Du skal ikke automatisk bestille en tilstandsrapport, fordi I bliver skilt, eller fordi den ene overtager huset. Huseftersynet er frivilligt. En rapport kan dog give jer et fælles grundlag for at drøfte skader og husets værdi. Den fastsætter hverken overtagelsesprisen eller i sig selv, hvem der hæfter for mangler efter overdragelsen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En tilstandsrapport er ikke automatisk påkrævet ved skilsmisse, men kan hjælpe jer med at afklare husets skader. Den fastsætter hverken husets værdi eller alene ansvaret for mangler.
- Huseftersynet er frivilligt. Sælgers beskyttelse efter huseftersynsordningen kræver flere dokumenter og betingelser.
- Hold skadebeskrivelse, reparationspris og husvurdering adskilt, så samme skade ikke indregnes to gange.
- Aftal undersøgelsens omfang og betaling. Indhent særskilte tilbud på yderligere undersøgelser og udbedring.
- Afklar væsentlige ubesvarede spørgsmål før den endelige boligaftale, og dokumentér det fælles oplysningsgrundlag.
- Få vurderet ansvarsvilkårene og eventuel forsikringsmulighed konkret. En rapport garanterer ikke et forsikringstilbud.
Hvilket spørgsmål skal undersøgelsen besvare?
Hvis du skal overtage boligen, kan dit behov være at kende omfanget af en fugtskade, et utæt tag eller revner i en væg. Hvis I skal sælge huset til en anden køber, bliver rapportens rolle i huseftersynsordningen også relevant. Start derfor med formålet, før I bestiller en bestemt ydelse.
Boligejer.dk beskriver tilstandsrapporten som resultatet af en beskikket bygningssagkyndigs gennemgang. Den sammenholder huset med tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Du får dermed ikke et løfte om, at huset er fejlfrit, eller en liste over alt, der kan trænge til modernisering.
Ved bodeling ved skilsmisse kan I aftale, hvordan formuen skal deles. Det følger af lov om ægtefællers økonomiske forhold. Rapporten kan være et bilag til jeres drøftelser om boligen, men den erstatter ikke aftalen om, hvem der overtager, til hvilken værdi og på hvilke vilkår.
Skader, reparationspris og husværdi er forskellige oplysninger
En tilstandsrapport beskriver skader og tegn på skader. Gennemgangen er som udgangspunkt visuel, med enkle hjælpemidler og uden at bryde bygningsdele op. Dele, som ikke kunne undersøges, ligger uden for gennemgangen. En rapport uden bemærkninger til et skjult område er derfor ikke dokumentation for, at området er uden fejl.
Du får heller ikke automatisk et tilbud på udbedring. Den sagkyndige kan påtage sig en særskilt opgave med at anslå reparationsudgifter. En husvurdering ved skilsmisse skal besvare et andet spørgsmål: Hvilken værdi skal I lægge til grund for boligen?
Hold derfor tre oplysninger adskilt: Hvad er skaden, hvad koster den at afhjælpe, og hvordan påvirker den husets værdi? Et håndværkertilbud er ikke i sig selv en markedsvurdering. Når I drøfter et nedslag, bør det samtidig fremgå, om den værdi, I allerede bruger, tager højde for samme skade.
Et fiktivt eksempel: I får huset vurderet med et kendt utæt tag. Senere indhenter I et tilbud på at reparere taget. Trækker I hele tilbuddet fra vurderingen, kan I komme til at tage højde for samme forhold to gange. Bed den, der har vurderet huset, forklare forudsætningerne. Hvis vurderingen derimod forudsatte et tæt tag, skal grundlaget vurderes på ny.
En rapport alene frigør dig ikke for ansvar
Det er to forskellige spørgsmål, om huset er undersøgt, og om den fraflyttende part er beskyttet mod senere krav. Du kan ikke udlede ansvarsfrihed af, at der ligger en tilstandsrapport, eller af, at I begge har boet i huset.
Huseftersynsordningens beskyttelse for sælger gælder ved bolighandler, der er omfattet af lovens regler, og kræver mere end tilstandsrapporten. Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom skal køber også have en elinstallationsrapport og de foreskrevne oplysninger om ejerskifteforsikring. Materialet skal være modtaget inden aftalen, senest inden det købstilbud, sælger accepterer.
Fremlægges et forsikringstilbud, skal sælger rettidigt give et skriftligt, bindende løfte om at betale mindst halvdelen af tilbuddets samlede præmie, hvis køber tegner en forsikring, der opfylder lovens betingelser. Køber skal også være gjort bekendt med ordningens retsvirkninger. Beskyttelsen har undtagelser, blandt andet ved garanti, svig eller grov uagtsomhed.
Hvis formålet er at begrænse den fraflyttendes ansvar ved jeres interne overdragelse, så få vurderet overdragelsens juridiske form og aftalens ansvarsvilkår, før I bestiller rapporterne. En generel formulering om, at huset overtages som beset, kan ikke uden videre erstatte huseftersynsordningens beskyttelse i en handel, der er omfattet af reglerne.
Skal der tegnes ejerskifteforsikring, så få selskabets konkrete svar på, om det vil forsikre overtagelsen, og hvilke forhold tilbuddet dækker. Bestilling af en rapport er ikke en garanti for et forsikringstilbud.
Sådan bruger I undersøgelsen før boligaftalen
En praktisk rækkefølge er at afklare de tekniske spørgsmål, før I låser jer fast på et økonomisk resultat. Du kan bruge følgende fremgangsmåde som hjælp til jeres aftale:
- Saml oplysninger om kendte skader, tidligere reparationer og de rapporter, I allerede har om huset. Sørg for, at begge parter får samme materiale.
- Aftal skriftligt, hvad den nye undersøgelse skal omfatte, hvem der bestiller, og hvordan I vil fordele udgiften.
- Få uklare forhold undersøgt særskilt. Aftal med den sagkyndige, hvordan et utilgængeligt område eller en mulig skade kan afklares, frem for at sætte en pris på en ukendt skade.
- Indhent et særskilt overslag eller tilbud, hvis I har brug for at kende udbedringsprisen, og afklar sammenhængen med husvurderingen.
- Beskriv i boligaftalen, hvilke rapporter og oplysninger I har lagt til grund, og hvad I har aftalt om konstaterede skader og udgifter.
Hvis I er uenige om en væsentlig skades omfang eller økonomiske betydning, bør I få det afklaret, før I indgår en endelig aftale uden forbehold om forholdet. En oplysning om, at noget skal undersøges nærmere, giver ikke i sig selv et sikkert beløb at fordele mellem jer.
Hvilken undersøgelse er pengene værd?
Hvis jeres eneste ubesvarede spørgsmål er årsagen til fugt i kælderen, kan en målrettet undersøgelse være mere relevant end endnu en generel gennemgang. Aftal omfanget med den fagperson, der skal undersøge forholdet. En undersøgelse uden for huseftersynsordningen erstatter ikke ordningens formelle rapporter, hvis det er dem, I har brug for.
Bed om en pris, der viser, hvad der er inkluderet: tilstandsrapport, eventuel elinstallationsrapport, supplerende undersøgelser og overslag over udbedring. Du kan så sammenligne tilbud på samme opgave. Hold disse udgifter adskilt fra vurdering af boligen, arbejdet med overdragelsesaftalen og eventuelle låne- og tinglysningsudgifter. Aftal betalingsfordelingen mellem jer; bestil ikke på en uudtalt forventning om, at den anden betaler halvdelen.
Skal huset senere sælges til en anden køber, må du kontrollere rapporternes alder på ny. For at have virkning efter huseftersynsordningen skal tilstandsrapporten være udarbejdet eller fornyet mindre end seks måneder før købers modtagelse; for elinstallationsrapporten er grænsen mindre end ét år. En ældre rapport kan stadig give baggrundsoplysninger, men opfylder ikke dette krav.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom om huseftersyn, dokumenter og sælgers ansvar.
- Retsinformation: Bekendtgørelsen om beskikkede bygningssagkyndige og tilstandsrapporter om gennemgangens omfang og særskilte ydelser.
- Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold om aftaler ved formuedeling.
- Boligejer.dk under Erhvervsstyrelsen: Vejledning om tilstandsrapportens indhold og begrænsninger.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
