Overvejer du at blive boende efter en skilsmisse, er der både jura, bank og papirarbejde at styre. Her får du et klart overblik over dine valg, hvad der afgør, hvem der kan overtage – og hvordan tinglysning og økonomi gribes rigtigt an.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hvem kan blive boende, og hvad afgør det i praksis?
Det første spørgsmål er ofte, hvem der kan – og bør – overtage boligen. Hvis I ejer sammen, er udgangspunktet, at I selv aftaler, hvem der bliver. Kan I ikke blive enige, ender løsningen ofte med et salg, så værdien deles. I særlige situationer kan en domstol afgøre, hvem der får retten til at overtage mod at betale kompensation til den anden, hvor hensynet til børn, tilknytning til boligen og betalingsevne kan vægte.
Er boligen kun ejet af den ene, står ejeren stærkt, men det ændrer ikke ved, at ægtefællers værdier normalt deles ved skilsmisse, medmindre I har særeje. Ejerens fortrinsret handler derfor typisk om retten til at købe den anden ud til en saglig værdi – ikke om at udelukke den anden fra sin andel af værdierne.
Uanset ejerforhold er bankens godkendelse afgørende. At blive boende forudsætter, at den, der overtager, kan bære hele gælden alene. Giver banken afslag, er et salg eller en midlertidig løsning nogle gange eneste realistiske muligheder.
Det, der ofte gør forskellen, er en rolig, dokumenteret proces: en realistisk vurdering, gennemtænkte vilkår og en plan for lån og tinglysning. Du kan dykke mere ned i de grundlæggende regler i vores artikel om hvad der sker med huset, når ægtefæller skilles, hvor vi gennemgår mekanikken bag bodeling, ejerskab og praktiske konsekvenser.
Hvordan foregår selve overdragelsen trin for trin?
En overtagelse fungerer bedst, når I går systematisk til værks og binder jura, økonomi og tinglysning sammen. Processen ser typisk sådan ud:
- Værdiansættelse: I starter med en nøgtern markedsvurdering, så grundlaget for kompensation/købesum er sagligt.
- Aftalegrundlag: I formulerer de konkrete vilkår i en bodelingsoverenskomst – fx pris, overtagelsesdato, fordeling af udgifter til tinglysning, løsøre og frister.
- Bankgodkendelse: Banken skal godkende, at én står alene med lånene, og vilkårene for eventuel omlægning.
- Skøde: Der udarbejdes et bodelingsskøde, der både dokumenterer ejerskiftet og afspejler bodelingens vilkår.
- Tinglysning: Skødet underskrives digitalt og tinglyses, hvorefter banken gennemfører debitorskifte/omstilling af lån.
Det kritiske er, at aftale og skøde harmonerer. Et “minimalskøde” uden vilkår ser let ud, men skaber ofte tvivl om kompensation, frister, fordeling af driftsudgifter og hvad der sker, hvis finansieringen glipper. Derfor samler vi normalt vilkårene i en bodelingsoverenskomst og lader skødet spejle den – så der er ét klart aftalegrundlag og en korrekt tinglyst ejerændring.
Hvis du vil se, hvordan de juridiske led hænger sammen, kan du læse vores gennemgang af overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse og vores guide til bodelingsskøde – hvad det er, og hvornår det er nødvendigt.
Hvad betyder bankens krav om gældsovertagelse og debitorskifte?
I praksis er bankens “ja” lige så vigtigt som jeres aftale. Overtagelse kræver normalt et debitorskifte, hvor den udtrædende ægtefælle bliver frigjort for gæld, og den blivende står tilbage som eneste debitor. Det lyder enkelt – men bankens vurdering af betalingsevne, rådighedsbeløb og sikkerheder kan bremse selv gode planer.
Er økonomien stram, kan banken foreslå omlægning, længere løbetid eller ændret afdragsprofil for at få budgettet til at hænge sammen. Nogle steder kræver banken, at tinglysningen først sker, når finansieringen er endeligt på plads; andre vil se tinglyst skøde, før debitorskiftet gennemføres. Den rækkefølge bør I få afklaret tidligt, så I undgår dobbeltarbejde og forsinkelser.
Et vigtigt punkt i bodelingsoverenskomsten er en tydelig betingelse om finansieringsgodkendelse. Hvis lånet ikke kan overtages, skal der stå, hvad der så sker: falder handlen bort, eller udløses et salg? Klare betingelser beskytter begge parter og mindsker risikoen for fastlåste situationer.
Vi har samlet de typiske spørgsmål om banker, lån og hæftelse i vores artikel om debitorskifte på realkreditlån ved skilsmisse, hvor du kan se, hvad bankerne normalt kigger efter, og hvordan du dokumenterer din økonomi bedst.
Hvad koster tinglysningen, og kan 0,6%-afgiften undgås?
Tinglysning koster to ting: et fast gebyr og i nogle tilfælde en variabel afgift. Hovedreglen ved almindelig handel er kr. 1.850 + 0,6% af købesummen. Ved overdragelse i forbindelse med separation eller skilsmisse gælder en undtagelse: Hvis der foreligger en separations- eller skilsmissebevilling, kan den variable afgift på 0,6% helt undgås, så du kun betaler kr. 1.850 for tinglysningen.
Det er her, timingen og dokumentationen betyder noget. Afgiftslempelsen kræver, at overdragelsen sker som led i bodelingen efter separation/skilsmisse, og at det fremgår korrekt af skøde og bilag. Sker overdragelsen som en almindelig handel uden for den ramme, gælder hovedreglen med både fast og variabel afgift.
Vil du se de officielle rammer for digital tinglysning, kan du læse mere om processen på tinglysning. Og ønsker du de præcise retningslinjer i skilsmissesager, gennemgår vi beregningsprincipper og typiske faldgruber i vores artikel om tinglysning af skilsmisseskøde og i oversigten over relevante dokumenter og vilkår.
Hvordan fastsætter vi købesum, friværdi og kompensation fair?
Det mest fredsskabende er en saglig værdi. Det betyder som regel en aktuel markedsvurdering som grundlag for, hvor stor en friværdi der er, og hvordan den skal deles. Derfra regner man sig frem til kompensationen, når den ene udtager boligen og overtager hele gælden.
Nogle forhold, der kan påvirke prisen, er værd at afklare skriftligt: større forbedringer betalt af den ene, aftalt skævdeling, særlige indskud ved købet og eventuelle negative friværdier. Negative friværdier kræver en realistisk plan: skal I dele et tab, eller udtager den ene boligen mod at bære hele underskuddet? Det bør fremgå utvetydigt af bodelingsoverenskomsten.
Husk også drift og datoer. Hvem betaler forsikring, ejerudgifter, varme og eventuel boligskat fra hvornår? Hvordan afregner I forudbetalte udgifter, forbrug og depositum? Jo tydeligere vilkår, desto roligere tinglysning og bankproces.
Som tommelfingerregel er det en fordel at holde løsøre ude af skødet. Sæt i stedet en særskilt liste i bodelingsoverenskomsten, hvis I aftaler overtagelse af inventar – så påvirker det ikke tinglysningsgrundlaget unødigt. Du kan læse en samlet trin-for-trin-vejledning i vores guide til overdragelse af bolig ved skilsmisse, hvor vi kobler aftale, skøde og afregning i én proces.
Er et minimalskøde nok, eller skal vilkårene stå i skrift?
Ved skilsmisse er skødet ikke “bare” et ejerskifte. Skødet skal harmonere med bodelingens vilkår, fordi tinglysningen tager udgangspunkt i, at overdragelsen sker som led i bodelingen – og fordi bank, kommune og andre aktører ofte efterspørger klare aftalepunkter senere.
Et minimalskøde uden vilkår kan virke fristende. Men vi ser alt for ofte, at det skaber uklare forventninger: Hvad præcis blev prisen baseret på? Hvornår skulle nøglerne afleveres? Hvem bar udgiften til tinglysning og eventuel låneomlægning? Hvad hvis finansieringen glipper? Hvor står I, hvis der opdages en restgæld eller efterregning, som ingen havde set komme?
Den robuste løsning er en bodelingsoverenskomst, hvor alle praktiske og økonomiske vilkår står – og et bodelingsskøde, der tinglyser selve ejerskiftet på de vilkår. Det giver ro til at fokusere på hverdagen, fordi papirerne kan løse eventuelle uenigheder. Få overblikket i vores artikel om bodelingsskøde, hvor vi forklarer, hvad der typisk bør med, og hvorfor et ekstra A4-ark ofte sparer mange timers diskussioner senere.
Hvilke faldgruber ser vi oftest – og hvordan undgår du dem?
Siden 2003 har vi set det samme mønster igen og igen: Gode intentioner, men for tynde dokumenter. Den mest udbredte misforståelse er, at “vi ordner bare skødet”, og så er alt på plads. I praksis mangler der tit tre ting: et klart grundlag for prisen, en betingelse om bankens endelige godkendelse og en plan B, hvis den ikke kommer, samt præcise datoer og fordeling af udgifter i overgangsperioden.
En anden klassiker er at overse bankens frigørelse af den udtrædende ægtefælle. Når debitorskiftet ikke er udtrykkeligt vilkår i bodelingen, risikerer den, der flytter, at hænge på hæftelsen længere end forventet – selvom skødet er tinglyst. Det skaber unødig uro og kan spænde ben for køb af ny bolig.
Skal ejendommen overdrages ved skilsmisse?
Hvis den ene part bliver boende i huset, er det afgørende at få ændret skødet, så den fraflyttende part frigøres for gældsforpligtelserne. Et korrekt udformet skilsmisseskøde og en bodelingsoverenskomst sikrer en ren juridisk linje fremadrettet.
