Ja. I kan aftale en forkøbsret i en samejeoverenskomst, så den ene medejer får mulighed for at købe den andens ejerandel, før den sælges til en udenforstående. Retten virker dog kun sikkert, hvis aftalen klart angiver, hvornår den udløses, hvilke vilkår der skal opfyldes, og hvordan prisen fastsættes. Tinglysning er et særskilt valg, hvis retten også skal beskyttes over for senere ejere og kreditorer.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ja, en samejeoverenskomst kan give den ene medejer forkøbsret til den andens ejerandel. Aftalen skal beskrive udløsning, pris, meddelelse, svar og undtagelser præcist, mens tinglysning afgør beskyttelsen over for senere ejere og kreditorer.
- Forkøbsret giver en købemulighed, når en medejer vil sælge; den tvinger ikke i sig selv et salg.
- Klausulen bør afgrænse ejerandel, prisgrundlag, frister, vilkår og eventuelle undtagelser.
- Tinglysning sker som servitut, hvis retten skal sikres ud over parternes interne aftale.
- Den registrerede påtaleberettigede skal medvirke ved skødet, når retten ikke udnyttes.
- Ejerskab og eventuel gældsovertagelse gennemføres og kontrolleres i særskilte spor.
Hvad giver forkøbsretten jer?
En forkøbsret giver den berettigede mulighed for at købe, hvis ejeren beslutter at sælge. Den tvinger ikke ejeren til at sælge. Det adskiller forkøbsretten fra en køberet, som efter sine vilkår kan give den berettigede ret til at kræve et køb gennemført, selv om ejeren ikke selv har sat et salg i gang.
I et sameje kan forkøbsretten knyttes til den enkelte medejers ejerandel. Klausulen bør derfor sige, om den gælder hele ejerandelen, en del af den eller et aftalt samlet salg af boligen. En forkøbsret ændrer ikke i sig selv ejerandelene i skødet, og den flytter heller ikke hæftelsen for boligens lån.
Hvornår skal retten kunne bruges?
Formuleringen »den anden har forkøbsret« afgør ikke alene, hvornår retten bliver aktuel. I skal definere den udløsende begivenhed. Det kan være et ønske om at sælge, modtagelsen af et reelt tilbud fra en udenforstående eller et bestemt trin i en aftalt opløsning af samejet. En fraflytning eller et samlivsophør udløser ikke nødvendigvis retten, hvis aftalen kun nævner salg.
Aftalen bør også afgrænse overdragelser, som skal være omfattet eller undtaget. Det gælder eksempelvis gave, bytte, overdragelse til familie, delvis overdragelse og salg til en anden medejer. I skal desuden tage stilling til, om retten kun er personlig for jer, eller om den efter sin ordlyd og en eventuel tinglysning skal gælde for senere ejere.
Ordvalget kan få konkret betydning. I en offentliggjort kendelse fra Vestre Landsret i 2022 blev en undtagelse for »mit salg« til ægtefælle eller livsarvinger ikke anset for også at omfatte en senere ejers efterfølgende overdragelse. Kendelsen vedrørte sin egen klausul, men viser, hvorfor det skal stå præcist, hvis en undtagelse skal følge flere ejerled.
Illustrativt eksempel: I ejer halvdelen hver, og den ene modtager et tilbud på sin ejerandel. Hvis klausulen udløses af et tilbud fra en udenforstående, skal den anden have mulighed for at reagere efter den aftalte procedure. Hvis klausulen kun nævner samlivsophør, kan det samme tilbud falde uden for retten, mens samlivet fortsætter. Resultatet afhænger af aftalens ordlyd.
Hvordan fastsætter I pris og proces?
Prisen kan knyttes til de dokumenterede vilkår i et tilbud fra en udenforstående eller til en aftalt vurderingsmetode. De to modeller løser forskellige situationer. Et tredjemandstilbud giver et konkret sammenligningsgrundlag, men den forkøbsberettigede skal kende alle væsentlige vilkår. En vurderingsmodel kan bruges, før der findes en ekstern køber, men den skal forklare, hvem der vurderer, hvilken dato værdien knyttes til, og hvordan uenighed håndteres.
