At ændre ejerforholdene på en fast ejendom kræver en formel ændring af skødet. Uanset om baggrunden er ægteskab, samliv eller en familieoverdragelse, skal den nye ejerstruktur registreres officielt for at være juridisk gyldig. Her gennemgår vi reglerne, de økonomiske konsekvenser og den praktiske proces for boligejere i Danmark.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hos Skøde Centret er vi specialiseret i overdragelse af fast ejendom.
- Lovkrav: Ejerskiftet skal registreres officielt via Tinglysning.dk, hvor parterne underskriver med MitID for at sikre juridisk gyldighed.
- Økonomi: Staten opkræver en tinglysningsafgift på 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen eller den offentlige ejendomsvurdering.
- Proces: Indhent bankens godkendelse af den nye ejer først, og udarbejd altid en skriftlig overdragelsesaftale for at undgå fremtidige tvister.
- Vigtigt råd: Husk at sikre hinanden med et testamente, da ugifte samlevende ikke automatisk arver den overdragne andel af boligen.
Hvad indebærer det juridisk at blive medejer?
Når en person får sit navn på skødet, opnår vedkommende juridisk ejendomsret til boligen. Det betyder, at den nye ejer får ret til at råde over ejendommen på lige fod med den oprindelige ejer. Denne ret inkluderer muligheden for at bebo ejendommen, deltage i beslutninger om renoveringer og få andel i et eventuelt overskud ved et senere salg.
Med ejerskabet følger også forpligtelser. Den nye ejer indtræder i ansvaret for ejendommens udgifter, herunder ejendomsskatter, forsikringer og vedligeholdelse. Det er en direkte konsekvens af tinglysningen, at man bliver synlig i de offentlige registre som ejer.
En væsentlig faktor er hæftelsen for gæld i ejendommen. Hvis den nye ejer også overtager en del af realkreditlånet eller banklånet, vil der typisk være tale om solidarisk hæftelse. Det betyder, at kreditor kan kræve det fulde beløb betalt af enhver af ejerne, uanset den interne ejerfordeling.
Det er vores erfaring, at mange overser de arveretlige konsekvenser ved at ændre skødet. Når man ejer fast ejendom sammen, indgår andelen af boligen i ejerens dødsbo. Uden et testamente vil arvelovens almindelige regler bestemme, hvem der arver andelen, hvilket kan skabe utilsigtede situationer for den efterladte medejer.
Hvad sker der med lånene i boligen?
Når der ændres i ejerforholdene, skal der også tages stilling til eksisterende lån i ejendommen. En ny ejer kan ikke automatisk overtage forpligtelserne på et realkreditlån eller banklån.
Kreditforeningen eller banken skal godkende den nye debitor. Dette indebærer en kreditvurdering af den nye ejer for at sikre, at økonomien kan bære de fremtidige ydelser. Hvis den nye ejer ikke kan godkendes, kan overdragelsen af ejendommen ofte ikke gennemføres, da banken har pant i boligen.
I forbindelse med omkostninger ved huskøb og overdragelse skal man være opmærksom på gebyrer til banken for gældsovertagelse. Der skal typisk også betales en tinglysningsafgift for at få ændret debitornavnet på pantebrevene.
Afgiften for tinglysning af pantebrev er 1.825 kr. plus 1,25 % af hovedstolen ved nye lån. Ved blotte debitorskifter på eksisterende lån er afgiften dog typisk lavere, da der ikke stiftes ny gæld, men blot ændres i vilkårene.
Er der behov for en købsaftale?
Selvom parterne kender hinanden godt, fungerer det nye skøde primært som en registrering af ejerskiftet. Det regulerer sjældent de detaljerede vilkår for handlen. Derfor udarbejdes der ofte en overdragelsesaftale, der fungerer på samme måde som en almindelig købsaftale.
Denne aftale beskriver overtagelsesdagen, betalingsbetingelserne, fordeling af omkostninger og standpunktet for ejendommens tilstand. Det skaber klarhed over aftalegrundlaget og mindsker risikoen for senere tvister.
Ved en komplet berigtigelse af skøde sikres det, at alle aftaler er på plads, før skødet sendes til tinglysning. Det sikrer, at både køber og sælger har dokumentation for, hvad der præcist er aftalt omkring overdragelsen af ejendomsandelen.
Hvordan foregår tinglysningen i praksis?
Processen med at få et ekstra navn på skøde foregår digitalt. Det kræver oprettelse af et nyt overdragelsesdokument, som skal underskrives af både den nuværende ejer og den kommende medejer. Dette dokument fungerer som det juridiske grundlag for ændringen.
Selve registreringen sker på Tinglysning.dk, hvor parterne skal signere med MitID. Systemet kontrollerer automatisk en række formelle krav, men det validerer ikke indholdets juridiske korrekthed i forhold til parternes interne aftaler.
Når dokumentet er underskrevet digitalt, sendes det til prøvelse hos Tinglysningsretten. Sagsbehandlingstiden varierer, men ligger typisk på få dage, hvis der ikke er anmærkninger eller mangler i det indsendte materiale.
Efter tinglysningen modtager parterne besked om, at ændringen er endelig. Først på dette tidspunkt er den nye ejers rettigheder beskyttet mod den tidligere ejers kreditorer og andre aftaleerhververe.
Hvad koster tinglysning af ændringen?
Staten opkræver en afgift for at registrere ændringer i tingbogen. Denne afgift består af et fast grundbeløb og en variabel del, der afhænger af ejendommens værdi eller købesummen for den overdragne andel.
Det faste gebyr udgør 1.850 kr. for alle tinglysninger af adkomst. Dertil kommer den variable afgift på 0,6 %. Ved almindelig fri handel beregnes de 0,6 % af købesummen. Det er købesummen, der danner grundlag for beregningen, så længe denne ikke er lavere end den offentlige vurdering.
Ved familieoverdragelser gælder særlige beregningsregler. Her beregnes den variable afgift på 0,6 % typisk af den offentlige ejendomsvurdering minus 20 %. Hvis købesummen er højere end dette beløb, skal afgiften dog beregnes af den faktiske købesum.
Det er muligt at læse mere om de specifikke satser for pris på tinglysning af skøde for at få et fuldt overblik over de offentlige omkostninger. Afgiften skal betales i forbindelse med anmeldelsen til Tinglysningsretten.
Gælder der særlige regler for ægtefæller?
Ægtefæller har mulighed for at overdrage fast ejendom mellem sig under lempeligere vilkår end andre parter. Skattemæssigt kan overdragelsen ofte ske uden udløsning af gaveafgift, da gaver mellem ægtefæller er afgiftsfrie.
Tinglysningsafgiften skal stadig betales. Ved overdragelse mellem ægtefæller beregnes afgiften som 1.850 kr. plus 0,6 %. Den variable del beregnes kun af værdien af den andel, der overdrages. Beregningsgrundlaget er andelen af den offentlige vurdering minus 20 %.
I tilfælde af separation eller skilsmisse er reglerne anderledes. Hvis parterne har en bevilling til separation eller skilsmisse, kan den ene part overtage den fælles bolig uden at betale den variable afgift på 0,6 %. I disse situationer skal der kun betales det faste gebyr på 1.850 kr.
Det samme gælder, hvis en ægtefælle dør, og den efterlevende ægtefælle overtager ejendommen. Her udløses heller ikke den variable afgift, men kun det faste gebyr. Dette gælder dog kun for ægtefæller og ikke for andre arvinger.
Hvordan håndteres ugifte samlevende?
For ugifte samlevende gælder der andre regler end for ægtefæller. Der findes ingen automatisk ret til at overdrage værdier skattefrit mellem samlevende. Hvis den ene part sælger en andel af boligen til den anden til en pris, der ligger under markedsprisen, kan Skattestyrelsen betragte differencen som en skattepligtig gave.
Prissætningen af den overdragne andel skal derfor ske på markedsvilkår for at undgå skattemæssige problemer. Det kan være nødvendigt at indhente en vurdering fra en ejendomsmægler for at dokumentere, at handelsprisen svarer til den reelle markedsværdi.
Vi oplever ofte, at ugifte samlevende glemmer at tage stilling til, hvad der skal ske ved et eventuelt brud. Da samlevende ikke er omfattet af lovgivningens regler om formuefællesskab, bør man overveje en samejeoverenskomst. Denne aftale regulerer, hvordan boligen skal håndteres, hvis parterne går fra hinanden.
Ved selve tinglysning af skøde betaler ugifte samlevende almindelig tinglysningsafgift på 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen for den overdragne andel. Der gives ingen rabat eller fritagelse ved samlivsophør.
Kan man overdrage en del af boligen til sine børn?
Forældre kan vælge at overdrage en del af en ejendom til deres børn, eksempelvis ved et forældrekøb. Dette kræver også en ændring af skødet, hvor barnet indtræder som medejer.
Ved handel mellem forældre og børn accepterer skattemyndighederne typisk, at handelsprisen fastsættes til den offentlige vurdering +/- 20 % (tidligere 15 %). Dette giver mulighed for at overdrage ejendomsdele til en værdi, der kan være lavere end den reelle markedspris, uden at det udløser gaveafgift, så længe man holder sig inden for denne ramme.
Hvis værdien af den overdragne andel overstiger det beløb, barnet betaler, betragtes differencen som en gave. Forældre kan give afgiftsfrie gaver op til en vis beløbsgrænse hvert år. Overstiger gaven denne grænse, skal der betales gaveafgift af det overskydende beløb.
Tinglysningsafgiften ved familieoverdragelser følger hovedreglen om 1.850 kr. plus 0,6 %. Beregningsgrundlaget for de 0,6 % er typisk den offentlige vurdering minus 20 %, medmindre den faktiske købesum er højere.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
