Ved et almindeligt ejerskifte i fri handel er tinglysningsafgiften på skødet 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Procentdelen rundes op til nærmeste hundrede kroner. Køber og sælger er begge afgiftspligtige over for staten, mens købsaftalen kan fastlægge, hvem der skal bære udgiften mellem parterne. Særlige overdragelser kan følge andre beregningsregler.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ved almindeligt ejerskifte i fri handel består tinglysningsafgiften på skødet af 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen, hvor procentdelen rundes op til nærmeste hundrede kroner. Køber og sælger hæfter begge over for staten, mens deres indbyrdes fordeling følger købsaftalen.
- Ejerskiftesummen omfatter den samlede modydelse, ikke kun et kontant beløb.
- Ved 3.275.000 kr. bliver skødeafgiften 21.550 kr. efter oprunding.
- Pantafgift, bankomkostninger og dokumentudgifter er separate poster.
- Ikke-fri handel, deloverdragelser, skilsmisse og dødsbo kan følge særregler.
- Kontrollér overdragelsestype, ejerandel, aftalefordeling og kvittering før og efter tinglysning.
Hvordan beregnes afgiften i fri handel?
Ved en almindelig handel mellem uafhængige parter tager beregningen udgangspunkt i ejerskiftesummen. Det er den samlede modydelse ved ejerskiftet og kan ud over et kontant beløb omfatte værdien af pantebreve, overtaget gæld og andre ydelser, der indgår i handlen. Udgifter til bank, dokumentudarbejdelse og andre ydelser uden for ejerskiftesummen indgår ikke automatisk i afgiftsgrundlaget.
Den officielle satsoversigt for 2026 angiver en fast afgift på 1.850 kr. og en variabel afgift på 0,6 procent. Den variable del skal rundes op til det nærmeste beløb, der kan deles med 100, før den faste afgift lægges til.
Forenklet illustrativt eksempel: En bolig overdrages i almindelig fri handel for 3.275.000 kr. Den variable afgift er 0,6 procent af 3.275.000 kr., altså 19.650 kr. Beløbet rundes op til 19.700 kr. Med den faste afgift på 1.850 kr. bliver den samlede tinglysningsafgift på skødet 21.550 kr.
En online beregner af tinglysningsafgift kan kontrollere den enkle hovedberegning. Resultatet er kun brugbart, når du først har valgt den rigtige overdragelsestype, ejerandel og ejerskiftesum.
Hvem hæfter for betalingen til staten?
Efter tinglysningsafgiftslovens § 18 er både den, der erhverver ejendommen, og den, der afstår den, afgiftspligtige ved et ejerskifte. Den juridiske vejledning forklarer, at hæftelsen er solidarisk. Afgiftsmyndigheden kan derfor kræve et manglende eller efteropkrævet beløb hos enten køber eller sælger.
Hvis en registreret virksomhed anmelder skødet under storkundeordningen, hæfter virksomheden i stedet over for afgiftsmyndigheden. Det ændrer den praktiske betalingsvej, men det fortæller ikke i sig selv, hvem af parterne der efter deres aftale skal ende med at bære udgiften.
Hvordan aftaler parterne den endelige fordeling?
Den offentlige hæftelsesregel fastsætter ikke en intern fordeling på for eksempel halvdelen til hver. Købsaftalen kan bestemme, at køber betaler hele afgiften, at sælger betaler den, eller at parterne deler den. Du bør derfor bruge den konkrete aftaletekst frem for at gå ud fra en lokal sædvane eller en generel tommelfingerregel.
Inden skødet anmeldes, bør parterne kunne svare klart på fire spørgsmål:
- Hvem sørger praktisk for indbetalingen ved anmeldelsen?
- Hvordan fordeles den faste og den variable del mellem parterne?
- Hvordan bliver fordelingen medtaget i handlens økonomiske opgørelse?
- Hvem skal efter aftalen bære en eventuel efteropkrævning, hvis afgiftsgrundlaget viser sig at være for lavt?
Illustrativt fordelingseksempel: Hvis afgiften i eksemplet ovenfor er 21.550 kr., og købsaftalen siger, at parterne deler den lige, bliver deres interne andel 10.775 kr. hver. Hvis aftalen i stedet lægger hele udgiften hos køber, ændrer det ikke afgiftens størrelse eller den offentlige hæftelsesregel.
Den, der foretager betalingen i tinglysningssystemet, er altså ikke nødvendigvis den, der endeligt afholder hele beløbet. En intern aftale ændrer heller ikke afgiftsmyndighedens mulighed for at rette et krav mod de afgiftspligtige, når storkundeundtagelsen ikke gælder.
Hvilke udgifter ligger uden for skødeafgiften?
Tinglysningsafgiften på skødet vedrører registreringen af ejerskiftet. Hvis køber samtidig finansierer handlen med nye lån, kan tinglysning af pant udløse en særskilt pantafgift. Bankomkostninger, vurdering, dokumentudarbejdelse og andre tredjepartsudgifter er også selvstændige poster.
Den samlede udgift ved en bolighandel kan derfor være højere end den beregnede skødeafgift. Spørgsmålet om, hvornår tinglysningsafgiften ved boligkøb betales, skal samtidig holdes adskilt fra spørgsmålet om, hvordan eventuelle lån og pant finansieres.
Hvornår kan standardberegningen give et forkert svar?
Eksemplet ovenfor gælder en almindelig fri handel med hele ejendommen. Ved en ikke-fri handel kan afgiftsgrundlaget følge særlige værdiregler i stedet for alene den aftalte pris. Overdrages kun en ideel andel, skal beregningen knyttes til den del af ejendommen, der faktisk skifter ejer.
Du bør derfor få overdragelsestypen afklaret særskilt ved en ændring af skøde, ved tinglysningsafgift ved skilsmisse og ved tinglysningsafgift på en skifteretsattest. De forløb kan have andre afgiftsgrundlag, fritagelser eller dokumentkrav end en almindelig handel.
Hvordan kontrollerer du beløbet før tinglysning?
- Fastslå, om der er tale om fri handel, ikke-fri handel eller en særlig overdragelse.
- Kontrollér, hvilken ejerandel der overdrages, og opgør den samlede ejerskiftesum.
- Anvend den aktuelle sats og oprundingsregel eller den relevante særregel.
- Sammenhold beløbet med købsaftalens bestemmelse om, hvem der skal bære udgiften.
- Kontrollér de indtastede oplysninger og det beregnede beløb, før skødet anmeldes.
Hvis ejerskiftesummen senere bliver forhøjet, skal afgiftsberegningen også reguleres. Gem derfor beregningsgrundlaget sammen med handlens dokumenter, så både en efterbetaling og den aftalte fordeling mellem parterne kan kontrolleres.
Tinglysningssystemet beregner afgiften ud fra oplysningerne i anmeldelsen. Afgiften trækkes som udgangspunkt først, når dokumentet er endeligt tinglyst; et afvist dokument udløser ikke betaling. Når registreringen er afsluttet, bør du kontrollere både afgiftskvitteringen og den nye adkomst i Tingbogen.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og officielle vejledninger om ejerskifte og tinglysningsafgift.
- Tinglysningsafgiftsloven om afgiftsgrundlag, oprunding og hæftelse.
- Den officielle satsoversigt for tinglysningsafgift i 2026.
- Den juridiske vejledning om ejerskifte og solidarisk hæftelse.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder og afgiftsbetaling.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: