Hvad er en familieoverdragelse af bolig?
En familieoverdragelse af bolig betyder, at en bolig bliver overdraget fra én person til et nært familiemedlem. Det kan for eksempel være fra forældre til børn, stedbørn eller børnebørn.
Ved en familieoverdragelse kan det både være en helårsbolig eller et sommerhus, der bliver overdraget. Det sker ofte, når forældre ønsker at give deres børn mulighed for at overtage en forældrekøbt ejerlejlighed eller en fritidsbolig.
Skal boligen skifte ejer?
Familieoverdragelse sker typisk ved et salg, hvor prisen kan fastsættes efter særlige regler. Det kan gøre det lettere for næste generation at købe eller overtage en ejendom.
Overdragelsen kan gives enten som et almindeligt salg eller som en gave, hvis der er tale om nærtstående familie. Dette kan påvirke, hvordan skatter og afgifter bliver beregnet.
Det er vigtigt at være opmærksom på, hvem der betragtes som nære familiemedlemmer. Dette gælder blandt andet børn, børnebørn og forældre. Reglerne gælder både for lejligheder, huse og sommerhuse.
Familieoverdragelse handler ikke kun om selve boligen, men også om at sikre en smidig overgang mellem generationer. Mange vælger denne løsning for at holde boligen i familien.
Hvem kan overdrage ejendom inden for familien?
En familieoverdragelse af bolig kan ske mellem nære familiemedlemmer. Typisk drejer det sig om forældre, der ønsker at overdrage en ejendom til deres børn eller stedbørn. Det er også muligt at overdrage mellem bedsteforældre og børnebørn.
Inden for de gældende regler regnes forældre, børn, børnebørn, oldebørn, og visse svigerbørn som nærstående familiemedlemmer. Disse regler bestemmer, hvem der kan købe eller få overdraget boligen i en familiehandel.
I nogle familier vælger man at gøre overdragelsen til skilsmissesæreje for modtageren. Dette betyder, at ejendommen ikke skal deles, hvis modtageren bliver skilt senere. Det kan beskytte familiens værdier og hjælpe med at undgå fremtidige konflikter.
Kan man altid sælge til 20% under vurdering til barnet?
Siden 2020 har reglerne om familieoverdragelse ændret sig. Det er nu muligt at sælge en bolig til sit barn for op til 20% under den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvis vurderingen er endelig og udsendt efter de nye regler.
Hvis familien ønsker at gøre brug af 20%-reglen, er det vigtigt, at ejendomsvurderingen er opdateret.
Der er situationer, hvor denne mulighed ikke gælder. Det kan være, hvis ejendommen ikke er blevet vurderet efter de nye regler, eller hvis der er særlige forhold, som fx store forbedringer eller ændringer siden sidste vurdering, som kan påvirke prisen.
Listen nedenfor viser, hvornår 20%-reglen kan bruges:
- Ejendommen har en endelig, offentlig ejendomsvurdering efter 2020.
- Der er ikke væsentlige ændringer, som påvirker handelsværdien.
- Man har ikke fået ejendommen vurderet af en ejendomsmægler eller af banken.
- Der er ikke eksisterende lån eller der skal ikke optages nye lån som overstiger overdragelsessummen.
Kan man spare arveafgift ved at lave en familieoverdragelse?
Ved en familieoverdragelse kan forældre sælge boligen til deres børn til en lavere pris end markedsprisen. Skattereglerne gør det muligt at overdrage boligen til offentlig vurdering minus 20%. Dette bliver ofte brugt, hvis forældrene allerede ved, at børnene alligevel skal arve boligen.
Når boligen sælges på denne måde, kan børnene undgå arveafgift, som ellers ville blive betalt ved almindelig arv. I stedet betales der gaveafgift, som aktuelt ligger på 15%. En fordel er, at gaveafgiften beregnes ud fra det beløb, boligen overdrages for, og ikke ud fra markedsprisen.
Familieoverdragelse kan derfor bruges som arveforskud, og det kan være en effektiv måde at planlægge arv på.
Det er vigtigt at kende de gældende regler for gaveafgift og vurdering, før man gennemfører en familieoverdragelse. Dermed kan både forældre og børn undgå overraskelser fra skat og sikre, at alle regler bliver overholdt.
Hvad er forskellen på gave og salg?
Når en bolig overdrages inden for familien, kan det ske som enten gave eller salg. Ved gavesituationer overdrager ejeren boligen uden at modtage fuld betaling. Modtageren får altså en økonomisk fordel.
En gaveoverdragelse kan dog have afgiftsmæssige konsekvenser. Der er årlige grænser for, hvor store gaver man må give til familiemedlemmer uden at skulle betale gaveafgift.
Et salg sker, når boligen overdrages mod betaling, ofte til en pris der ligger tættere på boligens reelle værdi. Ved salg skal køberen som udgangspunkt betale den fulde købesum, og dette kan påvirke både købers og sælgers skattemæssige situation.
Det er vigtigt at overveje reglerne omkring gave og salg, da reglerne kan få betydning for afgifter og fremtidige skattemæssige forhold.
Anfordringslån – rentefrit familielån
Et anfordringslån er et lån mellem familiemedlemmer, ofte brugt i forbindelse med familieoverdragelse af bolig. Lånet gives uden renter og kaldes derfor også et rentefrit familielån. Det kan være en måde at hjælpe familiemedlemmer med at finansiere køb af en bolig.
Når en forælder sælger sin bolig til et barn, ydes lånet typisk som et gældsbrev mellem parterne. Her kan barnet betale hele eller dele af boligkøbet på kredit. Lånet skal ikke afdrages eller forrentes, men kan indfries når som helst, hvis långiveren kræver det.
Fordelen ved denne model er, at den kan lette overdragelsen økonomisk for barnet. Ofte vil et rentefrit familielån gøre det lettere for barnet at købe boligen, da det ikke skal betale renteudgifter til et almindeligt boliglån.
Der findes ingen faste krav til afviklingen, da lånet kan indfries på forlangende, men det er vigtigt at gældsbrevet tydeligt beskriver lånebeløb og vilkår. Anfordringslånet kan også indgå som en del af en samlet plan, hvor barnet på et tidspunkt får eftergivet gælden som gave.
Ved brug af anfordringslån er reglerne for gaveafgift og skatteforhold vigtige at overholde. Man bør notere at lånet og vilkår altid fremgår skriftligt, så der er klarhed for begge parter.
Skøde ved familieoverdragelse – hvordan foregår processen trin for trin?
Processen starter med at parterne bliver enige om vilkårene for overdragelsen. Det gælder blandt andet pris og tidspunkt for overdragelsen.
Når prisen er fastsat, skal der udarbejdes et skøde. Skødet er det dokument, der formelt overfører boligen fra en person til en anden.
Det næste trin er at underskrive skødet digitalt med MitID. Begge parter bekræfter deres samtykke til overdragelsen på denne måde.
Efter underskriften skal skødet sendes til tinglysning. Tinglysning betyder, at ejerskiftet bliver offentligt registreret, så det er juridisk gyldigt.
I nogle tilfælde kan der være behov for en berigtigelse. Det betyder, at alle detaljer om overdragelsen kontrolleres og opdateres, så registreringen stemmer overens med aftalen.
Hele processen kan opdeles i følgende trin:
- Enighed om aftalen
- Udarbejdelse af skøde
- Digital underskrift med MitID
- Indsendelse til tinglysning
- Eventuel berigtigelse
Processen sikrer, at ejerskiftet sker korrekt og bliver registreret i de offentlige registre. Det er vigtigt, da tinglysningen beviser, hvem der juridisk ejer boligen efter overdragelsen.
Kan jeg sælge til 20% under vurdering, hvis der er sket ændringer på ejendommen?
Prismodellen kan ikke uden videre anvendes, hvis der efter den seneste ejendomsvurdering er lavet ændringer på boligen, der kan have betydning for dens værdi. Der bliver man nødt til først at få en bindende tilladelse fra SKAT, så man er på den sikre side. Det samme gælder, hvis boligen er vurderet som udlejet hos Vurderingsstyrelsen.
Omkring overdragelsen skal købesummen betales til sælger, ellers ses det som en gave, for hvilken der skal betales gaveafgift af. Dog kan man berigtige købesummen, fuldstændigt eller delvist, ved at udfærdige et gældsbrev. Heri skal barnet erklære at skylde sine forældre den nærmere angivne pengesum.
Forudsat at gældsbrevet er eksklusiv rente, er det en god ide at det kan opsiges med øjeblikkeligt varsel. Det vil sige at det skal være et anfordringslån, ellers vil SKAT ikke godkende sagen.
Kan jeg spare arveafgift?
En af fordelene ved familieoverdragelse/familiehandel af fast ejendom til sine arvinger, er at man kan slippe (helt eller delvist) for at betale boafgift (tidligere arveafgift) for den faste ejendoms værdi.
Hvor meget udgør tinglysningsafgift?
Selvom det er en familieoverdragelse af fast ejendom, skal du stadig betale tinglysningsafgift. Denne er fastsat til kr. 1.850 + 0,6 % af den respektive købesum, dog minimum 80% af den offentlige vurdering.
