BBR-areal og tinglyst areal kan være forskellige, fordi de opgøres efter forskellige principper. For en ejerlejlighed medregner BBR en andel af fælles adgangsarealer, mens det registrerede ejerlejlighedsareal ikke gør. Til gengæld kan ejerlejlighedens areal omfatte særskilte rum i kælder eller på loft. Når du sammenligner tallene, skal du derfor undersøge, hvilke arealer hvert tal dækker, før du konkluderer, at noget er forkert.
Skal skødet overdrages eller ændres?
BBR-areal og tinglyst areal kan begge være korrekte, selv om tallene er forskellige. Fælles adgangsarealer, særskilte rum og opmålingsprincipper kan forklare afvigelsen.
- BBR-boligarealet medregner en andel af fælles adgangsarealer; det registrerede ejerlejlighedsareal kan omfatte særskilte kælder- eller loftsrum.
- Sammenhold BBR-meddelelsen med ejerlejlighedskortet, fortegnelsen og boligens faktiske indretning.
- Ejeren indberetter BBR-fejl til kommunen. Ændringer af den registrerede ejerlejlighed kræver en anden proces med landinspektør og myndigheder.
- Registrering dokumenterer ikke i sig selv, at et rum må bruges til bolig.
- BBR-meddelelsen kan hentes gratis. Få et særskilt tilbud på nødvendig opmåling, dokumentarbejde og registrering.
Hvilket areal er det, du sammenligner?
BBR er Bygnings- og Boligregistret. Din BBR-meddelelse indeholder flere arealangivelser, blandt andet boligareal, erhvervsareal og oplysninger om kælder og tagetage. Et samlet bygningsareal er derfor ikke uden videre det samme som din lejligheds boligareal.
Det, der kaldes tinglyst areal for en ejerlejlighed, er det registrerede ejerlejlighedsareal. Geodatastyrelsen registrerer arealet i matriklen, og oplysningerne danner grundlag for ejerlejlighedens blad i Tingbogen. Ejerlejlighedskortet og den tilhørende fortegnelse viser, hvordan lejligheden er afgrænset, og hvilke delarealer den består af.
Begge mål omfatter vægge. Efter opmålingsreglerne for ejerlejligheder måles der til ydermurenes udvendige side, mens en væg mod en nabolejlighed medregnes med halvdelen af tykkelsen. Væggen mod et fællesrum medregnes med hele tykkelsen til ejerlejligheden. Tinglyst areal er altså ikke det samme som det frie gulvareal, du kan måle mellem rummenes vægge.
Ved et hus på egen grund skal du også skelne mellem boligens størrelse og jordens areal. Et matrikulært grundareal beskriver jordstykket, ikke husets boligareal. To sådanne tal kan ikke bruges som kontrol af hinanden.
Trapper og særskilte rum kan trække i hver sin retning
En andel af opgangen kan indgå i BBR-boligarealet, selv om den ligger uden for din hoveddør. Geodatastyrelsens vejledning om opmåling af ejerlejligheder forklarer netop forskellen på medregning af fælles adgangsarealer. Du kan derfor ikke behandle forskellen mellem de to tal som manglende boligplads uden at undersøge beregningen.
Forskellen går heller ikke nødvendigvis den samme vej. Det registrerede ejerlejlighedsareal kan indeholde et særskilt kælder- eller loftsrum, som ikke indgår i BBR-boligarealet. BBR-instruksen skelner blandt andet mellem selve boligen og udenomsrum, eksempelvis pulterrum. Et kælderrum bliver ikke boligareal alene ved at være en del af ejerlejligheden.
Et fiktivt, forenklet eksempel: En lejlighed har et areal på 72 m² inden for sin registrerede afgrænsning, og hele dette areal indgår også i BBR-boligarealet. Hvis den relevante andel af fælles adgangsareal er 8 m², og der ikke er andre forskelle, bliver BBR-boligarealet 80 m². Hvis et særskilt pulterrum på 12 m² desuden er registreret som en del af ejerlejligheden, kan det samlede ejerlejlighedsareal i stedet være 84 m², mens BBR-boligarealet fortsat er 80 m².
Eksemplet viser, hvorfor du skal følge hvert delareal. Det er ikke en metode til selv at omregne en konkret boligs tal: rummenes afgrænsning, anvendelse og opmålingsgrundlag skal passe til forudsætningerne.
Ved en tagetage bør du også undersøge det anvendte måleplan på ejerlejlighedskortet. Geodatastyrelsens vejledning beskriver særlige opmålingsprincipper for tagetager og videreførelse af visse ældre målegrundlag. En forskel kan derfor kræve mere end en kontrol af opgangen.
Sådan undersøger du forskellen før et køb
Start med dokumenterne, hvis arealerne i en salgsopstilling ikke er lette at forstå. En forklaring som »det er bare opgangen« bør kunne forbindes med de konkrete oplysninger.
- Find den aktuelle BBR-meddelelse og kontrollér, at du læser boligarealet for den rigtige enhed, etage og adresse.
- Find Tingbogens oplysninger, ejerlejlighedsfortegnelsen og ejerlejlighedskortet. Kontrollér lejlighedsnummeret og ejendommens BFE-nummer, som bruges på tværs af registrene.
- Undersøg, om kælder, loft eller andre rum står som særskilte dele af ejerlejligheden. Hold dem adskilt fra fælles adgangsarealer og selve boligarealet.
- Sammenhold kortets afgrænsning med indretningen. Bed sælger om dokumentationen, hvis et rum eller en inddraget gang ikke kan forklares af materialet.
- Få en faglig opmåling eller en skriftlig afklaring, hvis dokumenterne ikke forklarer forskellen. Oplys, om du ønsker BBR-boligarealet eller det registrerede ejerlejlighedsareal kontrolleret.
Rækkefølgen er en praktisk måde at undersøge boligen på. Et konkret stoppunkt er et rum, som vises som en del af boligen, men ligger uden for ejerlejlighedens registrerede afgrænsning. Få grundlaget for brugen og en eventuel ændring afklaret, før du lægger rummets tilhørsforhold til grund for købet.
Hvem skal rette en faktisk arealfejl?
Er det BBR-oplysningerne, der er forkerte, har ejeren pligt til at meddele kommunen de relevante oplysninger. Kommunen ajourfører registret. Boligejer.dk beskriver, at fejl kan indberettes gennem Ret BBR eller til kommunen. Kontakt kommunen, hvis du er i tvivl om, hvordan arealoplysningen skal indberettes.
Beskriv, hvilket areal du mener er forkert, og vedlæg det grundlag, du har: eksempelvis tegninger eller en opmåling. En anden arealangivelse i Tingbogen er ikke alene tilstrækkelig forklaring, fordi målene kan dække forskellige ting. Ved fejl i BBR ved boligkøb bør sælger og køber også afklare, hvem der følger rettelsen til dørs.
Ved en fejl i ejerlejlighedens registrerede areal eller afgrænsning er en landinspektør det relevante sted at begynde. Hvis ejerlejligheden skal ændres, går registreringssagen gennem Geodatastyrelsen og Tinglysningsretten. Dokumentationen afhænger af ændringen og kan omfatte nye kort, fortegnelse og grundlaget for, at arealet må overføres. En indberetning til BBR erstatter ikke den proces.
Når sagen er færdig, skal du kontrollere resultatet i det relevante register og i de dokumenter, der anvendes ved handlen. Målet er korrekte oplysninger efter hvert registers regler, ikke at gøre to forskellige arealbegreber numerisk ens.
En registrering afgør ikke, om et rum må bruges til bolig
BBR skal beskrive de faktiske forhold, også når et forhold ikke er godkendt. Derfor er en BBR-registrering ikke i sig selv bevis for, at en indretning eller anvendelse er lovlig. Hvis du vil bruge et kælderrum som soveværelse, skal anvendelsen afklares særskilt gennem kommunens byggesagsoplysninger og eventuelle tilladelser.
Der er dermed tre forskellige spørgsmål: Hvor stort er arealet efter opmålingsreglerne? Hører rummet til den registrerede ejerlejlighed? Og må rummet bruges til det ønskede formål? Et svar på ét spørgsmål afgør ikke de to andre.
Hvad kan afklaringen koste?
Du kan hente en BBR-meddelelse gratis på Boligejer.dk. Hvis forskellen kan forklares af dokumenterne, er en ny opmåling ikke nødvendigvis nødvendig. Kræver sagen opmåling eller ændring af ejerlejligheden, afhænger landinspektørens arbejde af omfanget. Geodatastyrelsen opkræver desuden gebyrer ved registrering af ejerlejlighedsændringer efter reglerne herom.
Bed om et tilbud, der skelner mellem kontrolopmåling, udarbejdelse af dokumenter og en eventuel registreringssag. Afklar også, om tilbuddet omfatter myndighedsgebyrer. Så kan du vælge mellem en afgrænset undersøgelse og det videre arbejde, når årsagen til forskellen er kendt.
Fagligt grundlag og kilder
- BBR-instruksens arealregler og Boligejer.dk’s forklaringer om BBR, boligareal og tinglyst areal.
- Lov om bygnings- og boligregistrering samt bekendtgørelsen om ajourføring af BBR.
- Geodatastyrelsens vejledning om opmåling og registrering af ejerlejligheder.
- Bekendtgørelsen om registrering og noteringer angående ejerlejligheder og bygning på fremmed grund.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: