Overdragelse af skøde: Sådan gør du det rigtigt

Af Skøde Centret

Overdragelse af skøde kan virke teknisk, men i praksis handler det om at få de rigtige aftaler, underskrifter og oplysninger på plads i den rigtige rækkefølge. Her får du overblikket over de mest almindelige situationer – og hvordan du kommer trygt gennem processen uden dyre omveje.

Hvad vil det sige at overdrage et skøde?

Et skøde er det dokument, der viser, hvem der ejer en ejendom. Når du “overdrager” et skøde, ændrer du, hvem der står som ejer i tingbogen – det kan være fra én person til en anden eller en justering af ejerandele. Skødet er ikke en aftale om pris eller vilkår; det er selve registreringen af ejerskiftet. Aftalerne bag kan være en købsaftale, en bodelingsaftale, en familieoverdragelsesaftale eller en afgørelse fra skifteretten. Derfor er udgangspunktet altid: Hvad er grunden til overdragelsen, og hvilket dokument danner grundlag?

De hyppigste årsager er: skilsmisse/samlivsophør, dødsfald, familieoverdragelse (forældre-barn, søskende, bedsteforældre-barnebarn) eller ændring af ejerandele, fordi en medejer skal ind eller ud. Selve tinglysningen sker digitalt, og staten opkræver en fast afgift for registreringen og – i flere situationer – en variabel afgift på en procentdel af handlens værdi. Der findes undtagelser, for eksempel ved skilsmisse og ved overtagelse til længstlevende ægtefælle, hvor den variable del ikke skal betales. Men det kræver, at grundlaget for overdragelsen er korrekt, og at indholdet i skødet passer til den reelle aftale mellem jer.

Det kan være nyttigt at kende forskel på dokumenternes roller. En købsaftale beskriver vilkår og pris. Et bodelingsdokument beskriver, hvordan I fordeler værdier ved brud. En skifteretsattest viser, hvem der kan råde i et dødsbo. Skødet “oversætter” bare resultaterne til tingbogen. Vil du have en grundig introduktion til de centrale begreber, kan du læse vores gennemgang af hvad et skøde er, og hvordan det adskiller sig fra de øvrige dokumenter.

Hvordan fungerer overdragelse ved skilsmisse eller samlivsophør?

Når et par går fra hinanden, er det første spørgsmål ofte: Hvem bliver boende, og hvordan får vi skødet ændret? Overdragelsen sker via et bodelings- eller skilsmisseskøde, som bygger på jeres aftale om, hvem der skal overtage boligen, og på hvilke vilkår. Juridisk er det vigtigt, at skødet afspejler aftalen – både ejerandel, overtagelsesdato og eventuelle særlige vilkår (for eksempel om inventar eller fordeling af udgifter frem til overtagelsen).

I mange sager er bankens samtykke afgørende. Den, der bliver boende, skal i praksis have lånet alene, eller lånene skal omlægges. En skødeændring ændrer ikke i sig selv hæftelsen over for banken. Panthavere (realkredit og bank) kan kræve gældsovertagelse, ny kreditvurdering og i nogle tilfælde omlægning, før de godkender at skrive den fraflyttende part ud. Når grundlaget er på plads, tinglyses skødet digitalt, og staten opkræver den faste afgift. Den variable afgift bortfalder ved overdragelser som led i bodeling.

Som ugifte samlevende gælder der ikke bodelingsregler, og I har ikke arveret efter hinanden. Her sker overdragelsen som en “almindelig” handel med både fast og variabel afgift, medmindre andet følger af lovgivning eller særlige undtagelser. Derfor giver det ofte mening at få styr på ejerandelene, en klar aftale om økonomien og – ikke mindst – en samejeoverenskomst, mens forholdet er godt. Læs om vilkår og typiske løsninger i vores guide til skilsmisseskøde, hvor vi gennemgår de centrale trin fra aftale til tinglysning.

Hvordan ændres skødet ved dødsfald og arv?

Ved dødsfald er udgangspunktet, at boligen indgår i boet. Først udsteder skifteretten en skifteretsattest, som giver arvingerne eller længstlevende ægtefælle ret til at råde. Skal længstlevende stå alene på ejendommen, kan skifteretsattesten tinglyses som adkomst. Her betales den faste tinglysningsafgift, mens den variable afgift ikke opkræves for ægtefællen. Det er en vigtig forskel i forhold til overdragelser til andre arvinger.

Hvis en eller flere andre arvinger skal overtage, sker det normalt via et arveudlægsskøde eller en boopgørelse, der danner grundlag for skødet. I de sager betales både den faste afgift og den variable afgift, der beregnes af overdragelsens værdi. Valget mellem privat skifte, bobestyrer eller uskiftet bo påvirker, hvordan og hvornår overdragelsen gennemføres. Ved uskiftet bo står længstlevende typisk som ejer, men særlige betingelser og samtykker kan være nødvendige, særligt hvis der er særbørn.

Det praktiske forløb er ofte dette: Skifteretten udsteder attest, arvingerne beslutter, hvem der overtager ejendommen, og værdien fastsættes. Derefter udarbejdes og underskrives skødet, som tinglyses digitalt. Husk, at forsikring, ejendomsskat og løbende udgifter justeres i takt med de valgte overtagelsesdatoer. Trin og begreber er forklaret nærmere i vores introduktion til skifteretsattest, som mange oplever er nøglen til at komme korrekt videre i en svær tid.

Hvordan foregår en familieoverdragelse uden dyre fejl?

En familieoverdragelse er typisk, når forældre sælger eller giver en bolig til deres barn, eller når søskende ordner et ejerskifte internt i familien. Fordelen er, at prisen i visse tilfælde kan fastsættes med udgangspunkt i særlige skatteregler, så overdragelsen kan ske til en lavere pris end mellem uafhængige parter. Men det kræver omtanke. Skattereglerne ændrer sig over tid, og det har betydning, hvilken offentlig vurdering der gælder, og om overdragelsen helt eller delvist sker som gave. Brug derfor tid på at afklare grundlaget for prisen, så der ikke opstår uforudsete afgifts- eller skattemæssige følger.

Det andet nøglepunkt er finansiering og eventuel udligning mellem parterne. Mange vælger at kombinere overdragelsen med et rentefrit familielån, dokumenteret med et gældsbrev. Det skaber ro om beløbene, gør det lettere at følge pengestrømmene og kan tilpasses senere. Hvis du overvejer den løsning, kan du hente vores enkle skabelon til anfordringslån og gældsbrev og bruge den som tjekliste for indholdet.

Husk også det praktiske: Panthavere skal godkende nye ejere, og servitutter, ejerforeningens vedtægter eller landbrugsregler kan stille særlige krav. Indsæt realistiske overtagelsesdatoer, og afklar, hvem der bærer udgifterne i mellemperioden. Vi har samlet de typiske scenarier og faldgruber i vores gennemgang af familieoverdragelse af fast ejendom, så du kan gå til sagen med et klart overblik.

Hvordan er processen trin for trin i praksis?

Processen er digital, men resultaterne afhænger af, hvor præcist grundarbejdet er gjort. Start altid med at få aftalen på plads: Er det en handel, en bodeling, et arveudlæg eller en ændring i ejerandele? Indhent samtykker fra panthavere i god tid, og aftal en realistisk overtagelsesdato, der passer til lån, forsikring og flytning. Når grundlaget er på plads, udarbejdes skødet med korrekte oplysninger om parter, ejendom, ejerandele, datoer og eventuelle særlige vilkår.

Selve registreringen foregår i den digitale tinglysning, hvor alle parter underskriver med MitID, og afgifterne betales. Myndighederne kan sende skødet retur, hvis der mangler bilag, eller hvis indholdet ikke stemmer med aftalegrundlaget. Det er her, præcision betaler sig: Én manglende dato eller en upræcis tekst om ejerandel kan forsinke sagen i ugevis.

• Aftal typen af overdragelse og lav det juridiske grundlag (købsaftale, bodelingsaftale, bo-dokument).
• Tjek lån og indhent panthaveres samtykke til ejerskifte eller ændrede ejerandele.
• Udarbejd skødet med korrekte data og aftal en klar overtagelsesdato.
• Underskriv med MitID og betal afgifterne i systemet.
• Følg op på eventuelle anmærkninger, til skødet er endeligt tinglyst.

Hvis du vil se myndighedernes rammer og formkrav, kan du læse om proceduren på den digitale tinglysning, hvor underskrift, afgifter og ekspedition sker. Når skødet er anmærkningsfrit, fremgår den nye ejer i tingbogen, og forsikring, ejendomsskat og øvrige forhold kan opdateres derefter.

Hvad bør ugifte aftale, før en samlever skrives på?

Som ugifte har I ingen legal arveret efter hinanden og ingen automatisk bodeling ved brud. Det gør det vigtigt at tænke to spor: Dels selve skødet og ejerandelene, dels jeres private aftale om økonomien. Skødet viser kun, hvem der ejer – ikke hvem der har lagt udbetaling, betalt forbedringer eller skal have udligning ved et senere salg. Derfor anbefaler vi som udgangspunkt en skriftlig samejeoverenskomst.

En samejeoverenskomst kan tilpasses jeres situation: ulige ejerandele, betaling for forbedringer, fordeling af faste udgifter, ret til at overtage boligen ved brud og en klar model for, hvordan værdier opgøres. Den kan også adressere, hvad der sker, hvis en af jer ikke kan betale sin del, eller hvis markedet falder. Det fjerner mange konflikter, når livet eller økonomien ændrer sig.

• Hvordan fordeles udgifter, forbedringer og værdistigninger mellem jer?
• Hvem kan overtage boligen ved brud – og til hvilken pris?
• Hvordan håndteres uenigheder, og hvilken frist gælder for overtagelse eller salg?
• Hvad sker der med indbo og depositum ved flytning?

Husk også testamentet. Uden testamente arver I ikke hinanden. Dermed kan længstlevende tvinges til at sælge boligen, selv om det ikke var jeres hensigt. Du kan læse, hvad en aftale typisk indeholder, i vores guide til samejeoverenskomst – den fungerer godt som tjekliste, før I beslutter ejerandelene på skødet.

Hvilke fejl går oftest igen, når skødet ændres?

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er, at man tror, skødet alene løser alt – også gæld og hæftelse. Det gør det ikke. Skødet ændrer ejerforholdet i tingbogen, men banken og realkreditten skal særskilt godkende, hvem der hæfter for lånene. Vi ser desværre ofte, at par underskriver et bodelings- eller familieoverdragelsesskøde, men først bagefter opdager, at panthaverne ikke vil frigive den fraflyttende eller den gavegivende part fra lånet. Resultatet er fastlåste forhandlinger, unødige forsinkelser og i værste fald dobbelt husleje eller bristede overtagelsesdatoer.

Gennem årene har vi ofte set, at upræcise ejerandele skaber konflikter. Hvis ejerandelene ikke passer med finansieringen eller med jeres indbyrdes aftale om udbetaling, forbedringer og udligning, opstår der tvivl ved senere salg eller brud. Det samme gælder ved familieoverdragelser, hvor vilkårene ikke hænger sammen: En lav pris uden et korrekt gældsbrev – eller omvendt – giver et usikkert papirspor.

Vores praktiske råd er enkle: Aftal først vilkår og hæftelse med panthaverne. Beslut derefter ejerandelene ud fra både økonomi og aftalens indhold. Indsæt en klar overtagelsesdato, og sørg for, at forsikring og ejendomsskat følger med. Og vigtigst: Lad skødet afspejle præcis det, I har aftalt – hverken mere eller mindre.