De nye vurderingsregler påvirker især, hvor tæt jeres aftalte pris må ligge på den offentlige vurdering. For mange familieoverdragelser er spørgsmålet derfor ikke kun, hvad I vil aftale, men hvilken vurdering I kan støtte jer på.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation:
De nye vurderingsregler betyder, at prisen ved en familieoverdragelse skal fastsættes nøje ud fra det korrekte vurderingsgrundlag for at undgå uforudsete skatte- og afgiftskonsekvenser. Valget mellem den klassiske 15-procentsregel og den nye 20-procentsregel afhænger direkte af, om den nye offentlige ejendomsvurdering er meddelt ejeren.
- Lovkrav og definition: Udgangspunktet er ejendommens reelle handelsværdi, men Skattestyrelsen accepterer som udgangspunkt en pris inden for en margin på enten 15 eller 20 procent af den seneste offentlige vurdering.
- Økonomiske konsekvenser: Sættes prisen for lavt uden dokumentation, betragtes differencen som en afgiftspligtig gave, mens en for høj pris kan belaste familiens finansiering unødigt.
- Processen: Inden prisen aftales, skal den seneste meddelte vurdering findes, eventuelle særlige omstændigheder undersøges, og finansieringen samt dokumentationen skal være på plads.
- Vigtigt råd: Hjælpereglerne kan ikke bruges mekanisk; hvis der findes konkrete holdepunkter som nylig belåning, salgstilbud eller forbedringer, skal overdragelsen i stedet ske til markedspris.
Hvorfor fylder de nye vurderingsregler så meget ved familieoverdragelse?
Prisen er kernen i en familieoverdragelse. Hvis den bliver sat for lavt uden et sikkert grundlag, kan forskellen blive behandlet som en gave. Hvis den bliver sat for højt, kan det give en unødigt tung finansiering i familien. Derfor betyder det meget, hvilke vurderingsregler der gælder på overdragelsestidspunktet.
Udgangspunktet i boafgiftsloven er fortsat handelsværdi. Samtidig har der i mange år været en administrativ hjælperegel, hvor skattemyndighederne som hovedregel accepterer en pris inden for en vis margin af den seneste offentlige vurdering, hvis der ikke foreligger særlige omstændigheder.
Det nye består især i, at den gamle 15 procentsramme ikke er hele billedet længere. Skattestyrelsens aktuelle vejledning beskriver, at 20 procentsreglen gælder i relation til nyere offentlige ejendomsvurderinger med vurderingstermin 1. januar 2020, når vurderingen er meddelt ejeren.
Hvis du vil have styr på basisforløbet først, kan du læse om familieoverdragelse af fast ejendom. Her er fokus på, hvorfor netop vurderingsgrundlaget kan ændre prisen væsentligt.
Hvad er forskellen på 15-procentsreglen og 20-procentsreglen?
Den klassiske hjælperegel bygger på den seneste offentlige vurdering med en margin på 15 procent op eller ned. Den model lever stadig videre i mange situationer, især når overdragelsen hviler på ældre vurderingsgrundlag.
For nyere vurderinger (2020 og fremefter) beskriver Skattestyrelsens vejledning derimod, at man får samme skønsmargin som i det nye vurderingssystem. Det er grunden til, at 20 procentsreglen er blevet central i familieoverdragelser, hvor den relevante nye vurdering allerede er meddelt ejeren.
| Vurderingsgrundlag | Typisk skønsmargin | Hvad du skal afklare |
|---|---|---|
| Ældre offentlig vurdering | Ofte +/- 15 % | Om vurderingen fortsat er det relevante grundlag. |
| Ny offentlig vurdering med 2020-termin meddelt ejeren | 20 % efter aktuel vejledning | Om vurderingen faktisk er meddelt, og bruges på overdragelsestidspunktet. |
| Situation med særlige omstændigheder | Ingen sikker hjælperegel | Om I i stedet skal tage udgangspunkt i markedsprisen. |
Det afgørende er altså ikke bare, om der findes en vurdering. Det afgørende er, hvilken vurdering der er den seneste relevante, og om sagen samtidig rummer konkrete forhold, som gør, at hjælpereglen ikke bør bruges ukritisk.
Hvornår kan du læne dig op ad den offentlige vurdering?
Du kan typisk læne dig op ad vurderingen, når der ikke er klare holdepunkter for, at den ligger markant fra handelsværdien. Højesteretspraksis og Skattestyrelsens vejledning bygger stadig på, at det offentlige som udgangspunkt bærer risikoen for, at vurderingen ikke er perfekt.
