Købesummen ved skilsmisse bør bygge på en dokumenteret vurdering af boligens aktuelle handelsværdi. Der findes ikke én særlig prisformel for en skilsmisse. I skal derfor fastlægge, hvilken værdi boligen forventes at have ved et almindeligt salg, hvilken dato vurderingen gælder, og hvilke forudsætninger den bygger på. Først derefter kan værdien indgå i den øvrige bodeling.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Boligens dokumenterede handelsværdi er udgangspunktet for købesummen ved skilsmisse. Vurderingsdato, forudsætninger og ejerandele skal holdes adskilt fra friværdi og kontant udligning.
- Prisgrundlag: Brug en aktuel vurdering af den forventede salgspris.
- Værdidato: Angiv præcist, hvilken dato vurderingen gælder for.
- Sammenligning: Kontrollér, at flere vurderinger bygger på samme oplysninger.
- Gennemførelse: Afklar bodelingsaftale, finansiering og ejerændring hver for sig.
Hvad skal boligprisen afspejle?
Prisgrundlaget er boligens handelsværdi: den pris, som boligen forventes at kunne sælges til på normale markedsvilkår. Handelsværdien er ikke automatisk det samme som en offentlig ejendomsvurdering, en tidligere købspris eller bankens værdi ved belåning. Tallene kan være udarbejdet på forskellige tidspunkter og til forskellige formål.
Hvis I bruger en ejendomsmægler til en salgsvurdering, skal mægleren efter lov om formidling af fast ejendom m.v. § 27 anslå den kontantpris, som boligen forventes solgt til inden for en bestemt periode. Skønnet skal blandt andet tage højde for markedet, beliggenheden, indretningen, alderen og standen. Bestemmelsen gør ikke en mæglervurdering obligatorisk ved skilsmisse, men den viser, hvad en professionel salgsvurdering skal beskrive.
Bed om vurderingen på skrift. Den bør identificere ejendommen, vurderingsdatoen, den forventede salgsperiode og væsentlige forudsætninger om stand eller planlagte arbejder. Så kan I se, om to vurderinger faktisk måler det samme.
Hvilken dato skal I værdiansætte på?
Ophørsdagen og værdidatoen har forskellige funktioner. Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og forpligtelser der kommer med i formuedelingen. Det betyder ikke, at boligens pris fastlåses på denne dag.
Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold § 28 indgår aktiver og passiver normalt med værdien på det tidspunkt, hvor de udlægges til en af ægtefællerne. Er de ikke udlagt tidligere, bruges værdien ved skiftets afslutning. Hvis I indgår en aftale om delingen, bør aftalen derfor angive den valgte værdi og den dato, som prisgrundlaget gælder for.
En ældre vurdering kan være utilstrækkelig, hvis markedet eller boligens stand har ændret sig under forløbet. Sammenhold datoen med den forventede overtagelse, og få vurderingen opdateret, hvis den ikke længere beskriver de aktuelle forhold. Det er især relevant, når skilsmissen og den økonomiske deling ligger langt fra hinanden i tid.
Hvordan sammenligner I flere vurderinger?
To forskellige vurderingsbeløb viser ikke nødvendigvis, at den ene vurdering er forkert. Forskellen kan skyldes vurderingsdato, forventet salgstid, kendskab til boligens stand eller forskellige antagelser om istandsættelse. Sammenlign derfor grundlaget, før I sammenligner beløbene.
Et brugbart fælles grundlag kan etableres sådan:
- Kontrollér, at vurderingerne gælder samme ejendom og samme relevante dato.
- Brug de samme oplysninger om areal, indretning, vedligeholdelse og kendte skader.
- Bed vurderingspersonerne oplyse den forventede salgsperiode og de vigtigste sammenlignelige handler.
- Aftal på forhånd, hvordan en væsentlig forskel skal håndteres, eksempelvis med en ny fælles vurdering.
Et gennemsnit af to beløb er ikke automatisk et neutralt resultat. Hvis den ene vurdering er nyere eller bygger på en fysisk besigtigelse og mere præcise oplysninger, kan grundlaget være vigtigere end den matematiske midte. Metoden er noget, I kan aftale; den er ikke en lovbestemt beregningsregel.
