Tilstandsrapport ved skilsmisse: Forstå reglerne og dine rettigheder

Af Skøde Centret

Når den ene part overtager jeres fælles bolig ved skilsmisse, opstår spørgsmålet: Skal der laves tilstandsrapport – eller kan I undgå det med en erklæring i skødet? Her får du overblikket, så du træffer et valg, der passer til både økonomi og tryghed.

Hvad er en tilstandsrapport ved skilsmisse – og giver den værdi?

En tilstandsrapport er en byggeteknisk gennemgang, der beskriver boligens synlige fejl og skader. I et almindeligt boligsalg bruges den sammen med el-rapporten til at tilbyde en ejerskifteforsikring. Når køber får tilbuddet, kan sælger som udgangspunkt slippe for det ellers 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. Det er en velkendt sikkerhedspakke ved salg til en fremmed.

Ved en skilsmisseoverdragelse er situationen anderledes. Her kender køberen typisk huset indgående, fordi I har boet i det sammen. Derfor vælger mange at spare rapporterne væk og i stedet indsætte en erklæring i skødet om, at køber kender ejendommen og overtager ansvaret for dens tilstand. Det kan være en fornuftig løsning, hvis I er trygge ved huset og ønsker en enkel og billig proces.

Overvej dog to ting: For det første giver en skødeerklæring ikke samme beskyttelse som en ejerskifteforsikring. For det andet kan fravalget af rapporter i dag påvirke et fremtidigt salg til tredjemand. Ved senere salg kan du nemlig kun fraskrive dig det 10-årige ansvar efter reglerne, hvis køber får det lovpligtige tilbud om ejerskifteforsikring – og det kræver en gyldig tilstandsrapport og el-rapport.

Ejer du en lejlighed, er reglerne lidt anderledes, men mange overvejer alligevel en byggeteknisk gennemgang. Det kan du læse mere om i vores overblik om tilstandsrapport for ejerlejlighed.

Er en tilstandsrapport et krav, når du overtager fra din ægtefælle?

Nej. Der er ikke lovkrav om tilstandsrapport ved intern overdragelse mellem ægtefæller i forbindelse med separation eller skilsmisse. Mange vælger i stedet at skrive en tydelig ansvars- og kendskabserklæring ind i skødet. Den går i sin kerne ud på, at køber bekræfter kendskab til ejendommens fysiske tilstand og – på den baggrund – overtager ansvaret for forhold, der måtte vise sig efter overtagelsen.

En sådan erklæring kan i praksis reducere risikoen for senere uenigheder mellem jer. Men den er ikke en fuld erstatning for den beskyttelse, der følger af ejerskifteforsikringen, og den beskytter ikke mod alt. Hvis sælger bevidst har fortiet væsentlige forhold, eller hvis der er tale om meget alvorlige fejl, kan der stadig opstå ansvarsspørgsmål. Det handler derfor om at afstemme forventningerne, få formuleret skødet præcist og være enige om rammerne.

Vil du stå helt stærkt, kan du stadig vælge at bestille rapporter og indhente tilbud på ejerskifteforsikring, selv om handlen er ”intern”. Det koster mere her og nu, men kan give ro i maven og en klar linje, hvis huset senere skal sælges til andre. Særligt ved ældre huse, eller hvis der har været hjemmelavede installationer, kan en faglig byggeteknisk gennemgang være pengene værd – også for at undgå tvivl om ulovlige el-installationer.

Hvad betyder fravalget af tilstandsrapport for et senere salg?

Hvis du overtager huset uden tilstandsrapport og el-rapport, kan det være helt fint mellem jer to – forudsat at skødet indeholder en klar ansvars- og kendskabserklæring.

Som et alternativ til at lave tilstandsrapport mm., kan man i stedet indsætte en erklæring i det skøde som laves mellem jer i forbindelse med skilsmissen. Denne erklæring begrænser til en vis grad ansvaret for mangler.

Erklæringen kan fx formuleres således:

”Køber og sælger er enige om, at der ikke som led i handlen er udarbejdet tilstandsrapport/el-rapport og indhentet tilbud på ejerskifteforsikring. Køber har som medejer af ejendommen kendskab til ejendommens fysiske tilstand og bygningsdelene og installationernes tilstand og lovlighed, og overtager ved overtagelsen ethvert ansvar herfor. Køber vil ikke senere kunne gøre ansvar gældende over for sælger. Køber forpligter sig til i forbindelse med senere salg af ejendommen at sørge for i videst muligt omfang at begrænse ansvaret for mangler ved ejendommens fysiske tilstand i overensstemmelse med de på salgstidspunktet gældende regler. Hvis køber undlader dette, skal køber erstatte sælger ethvert tab, som er en følge heraf”.

Denne erklæring giver ikke helt samme sikkerhed som hvis du havde lavet en tilstandsrapport/el-rapport og givet tilbud på en ejerskifteforsikring, men den benyttes ofte som en mere praktisk løsning i forbindelse med skilsmisse.

Hvad koster skødeændringen – og hvilken afgift skal du betale?

Ved overdragelse i forbindelse med separation eller skilsmisse er tinglysningsafgiften ofte enkel. Når der foreligger separations- eller skilsmissebevilling, kan du undgå den variable afgift på 0,6 procent. Du betaler således kun tinglysningsgebyret på 1.850 kr. Det gælder uanset boligens værdi.

To nuancer er vigtige: Overdrager I, før der foreligger bevilling, behandles handlen som en almindelig overdragelse. Her er hovedreglen afgift på 1.850 kr. plus 0,6 procent af købesummen. Og ændrer I ejerforhold, mens I fortsat er gift (altså en intern ægtefælleoverdragelse under ægteskabet), beregnes afgiften som 1.850 kr. plus 0,6 procent af den andel af den offentlige vurdering minus 20 procent, der skifter ejer – dog aldrig lavere end ved en reel købesum, hvis den er højere.

Det er med andre ord afgørende, om der er en bevilling fra det offentlige, og hvornår overdragelsen sker. Du kan dykke ned i detaljerne i vores overblik om tinglysningsafgift ved skilsmisse, hvor vi gennemgår de mest almindelige scenarier.

Husk også bankens vilkår. Når du overtager huset alene, kræver banken som regel, at du kan godkendes til at overtage realkredit- og banklån alene. Den proces er separat fra tinglysningen, men hænger tæt sammen med, at skødet kan gennemføres uden forbehold.

Hvilken udbredt faldgrube ser vi i praksis ved skilsmisse?

Siden 2003 har vi igen og igen set den samme misforståelse: At en generel erklæring i skødet fuldstændigt ”fjerner” risikoen for senere ansvar. Den kan mindske risikoen mellem jer to – og den bruges netop til det. Men den kan ikke stå i stedet for de rettigheder og undtagelser, der følger af ejerskifteforsikringsordningen. Ved et senere salg til en fremmed køber kan du kun fraskrive dig det 10-årige ansvar efter lovens model, hvis køber får tilbud om ejerskifteforsikring, hvilket forudsætter en gyldig tilstands- og el-rapport.

En anden variant af samme faldgrube er troen på, at det altid er smartest at vente med rapporter til ”en dag, jeg sælger”. Det kan være rigtigt – men ikke altid. Har huset eksempelvis ulovlige installationer eller ældre kritiske forhold, er det bedre at få dem konstateret og udbedret i tide end at risikere, at de vokser sig større og dyrere. Her kan en tidlig byggeteknisk gennemgang være en billig forsikring mod fremtidige konflikter.

Endelig ser vi ofte, at timingen af overdragelsen overses. Flere tror, at den variable afgift altid kan undgås ved skilsmisse. Det kræver en separations- eller skilsmissebevilling. Sker overdragelsen før bevillingen, gælder almindelige afgiftsregler – en detalje, der kan koste dyrt, hvis den bliver overset.

Hvordan griber du selve processen an trin for trin?

Det betaler sig at gøre tingene i den rigtige rækkefølge og få papirerne til at spille sammen. Her er en enkel model, som mange følger i praksis:

• Afklaring af økonomien: Aftal købssum, overtagelsesdato og fordeling af udgifter frem til overtagelsen. Få banken til at vurdere, om du kan overtage lånene alene.
• Offentlig bevilling: Ansøg om separation eller skilsmisse hos Familieretshuset, hvis I vil undgå den variable tinglysningsafgift. Gem dokumentationen.
• Skøde og bodeling: Udarbejd et præcist skilsmisseskøde og en bodelingsaftale, der afspejler jeres aftaler. Overvej om skødet skal indeholde en ansvars- og kendskabserklæring.
• Rapporter eller erklæring: Vælg mellem tilstands-/el-rapport og tilbud på ejerskifteforsikring – eller en klar skødeerklæring. Tænk over konsekvenserne for et senere salg.
• Tinglysning og lån: Tinglys skødet og få gennemført debitorskifte hos bank og realkredit. Læs mere om de almindelige boligtrin ved overtagelse af hus ved skilsmisse.

Hold øje med, at datoer og vilkår er afstemt på tværs: Overtagelsesdato, flytning, forsikring, forbrug og eventuelle refusioner. Små skævheder i timingen kan skabe unødig friktion – især hvis banken først frigiver den fraflyttende part sent i forløbet. En stram rækkefølge og præcise dokumenter er den sikreste vej til en rolig overdragelse.