Ved køb af ejerlejlighed skal du kontrollere mere end selve købsaftalen. Dokumentpakken skal vise, hvad du overtager i lejligheden, hvilke rettigheder du får i fællesejendommen, og hvilke forpligtelser der følger med ejerforeningen. Den afgørende kontrol er derfor, om købsaftalen, salgsopstillingen, foreningsmaterialet og de offentlige registre fortæller den samme historie.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ved køb af ejerlejlighed skal købsaftalen, salgsopstillingen, ejerforeningens materiale og de offentlige registre stemme overens. Du bør få modstridende eller manglende oplysninger afklaret skriftligt, før du bliver endeligt bundet.
- Ejerskabet omfatter både lejligheden og rettigheder og forpligtelser i ejerforeningen.
- Kontrollér vedtægter, referater, regnskab, budget, fælleslån, vedligeholdelsesplan og forsikring.
- Skeln mellem foreslåede, vedtagne og finansierede fællesarbejder.
- Sammenhold Tingbogen, ejerlejlighedskortet og BBR med den faktiske indretning og brug.
- Få afgørende forudsætninger ind i købsaftalen inden fristen i et rådgiverforbehold.
Hvorfor rækker købsaftalen ikke alene?
En ejerlejlighed er både en selvstændig fast ejendom og en del af en fælles ejendom. Efter ejerlejlighedsloven følger der rettigheder og forpligtelser i ejerforeningen med ejerskabet. Du køber derfor ikke kun rummene bag din hoveddør, men også en andel af grunden og de fælles bygningsdele.
Købsaftalen samler handlens vilkår, mens bilagene leverer mange af de fakta, vilkårene bygger på. En generel erklæring om, at du har modtaget bilagene, løser ikke en modstrid mellem dem. Notér derfor dokumenternes datoer, og få afklaret skriftligt, hvilket dokument der gælder, hvis eksempelvis fællesudgifter, areal, brugsrettigheder eller et byggeprojekt er beskrevet forskelligt.
Hvad skal salgsopstillingen og købsaftalen vise?
Start med at sammenholde købsaftalen med salgsopstillingen. Den gældende formidlingsbekendtgørelse kræver blandt andet oplysninger om arealer, ejerudgifter, byrder og gæld, større besluttede arbejder og deres finansiering samt væsentlige begrænsninger fra planer og servitutter. For ejerlejligheder kan visse byrder og gæld i ejerforeningen fremgå ved en henvisning til foreningsdokumenterne. Derfor er salgsopstillingen ikke altid nok i sig selv.
Købsaftalen skal samtidig afspejle det, du faktisk har aftalt med sælger. Kontrollér især:
- den præcise lejlighed, pris, overtagelsesdag og eventuelle forbehold
- hvilke rum, installationer og løse genstande der følger med
- om en parkeringsplads, et kælderrum eller et loftsrum er ejendom, en eksklusiv brugsret eller en ordning, der kan ændres
- om du overtager en andel af fællesgæld eller andre betalinger uden for købesummen
- hvordan en besluttet eller varslet fællesudgift fordeles mellem dig og sælger
En oplysning i salgsmaterialet bliver ikke automatisk til et præcist aftalevilkår. Hvis et bestemt forhold er afgørende for dit køb, skal købsaftalen eller et tillæg beskrive forudsætningen og konsekvensen, hvis den ikke holder.
Hvilke ejerforeningsdokumenter skal du gennemgå?
Et ejerlejlighedsskema, også kaldet et administratorskema, samler oplysninger om den konkrete lejlighed og foreningen. Det kan blandt andet vise fællesudgifter, forventede ekstraudgifter, sælgers eventuelle restancer, sikkerhed til foreningen, forsikring og praktiske brugsforhold. Skemaet skal læses sammen med bilagene, fordi et kort svar ikke erstatter den beslutning eller det regnskab, svaret bygger på.
Bed om en samlet og aktuel pakke med:
- ejerlejlighedsskemaet med bilag
- vedtægter og eventuelle særvedtægter samt husorden
- referater fra ordinære og relevante ekstraordinære generalforsamlinger
- seneste årsregnskab, det gældende budget og oplysninger om fælleslån
- vedligeholdelsesplan, hvis der er udarbejdet en
- forsikringspolice for hovedejendommen
- ejerlejlighedskort og oplysning om fordelingstal
Vedtægter og husorden fortæller, hvad du må og skal som ejer, for eksempel om udlejning, husdyr, ombygning og brug af fællesarealer. Referater viser, hvad ejerne har drøftet og besluttet. Regnskab og budget viser forskellige perioder i økonomien, mens vedligeholdelsesplanen retter blikket mod fællesejendommens kommende arbejder. Ingen af dokumenterne kan stå alene.
Hvordan opdager du kommende fællesudgifter?
Et byggearbejde kan befinde sig på flere stadier: Det kan være nævnt som et fremtidigt behov, fremsat som forslag, vedtaget af generalforsamlingen eller allerede finansieret. Den forskel har betydning for, hvor sikkert beløbet og betalingsformen kan fastlægges. Læs derfor vedligeholdelsesplan, referater, budget, regnskab og ejerlejlighedsskema i sammenhæng.
Kontrollér for hvert større arbejde:
- hvad der faktisk er besluttet, og hvad der kun er undersøgt eller foreslået
- om pris og tidsplan er endelige, anslåede eller endnu ikke fastlagt
- om arbejdet dækkes af opsparing, et fælleslån, et ekstra bidrag eller højere løbende fællesudgifter
- om den konkrete lejlighed har en andel af et eksisterende lån, og hvordan den behandles ved salget
- om købsaftalen placerer betalinger, der forfalder omkring overtagelsesdagen, tydeligt mellem køber og sælger
Det ikke-indlysende kontrolpunkt er beslutningens status. Et projekt kan være synligt i en plan uden at være vedtaget, mens et generalforsamlingsreferat kan indeholde en bindende beslutning, som endnu ikke er indarbejdet i et ældre budget. Bed om opdaterede oplysninger, hvis dokumenternes datoer eller finansieringsoplysninger ikke passer sammen.
Hvad skal du kontrollere i Tingbogen og BBR?
En tingbogsattest viser den registrerede ejer, pantehæftelser og servitutter. Oversigten er kun begyndelsen: En servituts betydning fremgår af selve dokumentet. Kontrollér også, om en vedtægt, brugsret eller anden deklaration er tinglyst på den konkrete ejerlejlighed eller hovedejendommen.
Ejerlejlighedskortet viser den tinglyste afgrænsning af lejligheden, men normalt ikke rummenes indretning. Hvis salgsopstillingen lover kælder-, lofts- eller parkeringsplads, skal dokumenterne vise det juridiske grundlag for din brug. En nøgle eller sælgers faktiske brug dokumenterer ikke i sig selv en varig eneret.
BBR-meddelelsen viser registrerede oplysninger om blandt andet anvendelse og areal. BBR registrerer de faktiske fysiske forhold og kan derfor også indeholde forhold, der ikke er godkendt efter anden lovgivning. Hvis indretningen, anvendelsen eller arealet ikke stemmer med BBR, ejerlejlighedskortet og det tinglyste areal, skal forskellen forklares og relevante kommunale byggesager eller tilladelser undersøges. Tallene må ikke behandles som udskiftelige mål.
Hvad hvis der ikke er en tilstandsrapport?
Huseftersynsordningen bruges sjældent ved ejerlejligheder, fordi der ved et fuldt huseftersyn skal foreligge en rapport for både lejligheden og fællesejendommen. Manglende tilstandsrapport er derfor ikke i sig selv usædvanligt, men det er heller ikke dokumentation for, at lejligheden eller bygningen er uden skader.
Hvis rapporter findes, skal du kontrollere deres gyldighed, afgrænsning, sælgeroplysninger og bemærkninger sammen med elinstallationsrapporten og et eventuelt forsikringstilbud. Findes de ikke, skal den tekniske undersøgelse tilpasses både lejligheden og de fælles bygningsdele. Foreningens vedligeholdelsesplan, referater og forsikringsmateriale kan pege på kendte arbejder, men de erstatter ikke en konkret vurdering af standen. Det særlige forløb er uddybet i artiklen om tilstandsrapport på ejerlejlighed.
Hvornår skal mangler i dokumentpakken afklares?
Dokumenterne bør være gennemgået, før du bliver endeligt bundet, eller inden fristen i et aftalt rådgiverforbehold udløber. Forbeholdets ordlyd og frist er afgørende; du kan ikke regne med en standardfrist. Bed om en skriftlig fristforlængelse, før fristen udløber, hvis centrale bilag eller svar mangler.
- Saml de seneste versioner af købsaftale, salgsopstilling, foreningsmateriale og registerudskrifter.
- Markér uoverensstemmelser om areal, brug, fællesgæld, vedtagne arbejder, betalinger og rettigheder.
- Indhent dokumentation og et entydigt skriftligt svar på hvert materielt punkt.
- Få afgørende forudsætninger ind i købsaftalen eller et tillæg med en klar følge, hvis de ikke opfyldes.
- Kontrollér, at finansieringen bygger på de opdaterede fællesudgifter og eventuel fællesgæld.
Den lovbestemte fortrydelsesret er et andet spor end rådgiverforbeholdet og har egne betingelser, herunder som udgangspunkt en godtgørelse på 1 procent af købesummen. Den bør derfor ikke bruges som erstatning for en rettidig dokumentgennemgang.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsoplysninger om ejerlejligheder og bolighandel.
- Ejerlejlighedsloven og normalvedtægten for ejerforeninger
- Formidlingsbekendtgørelsen og reglerne om forbrugerbeskyttelse ved boligkøb
- Tinglysningsrettens vejledning om Tingbogen og tinglyste dokumenter
- Boligejer.dk om ejerlejlighedsskema og ejerforeningsdokumenter
- BBR og Sikkerhedsstyrelsen om bygningsoplysninger og huseftersyn
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: