Når du skal stille sikkerhed for et lån i banken eller over for en ejerforening, støder du ofte på begrebet ejerpantebrev. Det er en teknisk proces, der kræver betaling af afgift til staten, men det er heldigvis til at forstå, når man kender reglerne.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Definition: Dokumentet giver banken eller ejerforeningen pant i boligen, men er ikke gæld i sig selv; det kan stå ubelånt som en reserve.
- Økonomi: Tinglysningsafgiften består af et fast beløb på 1.825 kr. samt en variabel afgift på 1,25 % af pantets hovedstol.
- Proces: Hele sagsgangen foregår digitalt via Tinglysning.dk, hvor dokumentet oprettes og underskrives med MitID.
- Advokatens råd: Undgå at slette et indfriet ejerpantebrev rutinemæssigt, da genbrug eller overdragelse ved debitorskifte kan spare dig eller en køber for den dyre variable afgift.
Hvad er et ejerpantebrev helt præcist?
Et ejerpantebrev er et dokument, hvor du som boligejer underpantsætter din ejendom til dig selv. Det lyder måske lidt kringlet, men formålet er at skabe et værdipapir, som du kan give videre til andre som sikkerhed. Det fungerer som en slags ramme, hvor du kan lægge forskellige lån ind under.
Når du har oprettet dette dokument, kan du give det til din bank som sikkerhed for eksempelvis et boliglån eller en kassekredit. Banken får dermed pant i din bolig, hvilket giver dem en sikkerhed, hvis du mod forventning ikke kan betale din gæld tilbage. Uden denne sikkerhed ville renten på dit lån typisk være betydeligt højere.
Vi oplever ofte, at boligejere forveksler selve ejerpantebrevet med det lån, de optager. Det er vigtigt at skelne mellem de to ting. Ejerpantebrevet er blot beviset på sikkerheden i boligen, mens gældsbrevet er selve aftalen om lånet og tilbagebetalingen.
For at ejerpantebrevet er gyldigt og respekteres af andre kreditorer, skal det registreres offentligt. Dette sker gennem en digital proces, der kaldes tinglysning, som sikrer, at alle rettigheder over ejendommen er synlige og juridisk bindende.
Hvad koster det at tinglyse et ejerpantebrev i dag?
Når du skal have tinglyst et nyt ejerpantebrev, opkræver staten en tinglysningsafgift. Det er vigtigt at være opmærksom på de aktuelle satser, da der florerer mange forældede tal på nettet. Afgiften består af to dele: et fast beløb og en variabel procentdel.
Den faste afgift til staten er på 1.825 kr. Dette beløb skal betales, uanset hvor stort eller lille et beløb, du ønsker at oprette pantebrevet på. Det er et grundgebyr for sagsbehandlingen i det offentlige system.
Udover det faste beløb skal du betale en variabel afgift. For pantebreve, herunder ejerpantebreve, udgør denne afgift 1,25 % af det beløb, der pantsættes (hovedstolen).
Det er værd at bemærke, at denne sats adskiller sig fra den sats, man bruger ved tinglysning af skøder ved ejerskifte. Mange tror fejlagtigt, at satsen er den samme, men ved pant er procentdelen altså højere end ved almindelig handel.
Du kan med fordel undersøge, om der allerede findes et gammelt pantebrev i ejendommen, som kan genbruges. Ved at overtage et eksisterende pantebrev kan du ofte spare den variable afgift og nøjes med at betale den faste afgift for et debitorskifte.
Hvorfor kræver ejerforeninger ofte et ejerpantebrev?
Hvis du køber en ejerlejlighed, vil du ofte opleve, at ejerforeningen stiller krav om et ejerpantebrev. Dette kaldes ofte for et foreningspant eller et sikkerhedspant. Formålet er at sikre foreningen økonomisk, hvis en ejer stopper med at betale fællesudgifter.
I denne situation fungerer ejerpantebrevet som en sikkerhed for, at de andre beboere i foreningen ikke kommer til at hænge på regningen, hvis en nabo ikke betaler. Hvis det værste skulle ske, og lejligheden skal på tvangsauktion, sikrer pantebrevet, at foreningen får sine penge dækket før visse andre kreditorer.
Det er vores erfaring, at mange købere bliver overraskede over dette krav. Beløbet er typisk fastsat i foreningens vedtægter og ligger ofte mellem 40.000 og 60.000 kr., men det kan variere. Det er en standardprocedure, som beskytter foreningens fælles økonomi.
Når ejerpantebrevet tinglyses til fordel for ejerforeningen, bliver foreningen noteret som underpanthaver. Det betyder, at de har retten til at gøre krav gældende i pantebrevet, men kun op til det beløb, du skylder i fællesudgifter.
Hvordan foregår selve tinglysningen i praksis?
Tinglysning foregår i dag 100 % digitalt via den officielle portal Tinglysning.dk. Det betyder, at du ikke længere skal sende fysiske papirer med posten, som man gjorde i gamle dage. Alt underskrives med MitID.
Processen starter typisk med, at din bank eller rådgiver opretter dokumentet digitalt. Herefter får du besked om, at der ligger et dokument klar til underskrift. Det er vigtigt, at du læser indholdet grundigt igennem, inden du skriver under, så du er sikker på, at beløb og vilkår stemmer overens med det aftalte.
Når du har underskrevet digitalt, sendes dokumentet til Tinglysningsretten. Systemet kontrollerer automatisk en række oplysninger, og i mange tilfælde sker tinglysningen i løbet af få sekunder eller minutter. Hvis der er særlige forhold, kan sagen blive udtaget til manuel behandling.
Når tinglysningen er gennemført, modtager du besked i din e-Boks. Det er din dokumentation for, at rettigheden nu er registreret offentligt. Herefter kan banken eller ejerforeningen se, at sikkerheden er på plads.
Er et ejerpantebrev det samme som gæld?
Dette er et af de spørgsmål, vi oftest får. Svaret er nej. Et ejerpantebrev er ikke i sig selv gæld. Det er blot en ramme eller en “pose”, som man kan fylde gæld i. Selve ejerpantebrevet fortæller ikke noget om, hvor mange penge du reelt skylder væk.
Du kan sagtens have et tinglyst ejerpantebrev på 500.000 kr. stående i din bolig, uden at du skylder en eneste krone. I så fald ligger pantebrevet blot klar til brug, hvis du senere får brug for at låne penge. Det kaldes et ubelånt ejerpantebrev.
Gælden opstår først, når du laver en låneaftale med banken, og de tager sikkerhed i pantebrevet. Det er låneaftalen, der bestemmer, hvor meget du skal betale i rente og afdrag. Ejerpantebrevet sætter blot loftet for, hvor stor en sikkerhed banken har.
Det er en fordel at forstå denne forskel, især når du skal sælge din bolig. Et stort ejerpantebrev kan nemlig være en værdi for køber, da de kan spare tinglysningsafgift ved at overtage det, frem for at oprette et helt nyt.
Hvordan slettes eller aflyses pantebrevet igen?
Når du har indfriet dit lån, eller hvis du sælger din bolig, skal der tages stilling til ejerpantebrevet. Det forsvinder ikke automatisk, bare fordi gælden er betalt. Du skal aktivt beslutte, om det skal aflyses eller overdrages.
For at aflyse et ejerpantebrev skal den, der har pantet (typisk banken), give samtykke. Det sker ved, at de digitalt afgiver en erklæring om, at de ikke længere har krav i pantebrevet. Herefter kan du som ejer anmode om at få det slettet fra tingbogen.
Hvis du blot har betalt dit lån ud, men planlægger at blive boende, kan det ofte betale sig at lade ejerpantebrevet stå. Det koster ikke noget at have stående, når det først er tinglyst. Hvis du senere skal låne til nyt køkken eller tag, sparer du tinglysningsafgiften, fordi sikkerheden allerede er oprettet.
Ved salg af boligen sørger man typisk for at rense tingbogen. Det betyder, at sælgers gamle pantebreve enten aflyses eller overtages af køber.
Kan man overdrage et ejerpantebrev til en ny ejer?
Ja, det er muligt at overdrage et ejerpantebrev til en ny ejer i forbindelse med en hushandel. Dette kaldes et debitorskifte. Det er en manøvre, der kan spare køber for mange penge i tinglysningsafgift.
Ved et debitorskifte ændres navnet på skyldneren i pantebrevet fra sælger til køber. Da der ikke oprettes et nyt pant, men blot ændres i det eksisterende, skal der kun betales den faste afgift på 1.825 kr. Den variable afgift spares helt.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
