Familieoverdragelse trin for trin – undgå de typiske faldgruber

Af Skøde Centret

Overvejer du at sælge eller give din bolig videre i familien? Familieoverdragelse kan være en klog vej – men kun hvis du gør det rigtigt og kender reglerne, faldgruberne og de reelle tal.

Hvad dækker en familieoverdragelse egentlig over – og hvem må bruge den?

Familieoverdragelse betyder, at en bolig skifter ejer inden for den nære familie. Det kan være et hus, en lejlighed eller et sommerhus, der overdrages fra forældre til børn – eller den anden vej. Også børnebørn og svigerbørn kan i nogle tilfælde være med i kredsen. Pointen er, at I kan overdrage på særlige vilkår, som ikke gælder ved et almindeligt salg på det åbne marked.

Den mest brugte model er en handel mellem forældre og børn, hvor prisen sættes efter den offentlige vurdering – med en bestemt rabat. Formålet kan være at hjælpe den næste generation ind på boligmarkedet, at planlægge arv i god ro og orden eller at sikre, at et sommerhus bliver i familien.

Det er værd at kende grænserne: Den særlige prisregel bruges typisk i op- og nedstigende linje (forældre, børn, børnebørn). Søskende er udenfor den kreds, hvor rabatreglen normalt accepteres, og her kræver det markedspris – eller at I håndterer gaveafgift efter de almindelige regler.

Vil du have et overblik i mere praktisk form, kan du læse om typiske modeller og omkostninger ved familieoverdragelse af fast ejendom. Men uanset model er nøglen den samme: I skal vælge korrekt pris, få styr på dokumenterne og sikre jer mod unødige skatter.

Hvordan virker 20%-reglen – og hvornår kan I bruge den?

Den kendte 20%-regel går ud på, at du kan sælge en bolig til dit barn for op til 20% under den seneste gyldige offentlige vurdering – uden at forskellen anses som en gave. Det kan give en stor rabat sammenlignet med markedsprisen. Eksempel: Er den offentlige vurdering 2.500.000 kr., kan prisen sættes til 2.000.000 kr. (20% under). Hvis markedsprisen er 3.000.000 kr., ligger der i praksis en stor værdi i familien, men prisen accepteres normalt alligevel.

Der er dog betingelser. Reglen bygger på, at vurderingen er endelig (ikke foreløbig), og at boligen ikke har ændret karakter på en måde, der gør vurderingen forældet. Store om- eller tilbygninger, udstykning eller markante forbedringer kan gøre, at skattemyndighederne kræver en højere værdi.

• Den offentlige vurdering skal være gyldig og anvendelig.
• Ejendommen må ikke være blevet vurderet af en ejendomsmægler eller lignende.
• Boligen må ikke være væsentligt forbedret siden vurderingen.
• Handlen skal gennemføres som en reel handel (skøde, betaling eller gældsbrev).
• Familierelationen skal være inden for den relevante kreds.
• Forskellen mellem den offentlige vurdering og markedsværdien må ikke være for stor.
• Der skal være gået mindst ca. 3 år siden ejendommen oprindeligt blev købt.

Der kan herudover være andre særlige omstændigheder.

Hvad hvis SKAT er uenig? Så kan forskellen blive behandlet som en gave, og der opkræves gaveafgift af den del, der ligger ud over det årlige bundfradrag. I tvivl, eller er boligen netop blevet moderniseret?

Skal du vælge gave eller salg – og hvad betyder det for skatten?

Familieoverdragelse kan ske som et salg til en aftalt pris, som en gave eller som en kombination (salg + delvis gave). Valget har betydning for både tinglysningsafgift og for gaveafgift.

Gave til børn og børnebørn er omfattet af gaveafgift. Satsen er fast, men du får hvert år et afgiftsfrit bundfradrag. Giver du mere end bundfradraget, betaler barnet gaveafgift af resten. Bundfradraget ændres løbende, så tjek det aktuelle beløb her: hvor meget du kan give afgiftsfrit i år.

Et salg efter 20%-reglen undgår normalt gaveafgift – fordi prisen anses for at være inden for det acceptable spænd. Men hvis prisen reelt ligger langt fra værdien (fx efter store forbedringer), kan en del af fordelen blive behandlet som gave.

Hvad med skat hos sælger? Har du boet i huset og opfylder betingelserne for parcelhusreglen, er fortjenesten typisk skattefri. Det kan også gælde sommerhuse, hvis de er brugt privat og opfylder betingelserne. Udlejningsejendomme og grunde beskattes derimod efter de almindelige regler.

Kan et anfordringslån gøre overdragelsen nemmere?

Ja. Et anfordringslån er et rentefrit familielån, hvor barnet skylder beløbet til forældrene, og forældrene kan kræve det tilbage “på anfordring” – altså når de ønsker det. I praksis bruges det til at finansiere hele eller dele af købesummen, hvis barnet ikke har kontant udbetaling eller fuld lånefinansiering på plads.

