Når den ene af jer overtager huset efter en skilsmisse, er udkøbsbeløbet ikke automatisk halvdelen af husets pris. I skal først fastlægge boligens aktuelle værdi og den gæld, der knytter sig til den. Derefter skal ejerandele, den samlede bodeling og aftalen med långiver regnes med.
Det beløb, der betales direkte mellem jer, kan derfor være et andet end både husets friværdi og den købesum, der står i det tinglyste dokument.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Udkøb af hus ved skilsmisse kræver mere end at dele friværdien i to. Beløbet afhænger af boligens værdi, ejerandele, gæld, bodeling og aftalen med långiver.
- Sådan fastsætter I en brugbar handelsværdi
- Sådan beregnes et foreløbigt udkøbsbeløb
- Derfor kan bodelingen ændre betalingen
- Sådan adskilles kontant betaling og anmeldt købesum
- Disse låneforhold og omkostninger skal afklares
Hvilken værdi skal I sætte huset til?
Udgangspunktet er en realistisk handelsværdi: den pris huset forventeligt kunne sælges til på almindelige markedsvilkår. I kan eksempelvis indhente en eller flere skriftlige mæglervurderinger. Hvis vurderingerne ligger langt fra hinanden, bør I aftale på forhånd, hvordan forskellen håndteres, eller bruge en uvildig vurderingsmand.
Datoen for vurderingen skal fremgå tydeligt. Ved formuedelingen er det ikke nødvendigvis værdien på den dag, hvor I flyttede fra hinanden eller søgte om skilsmisse, der skal bruges. Ægtefælleloven skelner mellem ophørsdagen, som afgrænser hvilke aktiver og passiver der indgår, og det senere tidspunkt, hvor værdierne normalt opgøres. Trækker forløbet ud, kan en ny vurdering derfor blive nødvendig.
Hvis sagen behandles af skifteretten, kan retten få boligen vurderet af en sagkyndig. En væsentlig prisændring eller lang ventetid kan efter omstændighederne føre til en ny eller supplerende vurdering.
Hvordan beregner I et foreløbigt udkøbsbeløb?
Et enkelt ejendomsregnestykke kan give et første overblik:
- Fastlæg husets aktuelle handelsværdi.
- Træk den relevante restgæld i huset fra.
- Fordel nettoværdien efter de ejerandele, der fremgår af skødet.
Antag som et illustrativt eksempel, at huset vurderes til 3.600.000 kr., og at den relevante restgæld er 2.400.000 kr. Nettoværdien er da 1.200.000 kr. Hvis I ejer halvdelen hver, er den fraflyttende ejers andel af denne nettoværdi som udgangspunkt 600.000 kr.
Eksemplet er kun en ejendomsberegning. Det forudsætter blandt andet, at ejerandelene er 50/50, at den angivne gæld kan bruges i jeres interne opgørelse, og at långiver accepterer den løsning, I vil gennemføre. Den endelige betaling kan blive en anden, når resten af bodelingen regnes med. Se også den særskilte forklaring af, hvordan friværdi ved skilsmisse beregnes.
Hvorfor kan bodelingen ændre betalingen?
Skødet viser, hvem der ejer huset og med hvilke ejerandele. Bodelingen afgør derimod, hvordan de værdier og den gæld, der skal deles, samlet fordeles mellem jer. De to opgørelser skal derfor holdes adskilt.
Andre aktiver, personlig gæld og eventuelt særeje kan påvirke det samlede resultat. En aftale kan eksempelvis lade den ene beholde en større andel af andre værdier, mens den anden overtager huset. I så fald kan en del af husets værdi blive udlignet gennem bodelingen i stedet for med en særskilt kontant betaling.
En negativ nettoværdi i huset betyder heller ikke i sig selv, at den fraflyttende ejer skal betale halvdelen af underskuddet til den anden. Resultatet afhænger blandt andet af hæftelsen for lånene og af den samlede opgørelse. En skriftlig bodeling af huset bør derfor vise både beregningsgrundlag, skæringsdatoer og de betalinger, I har modregnet.
Hvad skal afklares med banken?
Et ejerskifte og en frigørelse fra lån er to forskellige forhold. Den fraflyttende ægtefælle kan fortsat hæfte personligt for et lån, selv om vedkommende ikke længere står som ejer. Derfor skal I have en skriftlig afklaring af, hvilke lån den blivende ejer kan overtage, hvilke der skal indfries eller omlægges, og hvornår en eventuel frigørelse får virkning.
Om en låntager kan frigøres i forbindelse med den tinglyste overdragelse, eller om det kræver en særskilt aftale med kreditor, afhænger blandt andet af pantedokumentets vilkår og den konkrete gældsovertagelse. Tinglysningslovens regler indeholder en snæver mulighed for debitorskifte ved visse ejerskifter, men den gør ikke alle gældsovertagelser automatiske.
Hvis finansieringen endnu ikke er endeligt på plads, kan det være relevant at gøre overdragelsen betinget. Rækkefølgen mellem låneafklaring, betaling og overtagelsen af huset bør fremgå af jeres dokumenter.
Hvad skal stå som købesum i bodelingen?
Den kontante betaling til den fraflyttende ægtefælle er ikke nødvendigvis den samlede købesum i det dokument, der anmeldes til Tinglysningsretten. Ved anmeldelsen skal den samlede ejerskiftesum oplyses. Den består af de relevante betalingsposter, herunder både kontant betaling og pantegæld, som overtages som led i overdragelsen.
Det er derfor muligt at have tre forskellige tal, som hver besvarer sit eget spørgsmål:
- Husets handelsværdi viser, hvad boligen vurderes til.
- Udkøbsbeløbet viser, hvad der betales eller udlignes mellem jer.
- Den anmeldte købesum viser vederlaget for den ejerandel, der overdrages, inklusive relevante gældsposter.
Tallene skal kunne afstemmes, men de er ikke synonymer. Hvis de blandes sammen, kan aftalen, finansieringen og tinglysningsanmeldelsen komme til at beskrive forskellige dispositioner.
Hvilke omkostninger kommer ud over beløbet?
Ud over selve udkøbsbeløbet kan der være udgifter til vurdering, finansiering, indfrielse eller omlægning af lån, dokumentudarbejdelse og tinglysning.
Ved ejerskifte mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab er tinglysningsafgiften for ejerskiftet efter de gældende regler den faste afgift på 1.850 kr., når betingelserne er opfyldt. Reglen gælder ikke automatisk for ugifte samlevende. Hvis der samtidig tinglyses nyt pant, er det en særskilt disposition, som kan udløse en yderligere afgift. Den aktuelle afgrænsning er uddybet i artiklen om tinglysningsafgift ved skilsmisse.
Lav derfor en særskilt omkostningsoversigt. Det gør det tydeligt, hvilke beløb der vedrører fordelingen mellem jer, og hvilke der betales til långiver, vurderingsmand eller myndigheder.
Hvordan afslutter I overtagelsen?
- Hent tingbogsattest, låneoversigter og dokumentation for ejerandelene.
- Aftal en vurderingsmetode og en dato for boligens værdi.
- Beregn husets nettoværdi og indarbejd den i den samlede bodeling.
- Få långivers skriftlige afklaring af gældsovertagelse, indfrielse og frigørelse.
- Beskriv betaling, modregning, overtagelsesdag og eventuelle betingelser i en skriftlig aftale.
- Anmeld bodelingen med de nødvendige bilag, herunder dokumentation for separation eller skilsmisse, når det kræves.
- Kontrollér efter tinglysningen både ejerforholdet i Tingbogen og den aftalte frigørelse fra lånene.
Den sidste kontrol er væsentlig, fordi en korrekt registreret ejerændring ikke i sig selv dokumenterer, at alle personlige låneforpligtelser er ophørt.
Hvad hvis I ikke kan blive enige?
I kan som udgangspunkt aftale formuedelingen selv. Kan I ikke blive enige om værdien eller fordelingen, kan en af jer bede skifteretten om hjælp. Retten kan blandt andet tage stilling til opgørelsen og få aktiver vurderet.
Reglerne giver under bestemte betingelser en ægtefælle mulighed for at udtage familiens bolig efter vurdering. Hvis boligens værdi overstiger det beløb, som vedkommende ellers skal modtage i delingen, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant. Den praktiske løsning afhænger dog også af finansieringen. Kan den nødvendige betaling eller gældsovertagelse ikke gennemføres, kan et salg blive den realistiske udvej.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på den gældende ægtefællelov, ægtefælleskiftelovens regler om sagkyndig vurdering, Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue samt Tinglysningsrettens vejledning om bodeling. Oplysningen om tinglysningsafgift er kontrolleret mod tinglysningsafgiftsloven og den officielle gældende satsoversigt. Kilderne er kontrolleret den 15. juli 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