En brugbar klausul regulerer mere end selve beløbet. I bør tage stilling til:
- hvilke oplysninger og bilag salgsmeddelelsen skal indeholde
- hvordan og hvornår meddelelsen anses for modtaget
- hvor længe den forkøbsberettigede har til at svare, og hvordan accept skal gives
- om pris, overtagelsesdag, betingelser og øvrige væsentlige vilkår skal matches
- om et nyt og bedre tilbud til en udenforstående udløser en ny tilbudsrunde
- hvor længe et afslag eller en udløbet svarfrist giver adgang til salg på de oplyste vilkår
Ved tinglysning stiller tinglysningslovens § 10 krav om, at dokumentets indhold er endeligt fastsat, selv om retten gerne må være betinget eller tidsbegrænset. En åben formulering om, at I senere finder en rimelig pris, øger derfor både risikoen for uenighed og usikkerheden om, hvad der kan tinglyses.
Hvornår bør retten tinglyses?
En skriftlig samejeoverenskomst om fast ejendom kan regulere jeres interne forhold. Hvis forkøbsretten også skal have beskyttelse mod senere aftaler om ejendommen og retsforfølgning, følger det af tinglysningslovens § 1, at retten skal tinglyses. Tinglysningsretten angiver udtrykkeligt, at forkøbsret tinglyses som servitut.
En personlig forpligtelse for den nuværende ejer kan ikke uden videre registreres som en ret over ejendommen. Klausulen skal være knyttet til den bestemte ejendom og formuleret til at forpligte fremtidige ejere, hvis det er den virkning, I ønsker. Den skal desuden angive den påtaleberettigede, rettens omfang og en eventuel tidsbegrænsning. Det konkrete dokument skal opfylde Tinglysningsrettens krav til tinglysning af en samejeoverenskomst.
Hele den private aftale behøver ikke nødvendigvis at blive gengivet i Tingbogen. Tinglysningsrettens vejledning tillader, at servitutteksten som minimum er et ekstrakt af de bestemmelser, der ønskes tinglyst. I kan dermed holde interne betalings- og husholdningsvilkår uden for servitutteksten, mens forkøbsrettens ejendomsretlige indhold registreres. Eventuelle offentligt tilgængelige bilag må ikke indeholde unødvendige personoplysninger.
Tinglysningen kan medføre en offentlig afgift og udgifter til dokumentudarbejdelse. En senere udnyttelse af forkøbsretten er et særskilt ejerskifte med skøde, finansiering og de omkostninger, der følger af den konkrete overdragelse.
Hvad sker der, når en medejer sælger?
Processen bør følge klausulen og den registrerede ret i samme rækkefølge:
- Kontrollér, om den planlagte overdragelse udløser forkøbsretten, og om en undtagelse gælder.
- Send den aftalte skriftlige meddelelse med ejerandel, pris, vilkår, dokumentation og svarfrist.
- Den forkøbsberettigede accepterer på den foreskrevne måde eller afslår og lader fristen udløbe. Forkøbsretten er ikke i sig selv en finansieringsgodkendelse.
- Ved udnyttelse indgår I en overdragelsesaftale og får ejerændringen registreret med skøde. En eventuel gældsovertagelse og frigørelse af den hidtidige debitor afklares særskilt efter låne- og pantevilkårene.
- Ved salg til en udenforstående skal en tinglyst forkøbsret håndteres i skødeanmeldelsen. Ifølge Tinglysningsrettens aktuelle vejledning tiltræder den forkøbsberettigede som påtaleberettiget, når retten ikke udnyttes.
Efter tinglysningen bør I kontrollere, at den aftalte ejerændring fremgår korrekt af Tingbogen, og at forkøbsrettens fortsatte eller ophørte status passer til aftalen. Lånehæftelse og en eventuel frigørelse skal kontrolleres særskilt, fordi skødet ikke alene afgør, hvem långiveren kan kræve betaling af.
En uklar tinglyst klausul forsvinder ikke nødvendigvis ved en enkel anmodning om sletning. Vestre Landsret stadfæstede i 2021, at Tinglysningsretten ikke kunne afgøre en tvist om forståelsen af en forkøbsret under en sletningssag. Hvis I er uenige om rettens rækkevidde eller ophør, skal den underliggende tvist derfor afklares, før Tingbogen kan bringes sikkert i overensstemmelse med resultatet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens aktuelle procesvejledning.
- Retsinformation: Tinglysningsloven, lovbekendtgørelse nr. 285 af 31. januar 2026
- Tinglysningsretten: vejledninger om servitutter, samejeoverenskomst og skøder
- Tinglysningsrettens offentliggjorte kendelser fra Vestre Landsret om personlige rettigheder, klausulfortolkning og sletning
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