Det giver familien en vis forudsigelighed. Men den forudsigelighed gælder kun, hvis sagen er ren. Der må ikke være konkrete forhold omkring netop den ejendom, som viser, at den aftalte pris ikke afspejler den reelle handelsværdi.
Hvis I overdrager et sommerhus eller et hus til et barn, er det derfor ikke nok bare at tage en vurdering frem og regne derfra. Du skal også se på, om der for nylig er sket noget, som ændrer billedet, for eksempel et salgstilbud, en belåning eller en væsentlig forbedring.
Et beslægtet tema er familieoverdragelse af sommerhus, hvor værdi og gaveelement ofte bliver diskuteret skarpere, fordi fritidsboliger kan svinge meget i markedspris.
Hvornår peger sagen i stedet mod markedspris?
Skattestyrelsens nuværende vejledning om særlige omstændigheder lægger vægt på tre ting: konkrete holdepunkter, den tidsmæssige sammenhæng til overdragelsen og størrelsen på prisforskellen. Det er altså en konkret vurdering, ikke en mekanisk test.
Et holdepunkt kan for eksempel være, at ejendommen er blevet belånt til en langt højere værdi, at der ligger et nært videresalg, eller at familien allerede kender en anden pris, som bedre afspejler markedet. Jo tættere det ligger på overdragelsen, desto mere vægt får det normalt.
Det er netop her mange familiehandler bliver usikre. Familien ser måske en offentlig vurdering, som umiddelbart giver plads til en lav overdragelsessum, men andre forhold i sagen peger i en anden retning. Så er det risikabelt at behandle hjælpereglen som en automatisk ret.
Hvis familieoverdragelsen samtidig kombineres med finansiering i familien, kan det være nyttigt at læse om familielån og årlig nedskrivning og om hvornår et familielån er et rigtigt lån, fordi pris og finansiering hænger tæt sammen.
Hvilke oplysninger bør du samle, før prisen fastlægges?
Det bedste værn mod efterfølgende uenighed er et klart dokumentgrundlag. Du bør derfor afklare både vurderingssporet og de faktiske forhold omkring ejendommen, inden prisen bliver skrevet ind i en aftale.
- Find den seneste relevante offentlige vurdering og afklar, om den er meddelt ejeren.
- Undersøg om der findes konkrete holdepunkter for en anden handelsværdi.
- Vurdér om sagen falder inden for 15 % eller 20 % efter det relevante vurderingsgrundlag.
- Tag stilling til om der er særlige omstændigheder, som gør markedspris mere sikker.
- Afstem pris og finansiering, før skøde og eventuelt gældsbrev udformes.
Hvis du springer trin to over, bliver resten let for mekanisk. Det er ikke nok at kende procentsatsen, hvis du ikke samtidig har set efter de konkrete forhold, som kan skubbe sagen væk fra hjælpereglen.
Hvad betyder prisvalget for gaveelement og familielån?
Prisvalget har betydning for, om en del af overdragelsen kan blive opfattet som gave, og hvordan familiehandlen skal finansieres. Derfor bliver prisen ikke kun et tal i skødet. Den påvirker også, om I bør kombinere handlen med kontant betaling, gældsbrev eller løbende eftergivelse.
Du bør holde fast i logikken: jo større afstand der er mellem en forsvarlig handelsværdi og den pris, I aftaler, desto vigtigere er det at kunne forklare og dokumentere hvorfor. Hvis forskellen reelt er en begunstigelse, skal den håndteres som sådan.
Det gælder især, hvis flere børn skal behandles lige, eller hvis overdragelsen sker som led i et samlet generationsskifte. Her kan en pris, der ser enkel ud på papiret, få følger for både gaveelement, senere arvebalance og familiens interne forventninger.
- Gem den vurdering, I bygger prisen på.
- Notér om der har været mæglerdialog, belåning eller videresalg tæt på overdragelsen.
- Beskriv finansieringen klart, hvis en del af købesummen ikke betales kontant.
- Afklar om andre børn eller arvinger skal kompenseres på anden måde.
- Brug markedspris som pejlemærke, hvis sagen ikke er ren nok til hjælpereglen.
Skøde Centret og familieoverdragelse
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i at hjælpe forældre, der ønsker at overdrage en bolig til deres børn – fx et forældrekøb eller sommerhus.
Ved familieoverdragelse udarbejder Skøde Centret både skøde, skriftlig købsaftale og eventuelt rentefrit familielån, så både handel og finansiering er juridisk korrekt dokumenteret.