Nej. En tilstandsrapport er ikke et lovkrav, blot fordi den ene ægtefælle overtager boligen ved skilsmisse, og rapporten er ikke en betingelse for at tinglyse bodelingen. Den kan alligevel være relevant som et uafhængigt billede af bygningens tilstand eller som led i huseftersynsordningen. Formålet afgør derfor, om udgiften og processen giver mening.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
En tilstandsrapport er ikke et lovkrav, når den ene ægtefælle overtager boligen ved skilsmisse, og den er ikke nødvendig for selve tinglysningen. Den kan være relevant som teknisk beslutningsgrundlag eller som ét led i huseftersynsordningen, men formålet skal afklares før den bindende aftale.
- Bodelingens ejerændring og boligens byggetekniske tilstand er to separate spor.
- Rapporten fastsætter hverken markedsværdi, reparationspris eller overtagelsesbeløb.
- Sælgerbeskyttelse kræver også elinstallationsrapport, forsikringsoplysning og de øvrige rettidige tilbud og oplysninger.
- Kendte skader og deres aftalte økonomiske betydning bør beskrives konkret i overdragelsesgrundlaget.
- Ved ejerlejligheder omfatter den fulde ordning som udgangspunkt også fællesejet.
Er behovet juridisk eller byggeteknisk?
En tilstandsrapport løser ikke alle spørgsmål om boligen ved en skilsmisse. I skal først skelne mellem tre forskellige behov:
- Ejerskabet skal ændres. Det hører til bodelingen ved skilsmisse og tinglysningen af den nye adkomst.
- Boligens fysiske tilstand skal indgå i jeres værdi- og reparationsgrundlag. Her kan en byggeteknisk gennemgang give ny viden.
- Den overdragende ægtefælle ønsker den særlige beskyttelse mod senere mangelskrav, som huseftersynsordningen kan give i en omfattet handel. Her er en tilstandsrapport kun ét af flere nødvendige elementer.
Tinglysningsrettens vejledning om bodeling kræver dokumentation for separationen eller skilsmissen og oplysninger om blandt andet parter, ejerandele og ejerskiftesum. En tilstandsrapport indgår ikke som en betingelse for registreringen. Hvis den ægtefælle, der bliver boende, allerede er eneejer, sker der måske slet ingen ændring af adkomsten; bygningens tilstand kan stadig have betydning for selve formuedelingen.
Kan rapporten fastsætte overtagelsesbeløbet?
En tilstandsrapport er ikke en ejendomsvurdering. Den beskriver synlige skader og synlige tegn på mulige skader sammenholdt med, hvad man må forvente af tilsvarende bygninger af samme alder. Rapporten oplyser heller ikke, hvad en skade koster at udbedre. En markedsværdi og et realistisk reparationsbeløb kræver derfor et andet grundlag.
Hvis et muligt problem kan påvirke prisen, kan I supplere en tilstandsrapport på huset med en målrettet undersøgelse eller et tilbud på udbedring. Resultatet kan derefter beskrives konkret i overdragelsesaftalen ved skilsmisse, så det fremgår, hvilket faktisk grundlag I har brugt, og hvordan et kendt forhold er håndteret.
Illustrativt eksempel: To ægtefæller ejer huset sammen, og den ene skal overtage det. En rapport markerer tegn på fugt ved taget, men angiver ingen reparationspris. Parterne får derfor forholdet undersøgt nærmere og aftaler særskilt, hvordan resultatet påvirker overtagelsesbeløbet. Rapporten dokumenterer observationen; den beregner ikke deres økonomiske opgør.
Hvornår kan huseftersynsordningen bruges?
Kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. gælder for omfattede aftaler om køb af boligejendomme. En overdragelse som led i bodeling kan være udformet anderledes end en almindelig handel. I kan derfor ikke gå ud fra, at ordningen automatisk får virkning alene på grund af et ejerskifte; aftalens retlige karakter og lovens anvendelsesområde skal passe sammen.
