Udfærdigelse af skøde er arbejdet med at omsætte den endelige købsaftale til et digitalt skøde, som kan underskrives og anmeldes til tinglysning. Processen kræver oplysninger fra køber, sælger, bank og den, der berigtiger handlen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Udfærdigelse af skøde handler om at gøre købsaftalens ejerændring klar til digital underskrift og tinglysning. Køber, sælger, bank og den, der berigtiger handlen, har hver deres rolle, og skødet skal holdes adskilt fra betaling, lån og refusion.
- Skødet bygger på købsaftalen og skal vise korrekt ejendom, parter og ejerandele.
- Køber og sælger skal kontrollere oplysningerne, før de underskriver digitalt.
- Banken håndterer finansiering, pant, deponering og frigivelse som særskilt spor.
- Tinglysningsretten behandler anmeldelsen, men forhandler ikke handlens vilkår.
- Processen kan stoppe ved manglende underskrift, forkert dokumentgrundlag eller uafklaret bankspor.
Hvem har ansvaret for skødets indhold?
Skødet skal stemme med den handel, parterne faktisk har indgået. Den, der udfærdiger skødet, skal derfor bruge købsaftalen, ejendommens oplysninger, parternes identitet, ejerandele, overtagelsesdag og eventuelle særlige vilkår som arbejdsgrundlag.
Køber og sælger har stadig ansvar for at levere korrekte oplysninger og kontrollere, at skødet svarer til aftalen, før de underskriver. En digital anmeldelse gør ikke et forkert aftalegrundlag rigtigt. Den gør kun dokumentet klar til registrering i tinglysningssystemet.
Hvad gør køber og sælger før skødet kan udfærdiges?
Køber og sælger skal have en endelig aftale om handlen. De skal også sikre, at oplysninger om ejendom, pris, overtagelse, parter og særlige vilkår er afklaret. Hvis der er forbehold, skal det være klart, om de er opfyldt, bortfaldet eller stadig skal påvirke handlens gennemførelse.
Du bør især kontrollere navne, CPR- eller CVR-oplysninger, civilstand, ejerandele, matrikel- eller ejerlejlighedsoplysninger og den aftalte overtagelsesdag. Små datafejl kan stoppe processen, hvis de betyder, at skødet ikke passer til aftalen eller den registrerede ejendom.
Hvad gør den, der berigtiger handlen?
Berigtigelse er den praktiske gennemførelse af købsaftalen. Boligejer.dk beskriver denne fase som det forløb, hvor der blandt andet udarbejdes og tinglyses skøde, håndteres betaling og udarbejdes refusionsopgørelse.
Den, der berigtiger handlen, skal samle oplysningerne, udfærdige skødet, sørge for underskrift, anmelde dokumentet og følge op på tinglysningssvaret. Rollen er et koordinerende procesansvar, men den ændrer ikke på, at parternes aftale og korrekte oplysninger er grundlaget.
Hvad skal købsaftalen bruges til i skødet?
Købsaftalen er ikke det samme som skødet. Købsaftalen fastlægger handlens vilkår mellem køber og sælger, mens skødet bruges til at registrere ejerskiftet. Hvis købsaftalen siger én ting, og skødet siger noget andet, skal forskellen afklares, før skødet anmeldes.
Det gælder især pris, overtagelsesdag, ejendom, ejerandel og særlige betingelser. Et skøde bør ikke bruges til at skjule en ændring af aftalen. Hvis parterne ændrer selve vilkårene, skal ændringen have et klart aftalegrundlag.
Hvem underskriver, og hvad betyder underskriften?
Skødet skal underskrives af de parter, der efter dokumentet skal overdrage og erhverve ejendommen. Underskriften viser, at parterne tiltræder det konkrete skøde, der anmeldes til tinglysning.
Den digitale underskrift bør derfor først ske, når du har kontrolleret oplysningerne. Hvis du som sælger eller køber underskriver et skøde med forkerte ejerandele, forkerte navne eller uafklarede betingelser, kan processen kræve rettelse eller ny anmeldelse.
Hvad gør banken i processen?
Banken håndterer finansierings- og betalingssporet. Det kan være deponering, bankgaranti, indfrielse af sælgers lån, nye lån, pant eller frigivelse af købesum. Det er et andet spor end selve skødets ejerregistrering.
Skødet kan derfor være udfærdiget, selv om banken stadig mangler at frigive et beløb eller afklare et lån. Omvendt kan bankens finansiering være klar, uden at skødet er korrekt underskrevet og anmeldt. De to spor skal passe sammen, men de løser forskellige opgaver.
Hvad gør Tinglysningsretten?
Tinglysningsretten registrerer rettigheder over fast ejendom i tinglysningssystemet. I tinglysningsloven § 1 står hovedreglen om, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få beskyttelse mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning.
Tinglysningsretten udfærdiger ikke parternes købsaftale og forhandler ikke handlens vilkår. Myndighedens rolle er at behandle anmeldelsen efter tinglysningsreglerne. Hvis dokumentet mangler oplysninger eller ikke kan tinglyses som anmeldt, kan der komme en anmærkning, afvisning eller behov for rettelse.
Hvad skal du kontrollere, før skødet anmeldes?
Før anmeldelse bør du se på skødet som et kontrolark for ejerregistreringen. Spørgsmålet er ikke kun, om dokumentet kan sendes ind, men om det afspejler den rigtige handel.
- Stemmer ejendommen, matrikelnummeret eller ejerlejlighedsoplysningerne med købsaftalen?
- Er køber og sælger anført med korrekte oplysninger?
- Er ejerandelene angivet, så de passer til den aftalte overdragelse?
- Er overtagelsesdagen og eventuelle betingelser afklaret?
- Er tinglysningsafgift, betaling og bankspor placeret i de rigtige arbejdsspor?
Hvornår stopper processen, selv om skødet er udfærdiget?
Et skøde kan være færdigskrevet uden at være klar til tinglysning. Processen kan stoppe, hvis en part ikke underskriver, hvis en fuldmagt mangler, hvis bankens afklaring ikke er på plads, eller hvis dokumentets oplysninger ikke stemmer med den registrerede ejendom eller parternes aftale.
Det er et praktisk stoppunkt, ikke nødvendigvis en juridisk konflikt. Løsningen er at identificere, hvilket spor der stopper processen: dokumentoplysning, underskrift, tinglysningskrav, bankforhold eller aftalegrundlag.
Hvordan hænger skødet sammen med betaling og refusion?
Skødet registrerer ejerskiftet. Betaling og frigivelse af købesum håndteres særskilt, og refusionsopgørelsen fordeler udgifter og indtægter omkring overtagelsesdagen. Hvis du blander de tre spor, kan du tro, at handlen er helt færdig, selv om et økonomisk punkt stadig mangler.
Et tinglyst skøde betyder ikke automatisk, at alle refusionsposter er endeligt afregnet. Hvis du vil forstå forskellen, er skøde og refusionsopgørelse et særskilt spor, fordi den artikel adskiller ejerregistrering fra den økonomiske mellemregning.
Hvad ændrer skødet ikke?
Skødet ændrer ikke automatisk låneaftaler, bankens kreditvurdering, private aftaler mellem flere ejere eller den praktiske fordeling af udgifter efter overtagelsen. Hvis flere køber sammen, kan de derfor have brug for en særskilt aftale om indskud, løbende betalinger og fremtidigt salg.
Skødet kan heller ikke erstatte en manglende aftale om løsøre, forbehold, fejl, udbedringer eller særlige betalingsvilkår. De spørgsmål skal stå i købsaftalen, et tillæg eller et andet klart aftalegrundlag.
Hvordan kan rollefordelingen se ud i praksis?
Forenklet illustrativt eksempel: Køber og sælger indgår en endelig købsaftale om et hus. Den, der berigtiger handlen, udfærdiger skødet ud fra købsaftalen og ejendomsoplysningerne. Banken sørger for finansiering, deponering og håndtering af pant. Køber og sælger underskriver skødet digitalt. Tinglysningsretten behandler anmeldelsen.
Hvis Tinglysningsretten registrerer skødet, kan køber kontrollere ejerregistreringen i Tingbogen. Hvis der samtidig mangler en refusionssaldo eller en bankfrigivelse, er det ikke et spørgsmål om skødets formulering, men om betalings- eller refusionssporet.
Hvilke nærliggende spor bør du skelne fra skødet?
Hvis dit spørgsmål er, hvem der skal stå for selve dokumentarbejdet, ligger det tæt på hvem der skal lave skødet. Hvis du vil forstå arbejdets indhold, kan skødeskrivning være det mere præcise spor.
Hvis du er sælger og skal vurdere tidspunktet for din digitale underskrift, ligger spørgsmålet tæt på underskrift af skøde som sælger. Hvis det handler om hele handlens praktiske gennemførelse, er berigtigelse den bredere ramme.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om tinglysning, digital anmeldelse og praktisk gennemførelse af bolighandel.
- Retsinformation: tinglysningsloven.
- Retsinformation: bekendtgørelse om adgang til tinglysningssystemet og tinglysningsmåden.
- Boligejer.dk: berigtigelse af handlen og overtagelse af boligen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: