Købesum ved skilsmisse: Sådan fastsættes prisen for boligen

Af Skøde Centret

At finde en fair købesum ved skilsmisse handler om ro i maven – og om at gøre det rigtigt første gang. Her får du den praktiske ramme for pris, friværdi, bankens krav og tinglysning, så du undgår dyre misforståelser og kan komme sikkert videre.

Hvordan fastsætter vi en fair købesum ved skilsmisse?

Udgangspunktet er markedsprisen – altså det, andre reelt vil betale for en bolig som jeres. Den finder du bedst ved at kigge på nylige, sammenlignelige handler i nærområdet: samme type, nogenlunde samme stand, størrelse og beliggenhed. Prisfastsættelse er altid et skøn, men det skøn skal være oplyst. Derfor vælger mange at bestille en uvildig vurdering fra en registreret valuar. Valuaren sammenholder salgsdata med boligens stand, forbedringer og nabolagets udvikling, og rapporten giver et solidt pejlemærke i din forhandling.

Den offentlige ejendomsvurdering kan være et ekstra holdepunkt, men bør vurderes kritisk. Vurderingerne opdateres ikke løbende og kan derfor afvige væsentligt fra det aktuelle marked. Du kan se de seneste tal og forklaringer om metoden på siden om offentlige vurderinger. I praksis ender mange med at kombinere flere kilder: konkrete salg, en valuarvurdering og et nøgternt blik på boligens tilstand.

Husk at regulere for forhold, der reelt påvirker værdien. Energimærke, lokalplaner, behov for tag/installationer og støjforhold kan alle trække prisen op eller ned. En stram, men realistisk tidsramme for hele vurderingsdelen er ofte to-tre uger. Er uenigheden stor, kan I aftale at indhente hver jeres vurdering og bruge gennemsnittet som bindende pris. Det skærer ofte konflikten væk og sparer tid. Selve overdragelsen beskriver vi trin for trin i vores guide til overdragelse af skøde ved skilsmisse.

• Sammenlign nylige handler i nærområdet
• Indhent uvildig valuarvurdering
• Brug den offentlige vurdering som et sekundært pejlemærke
• Justér for stand, energiforhold og lokalplaner

Hvordan beregnes friværdi og udligningsbeløb i praksis?

Friværdi er forskellen mellem den aftalte boligværdi og den samlede restgæld på ejendommen. Start derfor med opdaterede restgældsopgørelser på alle lån – realkredit, banklån, pantebreve og eventuelle private lån med pant. Husk, at indfrielsesomkostninger og gebyrer kan påvirke den reelle restgæld. Det er de faktiske, samlede omkostninger ved at indfri eller omlægge gælden, der tæller, når I gør status.

Når friværdien er opgjort, aftaler I et udligningsbeløb. En klassisk tilgang er at dele friværdien i forhold til ejerskabet (typisk halvt/halvt), men det kan justeres, hvis andre aktiver og passiver indgår i bodelingen. Nogle vælger kontant afregning. Andre laver en afdragsaftale, hvor beløbet betales over tid med en klar, skriftlig plan for renter, afdrag og sikkerhed. Pointen er at vælge en løsning, der kan godkendes af banken – og som I begge kan leve med økonomisk.

Husk også de små, men vigtige poster i overgangsperioden: Hvem betaler forsikring, ejerudgifter og eventuel vedligeholdelse, indtil skødet er tinglyst? Det bør stå i jeres aftale for at undgå efterregninger og uenigheder. Hvis friværdien er beskeden – eller negativ – kan en midlertidig brugsretsaftale og udsættelse af en endelig afregning være en nødløsning, indtil boligøkonomien eller markedet ændrer sig.

Du kan læse mere om økonomiens sammenhæng med pris og proces i vores overblik om overtagelse af hus ved skilsmisse.

Hvad kræver banken og realkreditten, når én overtager?

Banken skal altid godkende, at den tilbageværende part kan stå alene på lånene. Det kaldes gældsovertagelse, og ved realkredit taler man om debitorskifte. Banken vurderer dit rådighedsbeløb, fast og variabel indkomst, børnebidrag, eksisterende kredit og fremtidige udgifter. Der kan komme krav om låneomlægning, længere løbetid eller midlertidig afdragsfrihed for at få budgettet til at hænge sammen. Realkreditten kan samtidig kræve en ny vurdering, hvis belåningsgraden ændrer sig væsentligt.

I praksis går processen hurtigst, når du på forhånd har samlet årsopgørelser, lønsedler, budget og oplysninger om forsørgelsespligt. Vær opmærksom på, at bankens godkendelse ofte er en udtrykkelig betingelse i jeres aftale. Uden den kan skødet ikke gennemføres, og den fraflyttende part bliver ikke frigjort fra hæftelsen.

Hvis banken siger nej i første omgang, findes der løsninger. I kan justere købesummen, ændre finansieringen eller tilbyde supplerende sikkerhed. En midlertidig brugsretsaftale kan også give tid til at få økonomien på plads, uden at I tvinges ud i et hurtigt salg. Hele mekanikken i frigivelse fra hæftelse gennemgås i vores gennemgang af debitorskifte på realkreditlånet.

Det vigtigste er rækkefølgen: Først bankens ja, så aftaledokument, og derefter skødet. Når alt spiller sammen, glider både pris, finansiering og tinglysning typisk igennem på få uger.

Hvordan tinglyser du skilsmisseskødet – og hvad koster det?

Skilsmisseskødet registrerer, at ejendomsretten ændres fra to til én ejer. Det sker digitalt på tinglysning.dk. Her udfylder du anmeldelsen, vedhæfter jeres aftale om overdragelse og signerer med MitID. Efter indsendelse foretager Tinglysningsretten en formel kontrol. Hvis der er fejl, får du besked om præcis, hvad der skal rettes, og du kan indsende igen.

Omkostningen er tinglysningsafgiften. Hovedreglen i Danmark er en fast afgift på 1.850 kr. plus en variabel afgift på 0,6 % af købesummen. Ved skilsmisse kan den variable afgift på 0,6 % undgås helt, hvis der foreligger separations- eller skilsmissebevilling. I så fald betales kun den faste afgift på 1.850 kr. Hvis der ikke foreligger bevilling, gælder hovedreglen med både fast og variabel afgift. Vi gennemgår mulighederne og almindelige spørgsmål i vores guide om tinglysningsafgift ved skilsmisse.

Behandlingstiden er normalt kort. En kvittering kommer straks, mens den endelige godkendelse typisk sker inden for få hverdage. Koordinér gerne med banken, så lånemidler kan frigives, så snart skødet er godkendt.

• Udfyld den digitale anmeldelse
• Signér med MitID
• Indsend – og afvent godkendelse

Hvilken dyr misforståelse møder vi igen og igen?

Set fra maskinrummet siden 2003 er den mest omkostningstunge misforståelse denne: at tinglysning af et nyt skøde i sig selv frigør den fraflyttende part fra gælden. Det gør den ikke. Skødet ændrer ejerforholdet i tingbogen, men hæftelsen over for banken ændres først, når långiver udtrykkeligt har godkendt gældsovertagelsen og gennemført debitorskifte. Uden bankens frigivelse hæfter den fraflyttende fortsat for lånene – også selv om navnet er fjernet fra skødet. Det har vi set give ubehagelige overraskelser, når boligøkonomien senere strammer til.

Endelig glemmer mange at aftale “hvem betaler hvad” fra aftaledagen til tinglysningen er på plads. Forsikring, ejendomsskat og løbende ejerudgifter bør fordeles klart, så der ikke opstår bagudrettede krav. Tydelige linjer i dokumenterne er sjældent det dyre – det uklare er.

Hvad gør du, hvis I ikke kan blive enige om prisen?

Når forhandlingerne låser sig, er det ofte bedst at læne sig op ad uvildighed. I kan give en valuar mandat til at fastsætte prisen, inden rapporten bestilles. Beslutningen bliver så bindende for jer begge. Et alternativ er at indhente hver jeres vurdering og aftale, at gennemsnittet er prisen. Det er ikke perfekt, men det er ofte fair – og frem for alt hurtigt.

Hvis uenigheden skyldes usikkerhed om markedet, kan I sætte boligen til salg i fri handel. Salgsprisen bliver så den objektive markedsværdi. Vær dog opmærksom på tidsforbrug, finansiering undervejs og risikoen for, at salgsprisen påvirkes af årstid og udbud. En tvangsauktion bør som udgangspunkt undgås, da provenuet typisk er lavere end ved almindeligt salg.

I mellemtiden kan den ene blive boende mod en rimelig boligkompensation. Den fastsættes normalt efter markedslejen for en tilsvarende bolig og løber, indtil I når en endelig løsning. Bliver I fortsat ikke enige, kan sagen i sidste ende afgøres ved domstolene – men det er en langsom og dyr vej, der sjældent gavner friværdien.