Når man skal finde købesum ved skilsmisse, er boligens markedsværdi ofte udgangspunktet, fordi den afspejler hvad andre faktisk vil betale. En mulighed er at finde sammenlignelige handler i nabolaget og trække gennemsnit. Du kan også bede om en uvildig vurderingsrapport fra en registreret valuar, som bruger salgsstatistik, stand og beliggenhed. Målet er at få en realistisk pris, der føles fair for jer begge.
En offentlig ejendomsvurdering kan virke som et hurtigt pejlemærke, men den opdateres sjældent og kan ligge både over og under det aktuelle marked. Derfor kan en kombination af kilder give det mest nuancerede billede. Du kan få en praktisk oversigt over forløbet i skilsmisseskøde trin for trin.
Skal boligen skifte ejer?
Når I diskuterer prisen, er det værd at overveje særlige forhold som energimærke, renoveringsbehov og lokalplaner. De kan påvirke værdien i både opadgående og nedadgående retning. En realistisk tidsramme for vurderingsprocessen er typisk to-tre uger.
- Sammenlign aktuelle salg i området
- Indhent uvildig valuarvurdering
- Gennemgå offentlig ejendomsvurdering kritisk
- Justér for renoveringsbehov og særlige forhold
Hvis I alligevel er uenige, kan I hver bestille en rapport og aftale at bruge gennemsnittet. Det giver ofte et kompromis, som begge parter kan leve med og sparer tid.
Hvordan indgår gæld og lån i beregningen af friværdi?
Friværdien fremkommer ved at trække restgælden fra den aftalte boligværdi. Start med at få opdaterede restgældsopgørelser fra alle långivere, inklusive pantebreve og eventuelle prioritetslån. Restgælden kan indeholde gebyrer for førtidig indfrielse, som også bør indregnes.
Når du kender boligværdien og den samlede gæld, kan du beregne nettobeløbet. Hvis én af jer overtager boligen, kunne du vælge at udbetale modpartens andel kontant eller modregne i andre aktiver. Et alternativ er at lade overdragelsesbeløbet indgå som et internt anfordringslån, der forrentes og afdrages efter aftale.
Vær opmærksom på at afdragsprofilen på eventuelle realkreditlån ændrer sig, når én ejer står alene. En rentetilpasning kan derfor være relevant samtidig med overdragelsen.
Eksempel: Værdi 2.400.000 kr. Restgæld 1.800.000 kr. Friværdi 600.000 kr. Overtager du hele boligen, afregnes typisk 300.000 kr. til din tidligere partner. I kan dog vælge en anden fordeling, hvis andre aktiver indgår i boopgørelsen.
Hvilken rolle spiller banken og kreditforeningen i overdragelsen?
Finansieringsinstitutterne vurderer først din betalingsevne som eneejer. De gennemgår indkomst, faste udgifter og fremtidige forsørgelsespligter. En mulighed er at justere lånetype eller løbetid for at holde ydelsen nede. Nogle banker tilbyder midlertidige afdragsfri perioder, så økonomien kan lande efter skilsmissen.
Realkreditinstituttet kan kræve en ny vurdering, hvis belåningsgraden ændrer sig markant. Dette sker især, hvis friværdien falder under et bestemt niveau efter gældsopgørelsen. I sådanne tilfælde kan en konvertering eller tillægslån blive relevant.
Når finansieringen er på plads, udarbejdes aftaledokumentet, der beskriver købesum, overtagelsesdato og ansvar for udgifter frem til overdragelsen. Et underskrevet tilbud fra banken fungerer ofte som betingelse for at gennemføre skødet. Hvis långiveren afviser finansieringen, er en mulighed at stille yderligere sikkerhed eller indgå en rentefri familielånsaftale.
Kommunikationen går hurtigst, når begge parter deler nødvendige dokumenter digitalt. Typisk tager godkendelsesprocessen fem-ti bankdage. Husk at koordinere tidspunktet for låneomlægning, så nye og gamle lån ikke overlapper unødigt.
Hvad er processen for tinglysning af skilsmisseskøde?
Skilsmisseskødet registrerer ejerskiftet i tingbogen. Du starter med at udfylde en digital formular på tinglysning.dk og vedhæfte aftalen om overdragelse. Når begge parter har signeret med MitID, kan du indsende anmeldelsen.
Tinglysningsafgiften består af en fast del på 1.850 kr. samt en variabel del på 0,6 % af købesummen. Købesum 1.225.000 kr. giver 0,6 % = 7.350 kr., afrundet til 7.400 kr. Samlet afgift er 9.250 kr. Ved skilsmisse kan man ofte nøjes med den faste afgift, hvis Familieretshuset har udstedt skilsmissebevilling. Du kan læse mere om afgiftsberegningen i tinglysningsafgiften i praksis.
Efter indsendelse modtager du typisk kvittering inden for få minutter. Herefter kontrollerer Tinglysningsretten dokumentet for formelle fejl. Godkendelsen tager almindeligvis to-syv hverdage. Bliver skødet afvist, får du en præcis angivelse af fejl, så du kan rette og genindlevere uden ny afgift.
- Udfyld digitalt skøde
- Signér med MitID
- Indsend og betal afgift online
Når skødet er endeligt godkendt, fremsendes underretning til banken, som udbetaler eventuelle lånemidler. Gem kvitteringen, da den fungerer som bevis for tinglysningen.
Hvad sker der hvis vi ikke kan blive enige om købesummen ved skilsmisse?
Uenighed om købesum kan trække forløbet i langdrag. En mulighed er at lade en uvildig valuar fastsætte prisen. Vælger I denne vej, kan du aftale på forhånd at værdien er bindende. Alternativt kan I hver bestille en vurdering og bruge gennemsnittet som kompromis.
Hvis parterne stadig er uenige, kan boligen sættes til salg i fri handel, hvorefter salgsprisen bliver den objektive markedsværdi. Det kan dog forlænge processen betydeligt og påvirke begge økonomier. I et presserende tilfælde kan en auktion overvejes, men den realistiske pris vil typisk ligge lavere end et almindeligt salg. Mere om mulighederne findes i overdragelse af skøde ved skilsmisse.
En anden løsning er at lade den ene part blive boende midlertidigt mod at betale markedsbestemt boligkompensation, indtil endelig aftale nås. Prisen fastsættes ofte ud fra en skriftlig vurdering af forventet husleje for tilsvarende bolig.
Hvis ingen kompromiser virker, kan sagen ende i retten. Proces og tidsforbrug afhænger af lokale sagsbunker, men flere måneder er ikke usædvanligt. Denne vej bør kun overvejes, hvis alle frivillige løsninger er udtømt, da omkostningerne hurtigt æder af friværdien.
En fleksibel tilgang, åben dialog og tidlig økonomisk gennemgang øger chancen for en smidig aftale, hvor begge parter hurtigere kan komme videre.
