Når du kigger på en bolig, støder du ofte på to forskellige tal for boligens størrelse. Det ene tal står i BBR-meddelelsen, og det andet fremgår af tingbogen. Disse tal er sjældent ens, hvilket skaber forvirring om, hvor mange kvadratmeter du reelt køber.
- Definition: Det tinglyste areal er fastsat ved landinspektøropmåling af den specifikke enhed, mens BBR-arealet også rummer andel af adgangsarealer.
- Økonomi: Fejl i arealangivelsen kan betyde, at ejendommen er forkert forsikret, eller at købsprisen er sat for højt i forhold til de faktiske kvadratmeter.
- Proces: Ejerlejligheder markedsføres oftest med BBR-arealet, men det tinglyste areal skal fremgå af salgsopstillingen og bør kontrolleres nøje af køber.
- Juridisk råd: Stol ikke blindt på BBR-oplysningerne, da de baseres på ejers indberetninger; overvej en kontrolopmåling før endeligt køb ved tvivl.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hvorfor findes der to forskellige arealopgørelser?
De to arealbegreber tjener forskellige formål i det danske boligsystem. Det tinglyste areal handler om ejendomsret og juridiske grænser, mens BBR-arealet bruges til offentlig administration, vurdering og statistik.
Det tinglyste areal er det juridisk bindende tal, der definerer præcis, hvad du ejer. Dette tal stammer fra en landinspektørs opmåling i forbindelse med udstykningen af ejendommen. Det fastlægger de fysiske rammer for din ejerlejlighed eller grund.
BBR-arealet (Bygnings- og Boligregistret) er derimod en administrativ registrering. Myndighederne bruger disse data til at beregne ejendomsværdiskat, grundskyld og til at føre statistik over den danske boligmasse.
Fordi formålene er forskellige, er beregningsmetoderne det også. Det betyder i praksis, at tallene næsten aldrig stemmer overens, især ikke når der er tale om ejerlejligheder.
Hvad dækker BBR-arealet over?
BBR-arealet er et bruttoareal. Det betyder, at opmålingen inkluderer mere end blot de gulve, du kan gå på inde i boligen.
Når arealet i BBR opgøres, medregnes boligens areal inklusive ydervægge. For ejerlejligheder tillægges desuden en andel af adgangsarealerne. Det vil sige, at din andel af trappeopgangen og fælles gangarealer tælles med i de kvadratmeter, der står på BBR-meddelelsen.
Dette princip overrasker mange købere, da man ikke kan bo på trappearealet. Det er dog standarden for, hvordan boliger handles og prissættes i Danmark. Kvadratmeterprisen i en salgsopstilling er typisk baseret på dette BBR-areal.
Det er vores erfaring, at mange boligejere ikke er klar over, at deres BBR-areal og tinglyst areal dækker over to vidt forskellige opmålingsmetoder.
Hvordan defineres det tinglyste areal?
Det tinglyste areal er ofte mindre end BBR-arealet. Det skyldes, at det tinglyste areal for en ejerlejlighed typisk opgøres som nettoarealet af selve boligenheden.
En landinspektør opmåler lejligheden indvendigt. Det tinglyste areal omfatter normalt kun selve beboelsen og eventuelle bi-rum, der ligger i direkte forbindelse med lejligheden. Fællesarealer som trappeopgange er sjældent inkluderet i dette tal.
Det tinglyste areal fremgår af ejerlejlighedskortet og kan ses, hvis du indhenter en tingbogsattest på ejendommen. Dette tal er fundamentet for den juridiske registrering af ejendomsretten.
Der kan dog være undtagelser, hvor kælderrum eller loftsrum er tinglyst som en del af lejlighedens areal, hvilket vil fremgå specifikt af kortmaterialet.
Hvorfor er BBR-arealet ofte størst?
Forskellen mellem de to tal skyldes primært måden, fællesarealer håndteres på. I etageejendomme skal arealet af trapper og gange fordeles ud på de enkelte lejligheder i BBR-systemet.
Hvis du bor i en opgang med brede trapper og store reposer, vil dit BBR-areal være forholdsvis meget større end dit tinglyste areal. Det såkaldte “fordelingstal” afgør, hvor stor en andel af fællesarealet din lejlighed tildeles.
Tommelfingerreglen siger ofte, at det tinglyste areal er cirka 10-15 procent mindre end BBR-arealet. Afvigelsen kan dog variere kraftigt afhængigt af bygningens arkitektur og alder.
Hvilket areal bruges til beregning af boligskat?
Skatteberegningen tager udgangspunkt i BBR-oplysningerne. Vurderingsstyrelsen bruger data fra BBR til at fastsætte ejendommens offentlige vurdering.
Da ejendomsværdiskat og grundskyld beregnes på baggrund af disse vurderinger, har BBR-arealet direkte indflydelse på din privatøkonomi. Er arealet registreret for højt i BBR, risikerer du at betale for meget i skat.
Du kan se de offentlige vurderinger og data på Vurderingsportalen, hvor det også er muligt at se, hvilke data der ligger til grund for skatten.
Det er derfor en god idé at kontrollere, om BBR-arealet stemmer overens med de faktiske forhold, især hvis der er foretaget ombygninger eller sammenlægninger af lejligheder.
Hvad betyder arealet for prissætningen?
Når en bolig sættes til salg, bruger ejendomsmægleren næsten altid BBR-arealet i markedsføringen. Det er dette tal, der bruges til at beregne kvadratmeterprisen i annoncerne.
Som køber skal du være opmærksom på dette, når du sammenligner priser. Du betaler reelt for brutto-kvadratmeter, som inkluderer vægge og trappeopgang.
I selve salgsopstillingen skal både BBR-arealet og det tinglyste areal oplyses. Det giver dig mulighed for at se forskellen og vurdere, hvor meget “luft” der er i beregningen.
Banker og realkreditinstitutter er opmærksomme på forskellen. Selvom de ofte tager udgangspunkt i markedsværdien (baseret på BBR), kigger de også på det tinglyste areal for at sikre, at den juridiske enhed, de tager pant i, er korrekt defineret.
Hvordan retter man fejl i arealerne?
Som boligejer har du pligt til at sikre, at oplysningerne i BBR er korrekte. Hvis du opdager fejl, skal du indberette det til kommunen.
Fejl i BBR kan opstå ved tastefejl, manglende indberetning af ombygninger eller gamle opmålingsmetoder. Du kan tjekke dine nuværende oplysninger via OIS.dk, som samler offentlige data om ejendomme.
Hvis det tinglyste areal er forkert, er processen mere omstændelig. Det kræver typisk involvering af en landinspektør, der skal foretage en ny opmåling og udarbejde et nyt ejerlejlighedskort, som derefter skal tinglyses.
Ved et boligkøb bør du gennemgå begge arealtal. Store uoverensstemmelser, der ikke kan forklares med trappearealer eller ydervægge, bør undersøges nærmere, før du skriver under på købsaftalen.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