Hvis overdragelsen er omfattet, følger sælgerbeskyttelsen efter lovens § 2 ikke af tilstandsrapporten alene. Før den bindende aftale skal den overtagende ægtefælle have modtaget:
- en gyldig tilstandsrapport
- en gyldig elinstallationsrapport
- en skriftlig meddelelse fra et forsikringsselskab med et bindende tilbud eller oplysning om særlige forhold, der hindrer et tilbud
- ved et forsikringstilbud et skriftligt løfte om, at sælger betaler mindst halvdelen af den tilbudte præmie, hvis køber tegner en egnet forsikring
- oplysning om den ansvarsmæssige virkning af ordningen
Den overtagende ægtefælle vælger selv, om en ejerskifteforsikring skal tegnes. Rapporterne og forsikringstilbuddet skal imidlertid være på plads i den lovbestemte rækkefølge, hvis den overdragende part vil støtte ret på ordningen.
Hvor langt rækker ansvarsfriheden?
Huseftersynsordningen flytter risikoen for en række fysiske bygningsmangler, men den sletter ikke ethvert muligt krav. Beskyttelsen omfatter ikke uden videre forhold i strid med servitutter eller offentligretlige regler, og den beskytter ikke en sælger, der har givet en konkret garanti eller handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.
En bred formulering om, at boligen overtages “som den er”, er heller ikke en sikker erstatning. For købsaftaler, der er omfattet af lovens kapitel 1, følger det af § 21 a, at almindelige forbehold ikke kan håndhæves i det omfang, sælger kunne have opnået samme virkning gennem huseftersynsordningen. Kendte forhold bør derfor beskrives præcist, mens den ansvarsmæssige løsning skal passe til den konkrete overdragelsesform.
Hvad falder uden for tilstandsrapporten?
Rapporten har et afgrænset formål. Den er ikke et fuldstændigt sundhedstjek af boligen, og den dokumenterer ikke automatisk, at alle bygninger og anvendelser er lovlige. Ifølge Boligejer omfatter rapporten blandt andet ikke:
- elinstallationernes funktion og lovlighed, som hører til elinstallationsrapporten
- sædvanligt slid og almindelig vedligeholdelsesstand for bygningens alder
- bagatelagtige forhold uden nævneværdig betydning for brug eller værdi
- en egentlig kontrol af bygningens lovlighed ud over åbenlyse overtrædelser
- priser på udbedring, markedsværdi og størrelsen af jeres indbyrdes opgør
Har I et konkret spørgsmål om eksempelvis tag, fugt, fundament eller en ombygning, kan en målrettet fagundersøgelse derfor være mere præcis end at bestille en formel rapport uden først at definere formålet.
Hvordan træffer I valget før aftalen?
Beslutningen bør træffes, før overdragelsesvilkårene bliver bindende. En praktisk rækkefølge er:
- Kontrollér, hvem der er tinglyst ejer, hvilken andel der skal overdrages, og om der overhovedet sker et ejerskifte.
- Fastlæg, om I søger et teknisk beslutningsgrundlag, huseftersynsordningens retsvirkning eller begge dele.
- Saml oplysninger om kendte skader, ombygninger, reparationer, tidligere rapporter og relevante bygningsdokumenter.
- Få uklare eller prisrelevante forhold undersøgt særskilt, og indhent om nødvendigt tilbud på udbedring.
- Hvis huseftersynsordningen skal anvendes, skal hele rapport- og forsikringspakken fremskaffes og afleveres rettidigt, før den bindende aftale indgås.
- Beskriv kendte forhold og deres aftalte økonomiske betydning konkret i overdragelsesgrundlaget, og gennemfør tinglysningen som et separat ejerregistreringsspor.
Et teknisk eftersyn ændrer heller ikke lån eller personlig hæftelse. Hvis den ene ægtefælle skal overtage finansieringen alene, skal det afklares særskilt med långiver.
Hvad gælder, hvis boligen er en ejerlejlighed?
Ved en ejerlejlighed kræver en gyldig anvendelse af huseftersynsordningen som udgangspunkt rapporter for både selve lejligheden og ejendommens fælleseje. Derfor bruges ordningen sjældent ved almindelige ejerlejlighedshandler. En målrettet teknisk gennemgang af lejligheden kan stadig give jer nyttig viden, men den har ikke automatisk samme retsvirkning som en fuld huseftersynsordning ved ejerlejlighed.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om huseftersyn og bodeling.
- Retsinformation: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
- Boligejer: Tilstandsrapportens formål, indhold og afgrænsning
- Tinglysningsretten: Bodeling ved separation eller skilsmisse
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