Hvorfor er boligpris og udbetaling forskellige?
Boligens handelsværdi er kun første led. Restgæld trækkes ikke fra for at finde selve boligprisen, men den har betydning for friværdien og den samlede økonomiske deling. Ejerandele, anden formue, gæld og aftalte udligninger kan derefter påvirke, hvilket beløb den ene ægtefælle skal betale den anden.
Hold derfor mindst fire tal adskilt:
- handelsværdien for hele boligen
- værdien af den ejerandel, der skal overdrages
- friværdien efter den relevante gæld
- det kontante udligningsbeløb i den samlede bodeling
Artiklen om prisen for overtagelse af hus ved skilsmisse gennemgår den samlede overtagelsesberegning. Du kan også læse særskilt om, hvordan friværdi ved skilsmisse beregnes. Det forhindrer, at et nettobeløb fejlagtigt bruges som boligens markedspris.
Hvad gør I ved uenighed om værdien?
Begynd med at afgrænse, hvad uenigheden handler om. I kan være enige om boligens stand, men uenige om vurderingsdatoen. I kan også have vurderinger, som bygger på forskellige salgsperioder eller forskellige oplysninger om nødvendige arbejder. En skriftlig liste over disse forskelle kan vise, om en ny vurdering på fælles forudsætninger er nok.
Hvis formuedelingen behandles ved skifteretten, kan retten efter lov om ægtefælleskifte m.v. §§ 74-76 få handelsværdien fastsat ved en sagkyndig vurdering. Der kan også indhentes en udtalelse om, hvordan tiden har ændret værdien. Omvurdering kan komme på tale, hvis vurderingen er fejlbehæftet, ikke er udført forsvarligt eller afviger væsentligt fra handelsværdien. Almindelig utilfredshed med resultatet giver ikke automatisk en ny vurdering.
En vurdering og en skifteretsproces kan medføre omkostninger. Hvis I ikke kan aftale et dokumenteret prisgrundlag, er værdien et objektivt stoppunkt: Den bør afklares, før én af jer overtager boligen eller underskriver en endelig økonomisk opgørelse. Danmarks Domstole beskriver forløbet ved deling af fælles formue.
Hvordan gennemfører I den aftalte pris?
Når værdien er fastlagt, bør bodelingsaftalen angive boligen, handelsværdien, værdidatoen, de eksisterende ejerandele og det aftalte økonomiske resultat. En overdragelsesaftale ved skilsmisse kan samle vilkår om betaling, overtagelsesdag, udgifter og betingelser.
Finansieringen er et særskilt spor. En intern aftale om, at én ægtefælle overtager boligen og gælden, frigør ikke uden videre den anden over for banken eller realkreditinstituttet. Lånevilkårene, långiverens stillingtagen og tinglysningslovens særlige betingelser for debitorskifte skal afklares. Læs mere om, hvad der sker med banklån ved skilsmisse.
Selve ejerændringen gennemføres normalt med Tinglysningsrettens dokumenttype Bodeling. Dokumentet skal angive den andel, som skifter ejer, og den samlede ejerskiftesum for overdragelsen. Hvis gennemførelsen afhænger af betaling eller andre vilkår, kan dokumenttypen Bodeling Betinget være relevant. Skødets ejerskiftesum er et dokumentationsfelt for overdragelsen og må ikke uden kontrol forveksles med vurderingen af hele boligen.
Kontrollér til sidst, at bodelingsaftalen, finansieringen og tinglysningsdokumentet bruger de rigtige ejerandele og forklarer eventuelle forskelle mellem beløbene. Efter tinglysningen skal ejerforholdet i Tingbogen og den aftalte lånehæftelse kontrolleres hver for sig.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende danske regler og aktuelle myndighedsvejledninger.
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold, især reglerne om ophørsdag, værdiansættelse og aftalt deling.
- Retsinformation: lov om ægtefælleskifte m.v., især reglerne om sagkyndig vurdering og omvurdering.
- Retsinformation: lov om formidling af fast ejendom m.v., især kravene til en ejendomsmæglers salgsvurdering.
- Danmarks Domstole og Tinglysningsretten: vejledninger om deling af fælles formue, Bodeling og Bodeling Betinget.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
