Købesummen frigives normalt først, når de aftalte betingelser i handlen er opfyldt, og køberens ejerskab kan registreres uden problemer. Frigivelsen er derfor ikke kun et betalingsspørgsmål, men en del af berigtigelsen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Købesummen frigives normalt først, når handlens aftalte betingelser er opfyldt, og skødet kan kontrolleres som korrekt tinglyst. Frigivelsen afhænger af købsaftale, deponering, tinglysningssvar, refusion og eventuelle anmærkninger.
- Frigivelse er ikke det samme som, at køber har betalt eller deponeret beløbet.
- Skødets tinglysning er et centralt kontrolpunkt, fordi det viser købers registrerede adkomst.
- Refusionsopgørelsen kan ændre den samlede afregning mellem køber og sælger.
- Anmærkninger, manglende underskrifter eller uklare bankvilkår kan stoppe udbetalingen.
Hvad betyder det, at købesummen er frigivet?
Når købesummen frigives, betyder det, at de penge, som køber har deponeret eller stillet til rådighed, kan udbetales til sælger efter handlens vilkår. Indtil da er pengene normalt bundet af de aftalte frigivelsesbetingelser.
Frigivelsen skal holdes adskilt fra selve betalingen. Køber kan have betalt, stillet bankgaranti eller deponeret beløbet, uden at sælger endnu har fri adgang til pengene. Det afgørende er, om de betingelser, der beskytter køber og sælger, er opfyldt.
Hvorfor bliver købesummen ikke bare udbetalt med det samme?
Ved en bolighandel skal flere spor falde på plads. Skødet skal anmeldes korrekt, købers adkomst skal kunne registreres, og aftalte forhold om betaling, overtagelse og refusion skal hænge sammen.
Hvis pengene blev frigivet for tidligt, kunne køber stå med en betaling, selv om der stadig er et uafklaret tinglysningsproblem eller et aftalt vilkår, som ikke er opfyldt. Frigivelsesmekanismen er derfor et praktisk kontrolpunkt i berigtigelsen.
Hvornår kan pengene normalt frigives til sælger?
Det konkrete tidspunkt følger først og fremmest købsaftalen, deponeringsvilkårene og eventuelle bankvilkår. I mange handler er frigivelsen knyttet til, at skødet er tinglyst, og at tinglysningen ikke efterlader forhold, som strider mod handlens aftale.
Et sikkert frigivelsesgrundlag vil som regel kræve, at berigtigeren kan kontrollere flere forhold:
- at skødet er tinglyst på den rigtige ejendom og med de rigtige parter
- at eventuelle betingelser i købsaftalen er opfyldt eller håndteret
- at refusionsopgørelsen ikke ændrer den aftalte betalingsbalance
- at der ikke er uafklarede anmærkninger, som spærrer for den aftalte adkomst
Hvad betyder skødets tinglysning for frigivelsen?
Skødet er det dokument, der tinglyses som købers ejendomsret. Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som ejendomsret for køber, og skødet kan være betinget eller endeligt afhængigt af handlens vilkår.
Derfor er tinglysning af skøde et centralt trin før frigivelse. Berigtigeren skal se, om tinglysningen viser den adkomst, handlen forudsætter. Hvis tinglysningen ikke er på plads, vil frigivelsen normalt mangle et væsentligt kontrolgrundlag.
Hvad betyder anmærkninger for udbetalingen?
En anmærkning er et tinglysningsmæssigt signal om, at der er et forhold, som skal kontrolleres. Den behøver ikke altid betyde, at handlen ikke kan gennemføres, men den kan betyde, at købesummen ikke bør frigives endnu.
Den praktiske vurdering afhænger af anmærkningens indhold. En anmærkning om et allerede accepteret pant kan være noget andet end en anmærkning, der viser, at sælger ikke har den adkomst, skødet forudsætter. Frigivelsen bør derfor bygge på indholdet, ikke kun på ordet anmærkning.
Hvordan spiller refusionsopgørelsen ind?
Skøde og refusionsopgørelse løser to forskellige dele af handlen. Skødet registrerer ejerskiftet, mens refusionsopgørelsen fordeler udgifter og indtægter omkring overtagelsesdagen.
Hvis refusionsopgørelsen viser, at køber eller sælger skal regulere et beløb, kan det påvirke den endelige afregning. Det ændrer ikke nødvendigvis købesummen i skødet, men det kan ændre, hvad der samlet skal afregnes mellem parterne.
Kan købesummen frigives før overtagelsesdagen?
Det kan kun vurderes ud fra handlens aftalte vilkår. Overtagelsesdagen er det tidspunkt, hvor køber normalt overtager de praktiske og økonomiske forhold ved ejendommen, men den er ikke altid identisk med tinglysningsdatoen eller frigivelsesdatoen.
Hvis parterne har aftalt, at frigivelse kræver både tinglyst adkomst og overtagelse, skal begge spor være på plads. Hvis aftalen har andre vilkår, skal de læses konkret. Berigtigelsen handler netop om at samle aftale, skøde, betaling og kontrol i den rigtige rækkefølge.
Hvad kan stoppe eller forsinke frigivelsen?
Frigivelsen kan blive forsinket, når der mangler et dokument, en underskrift, en bankaccept eller en tinglysningsmæssig afklaring. Det er ikke altid en juridisk mangel ved handlen; nogle gange er det et praktisk dokument- eller procesproblem.
Forhold, der kan stoppe næste trin, er blandt andet:
- skødet er ikke underskrevet af de nødvendige parter
- skødet er anmeldt med en forkert oplysning om ejendom, parter eller købesum
- der mangler afklaring af eksisterende pant eller hæftelser
- deponeringsvilkårene kræver en kontrol, der endnu ikke er gennemført
Hvordan ser rækkefølgen ud i praksis?
Rækkefølgen kan variere efter handlen, men frigivelsen bør først ske, når de trin, der er relevante for netop din handel, er kontrolleret.
- Købsaftalen fastlægger betaling, overtagelse og frigivelsesvilkår.
- Køber stiller betaling, bankgaranti eller deponering efter aftalen.
- Skødet udarbejdes, underskrives og anmeldes til tinglysning.
- Berigtigeren kontrollerer tinglysningssvaret og eventuelle anmærkninger.
- Refusionsopgørelsen og de aftalte betalingsvilkår afstemmes.
- Købesummen frigives, når frigivelsesgrundlaget er på plads.
Hvad bør du kontrollere, før pengene frigives?
Som køber bør du især kontrollere, at frigivelsen ikke sker på et løsere grundlag end aftalen forudsætter. Som sælger bør du kontrollere, at der ikke mangler et trin, som unødigt holder pengene tilbage.
Forenklet illustrativt eksempel: Køber har deponeret købesummen, og skødet bliver tinglyst. Tinglysningssvaret viser dog en anmærkning om et forhold, der ikke var accepteret i handlen. I den situation kan pengene først frigives sikkert, når anmærkningen er afklaret eller håndteret efter aftalen.
Hvad er forskellen på købesum, tinglysningsafgift og refusion?
Købesummen er den aftalte betaling for ejendommen. Tinglysningsafgiften er en offentlig afgift ved registrering af skødet, og refusionen er en efterregulering af udgifter og indtægter omkring overtagelsesdagen.
De tre beløb kan optræde tæt på hinanden i berigtigelsen, men de har forskellige funktioner. Artiklen om hvem der betaler tinglysningsafgiften handler om den offentlige afgift, mens frigivelsen af købesummen handler om, hvornår sælger kan få den aftalte betaling udbetalt.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle tinglysningskilder og almindelige berigtigelsesprincipper for danske bolighandler.
- Tinglysningsretten om skøder
- Tinglysningsrettens officielle vejledningsside
- Retsinformation om tinglysningsregler og rettigheder over fast ejendom
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: