Familiehandel med fast ejendom gennemføres ved, at I aftaler overdragelsens vilkår, afklarer betaling og lån og får ejerskiftet registreret med et skøde. Som køber skal du især skelne mellem at blive ejer og at overtage gælden. Et tinglyst skøde frigør ikke i sig selv sælger fra lånene, og familieforholdet erstatter hverken et klart aftalegrundlag eller kontrollen af ejendommen.
Handlen kan omfatte hele boligen eller en ejerandel, eksempelvis når en forælder overdrager sin del til et voksent barn. Forløbet afhænger derfor både af, hvem der ejer ejendommen nu, og hvad I ønsker at ændre.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En familiehandel kræver klare vilkår, afklaret betaling og lån samt et skøde, der registrerer ejerskiftet. Skødet frigør ikke i sig selv sælger fra gælden.
- Aftal pris, ejerandele, overtagelsesdag, betingelser og fordeling af handelsomkostninger skriftligt.
- Afklar for hvert lån, om det skal indfries eller overtages, og hvornår sælger er frigjort.
- Kontrollér både den andel, sælger overdrager, og den andel af hele ejendommen, køber erhverver.
- Budgettér med tinglysningsafgift samt mulige udgifter til lån, vurdering og dokumentarbejde.
- Anmeld det underskrevne skøde, følg op på frister og anmærkninger, og afslut den aftalte økonomiske afregning.
Hvad skal I aftale, før skødet udarbejdes?
Begynd med at beskrive handlen samlet: Hvem sælger, hvem køber, hvilken andel overdrages, hvad er prisen, og hvornår sker overtagelsen? En skriftlig købsaftale eller overdragelsesaftale giver jer et fælles grundlag for de efterfølgende dokumenter.
Boligejer.dk fremhæver blandt andet overtagelsesdag, pris, frister for skøde og refusionsopgørelse samt fordeling af handelsomkostninger. I en familiehandel bør du også få afklaret, om sælger skal blive boende, og hvilke aftaler det i så fald kræver. En forventning om fortsat brug af boligen bør ikke stå alene som en mundtlig forståelse.
Gennemgå ejendommens oplysninger og tilstand, selv om du kender boligen. Saml tingbogsoplysninger, relevante ejendomsdokumenter og låneoplysninger. Notér uafklarede forhold, og beslut, hvem der undersøger dem, før I binder jer uden forbehold. Det kan være en brugsret, en hæftelse eller et spørgsmål om bygningens tilstand.
I købsaftalens vilkår kan I fastlægge betingelser om finansiering eller nærmere gennemgang. Beskriv, hvad der skal afklares, inden hvilken frist, og hvad der sker, hvis betingelsen ikke bliver opfyldt. Skødets registrering er ikke en samlet godkendelse af, at alle handlens vilkår er hensigtsmæssige for jer.
Hvordan hænger pris, betaling og dokumenter sammen?
Lav en opgørelse over, hvordan overdragelsen faktisk betales. Kontantbeløbet, som køber overfører, fortæller ikke nødvendigvis hele historien. Køber kan også overtage pantegæld eller skylde sælger et beløb efter handlen. Hvis en del overdrages som gave, skal dette også fremgå af det samlede dokumentgrundlag.
Tinglysningsrettens vejledning om skøder forklarer, at skødets købesum skal afspejle den samlede ejerskiftesum. Den omfatter blandt andet kontant betaling, kontantværdien af overtaget pantegæld og eventuelle gavebeløb. Du kan derfor ikke uden videre nøjes med at indtaste den bankoverførsel, der sker på overtagelsesdagen.
Et gældsbrev dokumenterer et lån mellem parterne. Hvis sælger lader en del af betalingen stå som et familielån, bør lånets beløb og betalingsvilkår fremgå klart og stemme med overdragelsesaftalen. Lånedokumentet og skødet har forskellige funktioner: Det ene beskriver gælden, det andet ejerskiftet.
Stemmer beløbene i aftalen, lånedokumenterne og skødeudkastet ikke overens, bør I afklare forskellen før underskrift. Ellers kan I komme til at dokumentere en anden betaling end den, familien faktisk har aftalt.
Værdiansættelsen og et eventuelt gaveelement kræver en særskilt afklaring af de relevante skatte- og gaveregler. Familiebetegnelsen betyder ikke, at alle slægtskabsforhold behandles ens. Skattestyrelsen beskriver både krav til værdidokumentation og situationer, hvor særlige forhold ved ejendommen eller handlen får betydning.
Hvornår er sælger frigjort fra ejendommens lån?
Du bør gennemgå hvert lån særskilt: Skal det indfries, overtages eller erstattes af ny finansiering? Et nyt navn i Tingbogen er ikke dokumentation for, at den tidligere ejer er ude af gældsforholdet.
Efter tinglysningslovens § 39 kan køber indtræde i pantegælden og sælger blive frigjort, når gældsovertagelsen er aftalt mellem dem, pantebrevet udelukker krav om indfrielse ved ejerskifte, og købers ejerskab er tinglyst ubetinget. Långiver kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil långiver har modtaget meddelelse om overtagelsen og fornødent bevis for den nye ejers tinglysning.
I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning over for långiver gennem en aftale mellem långiver og den nye ejer. Her kan långiverens kreditvurdering og accept være en nødvendig del af forløbet. Familiens indbyrdes aftale kan ikke erstatte den aftale, loven kræver med långiver.
Bed derfor om en konkret afklaring af både lånets fremtid og sælgers hæftelse. Hvis den ønskede overtagelse ikke kan gennemføres, kan mulighederne være indfrielse med anden finansiering eller at ændre eller udskyde handlen. Det afhænger af jeres aftale og af, hvilken finansiering der faktisk kan etableres.
Overdrager I hele boligen eller en ejerandel?
Ved en delvis overdragelse skal du holde tre størrelser adskilt: Det, sælger ejer før handlen, den del af sælgers andel, der sælges, og den andel af hele ejendommen, køber erhverver. Tinglysningsrettens andelsvejledning bruger netop denne sondring.
Fiktivt eksempel: En mor og en far ejer hver halvdelen af et hus. Moren overdrager hele sin halvdel til deres voksne datter. Morens sælgerandel angives som 1/1, fordi hun overdrager alt, hvad hun ejer. Datterens køberandel er 1/2 af hele huset. Faren beholder sin halvdel.
Hvis moren i stedet kun overdrager halvdelen af sin egen andel, bliver sælgerandelen 1/2, mens datteren erhverver 1/4 af huset. Moren beholder da 1/4. Eksemplet viser, hvorfor formuleringen »halvdelen overdrages« kan være utilstrækkelig uden en præcis angivelse af, hvad halvdelen beregnes af.
Hvis køber allerede ejer en andel, indgår den eksisterende andel ikke i den køberandel, der erhverves ved den nye anmeldelse. Kontrollér derfor også det samlede ejerforhold efter handlen. Skal flere familiemedlemmer fortsat eje sammen, kan I samle aftaler om brug, udgifter, vedligeholdelse og senere udtræden i en samejeoverenskomst.
Hvordan går I fra aftale til afsluttet ejerskifte?
Når aftalen og finansieringen er afklaret, skal dokumenterne gennemføres i den rigtige rækkefølge. Aftal, hvem der koordinerer skøde, betaling, lån og den afsluttende opgørelse. Du kan bruge følgende trin som praktisk overblik:
- Afstem parter, ejendom, ejerandele, overtagelsesdag og samlet ejerskiftesum med overdragelsesaftalen. Få afklaret nødvendige samtykker og grundlaget for, at de medvirkende kan disponere.
- Udarbejd skødet med den korrekte handelstype. Tinglysningsrettens vejledning angiver familieoverdragelse ved overdragelse mellem familiemedlemmer. Handelstypen er en registreringsoplysning og afgør ikke alene gavebehandlingen.
- Kontrollér dokumentet før underskrift. Køber og sælger skal tiltræde; en repræsentant skal have det nødvendige fuldmagtsgrundlag. De aftalte betingelser skal håndteres, før handlen afsluttes som endelig.
- Anmeld det underskrevne skøde til tinglysning. Underskrift og anmeldelse er to forskellige trin. Tinglysningen beskytter købers ejendomsret over for konkurrerende aftaler og kreditorforfølgning efter tinglysningslovens regler.
- Læs tinglysningssvaret. Kontrollér ejerandelene og eventuelle frister eller anmærkninger. Følg op på lån, der skal indfries eller overtages, og gennemfør betaling og frigivelse efter aftalens betingelser.
En retsanmærkning på skødet kan blandt andet vedrøre rettigheder, som skødet ikke respekterer korrekt. Det er derfor ikke nok blot at se ordet »tinglyst«. Få afklaret, hvad svaret betyder for netop jeres aftale, og hvem der skal sørge for opfølgningen. En frist i svaret skal også håndteres: Manglende opfyldelse kan føre til, at den foreløbige registrering slettes.
Afslut også den indbyrdes økonomi. Afregn de løbende ejendomsudgifter efter den aftalte overtagelsesdag, gem betalingsbilag, og kontrollér eventuelt gældsbrev mod det endelige beløb. Det tinglyste ejerskab og den økonomiske afregning skal begge passe til det, I har aftalt.
Hvilke omkostninger skal med i budgettet?
Ud over købesummen bør du tage stilling til tinglysningsafgift, udgifter til finansiering eller indfrielse af lån, eventuel vurdering og udarbejdelse af aftale og skøde. Hvis der etableres nyt pant, kan der også komme en særskilt tinglysningsafgift på dette.
Ved familiehandel skal afgiftsgrundlaget afklares efter reglerne for den konkrete overdragelse. En ejerbolig, der ikke handles mellem uafhængige parter, følger særlige regler, og det beløb, afgiften beregnes af, kan afvige fra den aftalte pris. En lavere kontantbetaling er derfor ikke i sig selv et udtryk for en tilsvarende lavere afgift.
Aftal, hvem der betaler de enkelte omkostninger, og indhent beløbene fra de relevante parter. Et tilbud på dokumentarbejdet bør vise, om det også omfatter låneafklaring, opfølgning på tinglysningssvaret og den afsluttende afregning. Så kan du se, hvilke opgaver familien stadig selv skal få løst.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om ejerskab, tinglysning og gældsovertagelse.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, handelstype samt sælger- og køberandele.
- Tinglysningsafgiftsloven om ejerskiftesum og afgiftsgrundlag.
- Skattestyrelsens vejledning om dokumentation ved gaveoverdragelse af fast ejendom.
- Boligejer.dk om købsaftale, skøde og gennemførelse af boligsalg.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