Sådan kan det se ud: Salg til 2.000.000 kr. Barnet betaler 200.000 kr. kontant og låner 1.800.000 kr. af forældrene som anfordringslån. Hvert år kan forældrene vælge at eftergive en del af lånet svarende til det afgiftsfri bundfradrag. På den måde reduceres gælden stille og roligt – uden gaveafgift – og uden at nogen skal have penge op af lommen.

Der er et par vigtige detaljer: Lånet skal laves skriftligt som et gældsbrev. Det bør være uden rente, med klar tekst om, at det kan opsiges til betaling med et øjeblikkelig varsel. Og I skal i gældsbrevet påføre eftergivelserne år for år og datere og signere påtegningen når det sker, så der er dokumentation for, at I holder jer inden for bundfradraget.

Du kan tage udgangspunkt i en gratis skabelon til gældsbrev her: anfordringslån – skabelon. Husk, at bank og realkredit typisk vil se dokumentationen, hvis der også skal optages lån i boligen.

Hvad er processen trin for trin – skøde, MitID og tinglysning?

Selv om I er i familie, er det en rigtig bolighandel. Det betyder, at I skal have styr på dokumenterne og det digitale spor. I korte træk:

• Aftal vilkår: pris (fx efter 20%-reglen), overtagelsesdag, løsøre og finansiering.
• Udarbejd en købsaftale/gavebrev og et skøde, der beskriver ejerskiftet.
• Underskriv digitalt med MitID. Det er den fælles sikre login-løsning, alle bruger i Danmark.
• Tinglys skødet i tingbogen. Tinglysning er den offentlige registrering af, hvem der ejer ejendommen, og hvilke lån der er hæftet på den.
• Berigtigelse: Sørg for aflysning/rykning af gamle pantebreve, refusionsopgørelse og slutafregning.

Skødet er kernen i handlen. Det er det dokument, der endeligt overfører ejendommen fra sælger til køber. Læs mere her: hvad er et skøde. Når skødet er underskrevet og tinglyst, er ejerskiftet officielt, og købers bank kan udbetale lån.

Hvis handlen indeholder særlige vilkår – fx tilbagekøbsret, forkøbsret for søskende eller brugsret for forældre – skal det laves som særskilt servitut, der tinglyses. Det gør rettighederne synlige og sikre.

Hvad koster tinglysning og andre omkostninger ved familiehandel?

Tinglysning af skøde koster en fast afgift plus en procentdel af købesummen eller den værdi, der lægges til grund for overdragelsen. Den faste afgift er 1.850 kr., og den variable del er 0,6%.

Regneeksempel: Pris 2.000.000 kr. Tinglysningsafgift bliver 1.850 kr. + 0,6% af 2.000.000 kr. (= 12.000 kr.), i alt 13.850 kr.

Ved rene gaver tinglyses der også et skøde – og der beregnes stadig afgift. Grundlaget kan være den værdi, overdragelsen registreres til (fx efter 20%-reglen) eller den gæld, der overtages. Hvem der betaler afgiften, aftaler I.

Derudover kan der komme udgifter til vurdering, eventuel juridisk bistand samt gebyrer til banken. Husk også forsikringer og ejendomsskat fra overtagelsesdagen. En refusionsopgørelse fordeler forbrug og fællesudgifter, så hver betaler sin del.

Hvilke risici og faldgruber skal I kende på forhånd?

Familieoverdragelser går bedst, når I ser både fordele og ulemper i øjnene. Markedsrisikoen er den mest oversete: Sælger du lavt i forhold til markedet, er det fint for barnet – men ærgerligt, hvis I får brug for pengene senere. Omvendt kan barnet få en dyr belåning, hvis prisen sættes højere end banken vurderer.

Forbedringer er et andet tema. Har I bygget markant om siden den sidste vurdering, kan 20%-reglen komme under pres. Fordelings spørgsmål i familien er også vigtige. Sælger I til ét barn med stor rabat, bør I overveje, hvordan det håndteres over for søskende – fx via testamente eller arveforskud.

• Finansiering: Kan barnet servicere lån og udgifter efter overtagelse?
• Juridiske vilkår: Skal forældre have brugsret et par år, eller skal søskende have forkøbsret?
• Skat: Er parcelhusreglen opfyldt for sælger – og er gaver korrekt dokumenteret?
• Dokumentation: Er skøde, gældsbrev og tinglysning udformet klarere end “vi finder ud af det”?

Efter vores faglige vurdering bør I altid lade prisfastsættelse og dokumenter følge “bank- og skødestandarden”, også selv om I er i familie. Det kan forebygge misforståelser og holder alle muligheder åbne i banken og hos myndighederne.