En samejeoverenskomst kan give medejere forkøbsret til hinandens ejerandel. Aftalen skal præcist beskrive, hvornår retten udløses, hvordan prisen fastsættes, og hvor hurtigt den skal bruges. Skal retten beskyttes over for senere aftaler og kreditorer, kan tinglysning som servitut være nødvendig.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation:
En samejeoverenskomst kan give medejere forkøbsret til hinandens ejerandel. Retten fungerer bedst, når aftalen præcist fastlægger udløsere, pris, svarfrist, finansiering og følgerne, hvis retten ikke bruges.
- Forkøbsret giver mulighed for at købe før en udenforstående, men skaber ikke automatisk et salg.
- Pris og vilkår bør følge en dokumenterbar tilbuds- eller vurderingsmodel.
- Tinglysning kan beskytte retten over for senere aftaler og kreditorer.
- Banken skal godkende ændringer i lån og frigivelse af den udtrædende medejer.
- Dødsfald skal reguleres særskilt, og samejeoverenskomsten erstatter ikke et testamente.
Hvad betyder forkøbsret mellem medejere?
Forkøbsret betyder, at en medejer får mulighed for at købe den anden medejers andel, før den sælges til en udenforstående. Retten kan indgå i en samejeoverenskomst sammen med regler om udgifter, vedligeholdelse, brug af boligen og opløsning af samejet.
Forkøbsretten skaber ikke i sig selv et salg. Den giver en ret til at træde ind på de vilkår, som aftalen beskriver, når en bestemt situation opstår. Hvis ingen af de aftalte udløsere foreligger, kan den ene medejer normalt ikke kræve, at den anden sælger alene med henvisning til forkøbsretten.
Ordlyden afgør rettens rækkevidde. En aftale kan være begrænset til et planlagt salg til tredjemand. Den kan også fastsætte en særlig proces ved samlivsophør, dødsfald eller ønske om at træde ud af samejet. De situationer bør nævnes hver for sig, hvis de skal behandles forskelligt.
Forkøbsretten ændrer heller ikke automatisk ejerandelene i Tingbogen. Indtil et køb er aftalt, gennemført og tinglyst, ejer parterne fortsat de andele, der fremgår af skødet. Forskellen mellem den interne aftale og det registrerede ejerskab er uddybet i artiklen om, hvorvidt en samejeoverenskomst kan ændre ejerandelene.
Hvornår bliver forkøbsretten udløst?
En forkøbsret bør have tydelige udløsere. Den klassiske udløser er, at en medejer vil sælge sin andel til en tredjemand. Aftalen kan da kræve, at andelen først tilbydes den anden medejer på samme vilkår eller til en pris, som beregnes efter en på forhånd fastlagt metode.
Ved samlivsophør kan aftalen bruge en anden model. Den kan eksempelvis give begge parter mulighed for at starte en udkøbsproces, selv om der endnu ikke foreligger et bud fra tredjemand. Det er ikke helt det samme som almindelig forkøbsret, fordi processen bygger på parternes interne beslutning om at opløse samejet.
Hvis teksten kun nævner “salg”, kan der opstå tvivl om, hvorvidt retten også gælder ved gave, familieoverdragelse, tvangsauktion eller overførsel til et dødsbo. Du bør ikke regne med, at alle ejerskifter automatisk behandles ens. Aftalen skal afgrænse de dispositioner, der aktiverer retten.
- Er forkøbsretten udløst ved salg til tredjemand, samlivsophør eller begge dele?
- Gælder retten ved overdragelse til familie eller som gave?
- Hvem skal sende tilbuddet, og hvilke oplysninger skal følge med?
- Hvor lang svarfrist har den forkøbsberettigede?
- Hvad sker der, hvis retten ikke bruges inden fristen?
En klar udløser gør det muligt at gennemføre processen uden først at forhandle en ny aftale. Det reducerer også risikoen for, at en planlagt handel bliver forsinket af uenighed om, hvorvidt forkøbsretten overhovedet gælder.
Hvordan skal prisen på ejerandelen fastsættes?
Prisen er ofte det mest konfliktfyldte punkt. Aftalen kan knytte forkøbsretten til et reelt tilbud fra tredjemand, så den anden medejer kan købe på samme vilkår. Den model kræver, at tilbuddet er tilstrækkeligt konkret og kan dokumenteres.
En anden mulighed er en vurderingsmodel. Parterne kan aftale, at en eller flere ejendomsmæglere vurderer boligens markedsværdi, hvorefter gæld og eventuelle aftalte reguleringer indgår i opgørelsen. Aftalen bør forklare, hvordan vurderingspersonerne vælges, og hvad der sker, hvis vurderingerne afviger væsentligt.
Det skal også fremgå, om prisen følger den tinglyste ejerandel, eller om samejeoverenskomsten indeholder et særskilt internt opgør for skæve indskud, forbedringer eller ekstra afdrag. En forkøbsret uden en sammenhængende prisregel kan give ret til at købe, men stadig efterlade parterne uenige om det beløb, der skal betales.
Du bør undgå en model, hvor den part, som vil købe, alene bestemmer prisen. Det samme gælder en formulering, som blot henviser til “den rimelige værdi” uden procedure. En objektiv metode, korte frister og dokumenterbare tal gør aftalen lettere at bruge, når samarbejdet er ophørt.
Skal forkøbsretten tinglyses?
En samejeoverenskomst kan være bindende mellem de medejere, der har underskrevet den. Tinglysning handler om rettens beskyttelse udadtil. Efter tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning.
Tinglysningsrettens vejledning om servitutter nævner forkøbsret som en begrænset rettighed over fast ejendom, der tinglyses som servitut. Tinglysningsretten har desuden en særskilt dokumenttype til samejeoverenskomster.
Det betyder ikke, at hele samejeoverenskomsten nødvendigvis kan tinglyses. Bestemmelser om rene økonomiske forpligtelser mellem parterne stifter ikke altid en ret over ejendommen. Tinglysningsretten kan derfor afvise enkelte vilkår, selv om de fortsat kan have betydning internt mellem de parter, der har indgået aftalen.
Hvis forkøbsretten skal tinglyses, skal servitutteksten beskrive retten og den påtaleberettigede på en måde, der passer til den digitale anmeldelse. Det bør også fremgå, om retten er personlig, gælder bestemte ejere eller følger en ejerandel. Uklarhed på dette punkt kan få betydning ved et senere ejerskifte.
Hvordan gennemføres et køb efter forkøbsretten?
Når den aftalte udløser indtræder, skal den medejer, der vil sælge eller træde ud, sende de oplysninger, som aftalen kræver. Tilbuddet bør vise pris, overtagelsesdag, finansieringsvilkår og andre betingelser. Hvis der findes et tilbud fra tredjemand, skal det kunne sammenlignes med det tilbud, den forkøbsberettigede får.
- Kontrollér, at den aftalte udløser for forkøbsretten faktisk er indtrådt.
- Fastlæg pris og vilkår efter aftalens vurderings- eller tilbudsmodel.
- Send et dokumenterbart tilbud med den aftalte svarfrist.
- Afklar bankens godkendelse, lån og frigivelse af den udtrædende medejer.
- Indgå overdragelsesaftale og tinglys et nyt skøde, hvis retten bruges.
Et ja til forkøbsretten er ikke i sig selv et nyt skøde. Parterne skal stadig gennemføre overdragelsen af ejerandelen. Det indebærer normalt en skriftlig overdragelsesaftale og efterfølgende digital tinglysning, så den nye ejerfordeling fremgår af Tingbogen.
Hvis den forkøbsberettigede siger nej eller overskrider fristen, bør aftalen beskrive, om ejerandelen frit kan sælges til tredjemand. Den kan også kræve et nyt tilbud, hvis tredjemand senere får bedre vilkår end dem, der blev tilbudt medejeren.
Hvad sker der med lånene, hvis forkøbsretten bruges?
Forkøbsretten regulerer retten til at købe ejerandelen, men banken er ikke bundet af parternes interne aftale om gæld. Den medejer, der overtager hele boligen, skal kunne finansiere købet og normalt godkendes til at overtage eller omlægge de eksisterende lån.
Den udtrædende medejer bliver ikke frigjort fra personlig hæftelse, blot fordi ejerandelen overdrages. Banken og realkreditinstituttet skal acceptere debitorskiftet. Hvis de ikke gør det, kan den tidligere medejer fortsat hæfte for gæld i en bolig, som vedkommende ikke længere ejer.
Samejeoverenskomsten bør derfor forbinde forkøbsretten med en finansieringsfrist. Det kan aftales, at købet kun gennemføres, hvis banken inden en bestemt dato godkender finansieringen og frigiver sælgeren. Alternativt bør aftalen forklare, hvad der sker, hvis godkendelsen ikke kommer.
Du bør også kontrollere pant og andre servitutter i Tingbogen. Den, der overtager ejerandelen, skal respektere de tinglyste rettigheder. Forkøbsretten fjerner ikke eksisterende lån, og et nyt skøde ændrer ikke automatisk låneaftalernes personlige hæftelse.
Gælder forkøbsretten også ved dødsfald?
Det afhænger af aftalens ordlyd og den måde, retten er sikret på. En forkøbsret, der kun omtaler frivilligt salg, giver ikke nødvendigvis et klart svar ved dødsfald. Hvis parterne ønsker en særlig køberet eller tilbudspligt over for dødsboet, bør den situation beskrives udtrykkeligt.
En samejeoverenskomst erstatter ikke et testamente. Ugifte samlevende arver ikke automatisk hinanden, og forkøbsret er ikke det samme som arveret. Den efterlevende kan derfor have ret til at købe en ejerandel uden at have ret til at modtage den som arv.
Ved dødsfald skal boet og arvingerne kunne se, hvordan prisen fastsættes, hvilken frist der gælder, og hvem der kan gøre retten gældende. Hvis aftalen er uklar, kan boets pligt til at respektere forkøbsretten blive et tvistpunkt. Den generelle arveret for ugifte samlevende bør derfor vurderes særskilt.
Hvis den efterlevende bruger forkøbsretten, skal boets ejerandel stadig overdrages og tinglyses. Dødsboets dokumenter, finansieringen og samejeoverenskomsten skal passe sammen. En tinglyst forkøbsret kan få betydning udadtil, men den præcise virkning afhænger fortsat af den registrerede tekst.
Hvad hvis medejere bliver uenige om forkøbsretten?
Uenighed kan handle om udløseren, prisen, svarfristen eller om et tilbud til tredjemand er reelt. Tinglysningsretten afgør ikke nødvendigvis den underliggende aftaletvist. En kendelse offentliggjort af Tinglysningsretten viser eksempelvis, at en tvist om forståelsen af en forkøbsret i en samejeoverenskomst kunne forhindre administrativ sletning af retten.
Det gør ordlyden central. Aftalen bør bruge ensartede begreber og undgå at blande forkøbsret, køberet og pligt til at sælge sammen. Forkøbsret giver normalt en mulighed, når en aftalt begivenhed indtræder. En køberet kan efter sin ordlyd give en mere selvstændig ret til at kræve et salg.
Hvis samejet skal opløses efter et brud, skal forkøbsretten også passe med reglerne om, hvad der sker, hvis ingen kan eller vil overtage. Aftalen kan beskrive en efterfølgende salgsproces til tredjemand. Selve ejerskiftet ved brud er et andet trin end samejeaftalen og kræver et nyt skøde ved samlivsophør.
En afsluttende kontrol bør derfor omfatte udløsere, pris, frister, finansiering, dødsfald, tredjemandssalg og tinglysning. Når de punkter hænger sammen, kan forkøbsretten bruges som en praktisk vej ud af samejet i stedet for at skabe en ny tvist om boligen.
Skøde Centret og samlever som medejer af boligen
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i overdragelse af ejendom mellem ugifte samlevende, fx når samlever skal være medejer.
Som ugifte er det særligt vigtigt at have klare aftaler. Skøde Centret udarbejder den skriftlige overdragelsesaftale og tinglyser skødet, så I er juridisk dækket ved køb eller indtræden i ejerskabet.