fra hæftelsen, når skødet er tinglyst, og eventuelle nye lån er udbetalt. Tidsrækkefølgen er derfor nøje koreograferet: først kreditvurdering og tilsagn, så underskrifter på bodeling/overdragelse og skøde, og til sidst tinglysning og ændring af lån. Sørg for, at bodelingsoverenskomsten ikke forpligter nogen til noget, banken ikke vil acceptere – det skaber forsinkelser og unødige omkostninger.

Hvad koster tinglysningen, og kan 0,6% undgås?

Tinglysning af skøde udløser en afgift til staten. Reglerne er faste, og der er desværre mange myter. Grundreglen er enkel: Ved en almindelig handel betaler du kr. 1.850 i fast gebyr plus 0,6% af købesummen. Her er de vigtigste undtagelser og særregler ved overtagelse i familien:

• Ved separation/skilsmisse: Har I en bevilling, kan 0,6%-afgiften undgås. I betaler kun kr. 1.850. Bevillingen udstedes af Familieretshuset og skal foreligge ved tinglysningen.
• Mellem ægtefæller i ægteskabet: Afgiften er kr. 1.850 + 0,6% af den andel, der overdrages, beregnet af den offentlige vurdering minus 20%.
• Familieoverdragelse i øvrigt: 0,6% beregnes typisk af den offentlige vurdering minus 20%, medmindre købesummen er højere – så beregnes 0,6% af købesummen.
• Ugifte samlevende: Der er ingen fritagelse. Der betales kr. 1.850 + 0,6% efter hovedreglen.

Bemærk, at fritagelsen for 0,6% ved skilsmisse kun gælder, hvis overdragelsen sker som led i selve bodelingen og kan dokumenteres. Hvis I i stedet laver en almindelig handel uden bevilling, udløses 0,6%-afgiften som i andre handler. Du kan læse mere om principperne i vores guide til tinglysningsafgift. Undgå regneeksempler, der er for simple – vurdering, pris og aftaler påvirker beregningsgrundlaget, og små forskelle kan flytte beløbet.

Hvilke dokumenter skal skødet og aftalen indeholde?

Et skøde er ikke bare en blanket. Det skal pege præcist på ejendommen, fortælle hvem der overtager, fra hvilken dato, og på hvilke betingelser. For at undgå anmærkninger ved tinglysningen, bør skødet som minimum indeholde ejendommens identifikation (adresse og matrikel), parternes fulde oplysninger, overtagelsesdato, aftalt pris og relevante erklæringer om værdiansættelse og afgiftsgrundlag.

Ved ægtefæller bør skødet kobles til en bodelingsoverenskomst, der beskriver, hvordan I deler aktiver og gæld. Ved ugifte er en separat overdragelsesaftale vigtig – her findes ingen lovfast bodeling, så dokumentet er beviset for, hvad I har aftalt. Sørg for, at aftalerne er konsekvente: Pris, skæringsdato, hvordan eventuelle forudbetalinger håndteres, og hvem der betaler omkostninger til tinglysning og banker.

Har ejendommen særlige servitutter, byrder eller pant, skal prioriteringen fremgå, så der ikke opstår tvivl om hæftelserne. Og ved gældsovertagelse er det klogt at indsætte betingelser om bankens godkendelse, så ingen hænger på en forpligtelse, der ikke kan gennemføres. Når underskrifterne er på plads, sendes skødet til tinglysning digitalt. Først når det er registreret uden anmærkninger, og banken har gennemført ændringerne i lånene, er overtagelsen fuldt “på plads” – både juridisk og økonomisk.