Overdragelse af sommerhus til børn: Kan det gøres uden problemer?

Af Skøde Centret

At give sommerhuset videre i familien kan gøres trygt og lovligt – også uden dyre omveje. Her får du en trin-for-trin forklaring på pris, gaveafgift, familielån, sameje mellem søskende, skatter ved delvist salg og særlige forhold, når børn bor i udlandet.

Hvordan fastsætter du prisen rigtigt ved familiehandel?

Udgangspunktet er, at du kan bruge den offentlige ejendomsvurdering som pejlemærke. Ved familiehandler er der en anerkendt procentregel, som gør det muligt at handle til en pris inden for et vist spænd i forhold til vurderingen. Den præcise sats afhænger af de regler, der gælder på overdragelsestidspunktet. Er vurderingen ny og rimelig, er det ofte den letteste vej.

Problemet opstår, når vurderingen er tydeligt forkert – for lav eller for høj. Så er det klogt at dokumentere den reelle handelsværdi. Du kan tjekke data og seneste vurdering på Vurderingsportalen. Er vurderingen skæv, kan dokumentation være nødvendig for at undgå efterfølgende spørgsmål om gaveafgift eller skat.

• Brug seneste offentlige vurdering, hvis den afspejler markedet.
• Indhent en sagkyndig vurdering fra lokal mægler eller valuar.
• Underbyg prisen med sammenlignelige handler og tilstandsforhold.

Ved delvise handler – fx hvor du sælger en ideel andel til et barn – gælder de samme principper: Andelen skal prissættes ud fra ejendommens samlede handelsværdi med rimelighedshensyn for brugsret, servitutter og stand. Husk, at prisen skal fremgå af købsaftale og skøde.

Planlægger du at kombinere familiehandel med gave og familielån, er det vigtigt, at dokumenterne spiller sammen. Læs en praktisk gennemgang af processer og typiske faldgruber for overdragelse af sommerhus til børn, så pris, gave og finansiering passer i én løsning.

Hvordan virker gaveoverdragelse og reglerne om gaveafgift?

Gaveoverdragelse ved sommerhus sker typisk som en kombination: En del af værdien betales, og resten gives som gave inden for den afgiftsfri grænse. Afgiftsfrie beløb reguleres årligt og kan gives af hver forælder til hvert barn. Gaver over grænsen udløser gaveafgift, som modtageren betaler.

Gaven skal anmeldes korrekt, og det er klogt at lave et gavebrev, der beskriver, hvad der er givet, hvornår, og om gaven skal være særeje. Husk, at gave og købesum tilsammen bliver barnets anskaffelsesværdi. Det har betydning den dag, barnet sælger sommerhuset igen, fordi avancen beregnes ud fra den samlede anskaffelsessum.

Arveforskud og gave behandles skattemæssigt forskelligt, men i praksis er det vigtigste, at beløbene registreres klart, og at I holder jer inden for de gældende satser. Du kan finde de aktuelle beløbsgrænser og regler hos Skattestyrelsen om gaver og arv, så dokumenterne lander rigtigt første gang.

Gaver mellem søskende er som udgangspunkt ikke afgiftsfri, og gaver til svigerbørn har andre satser. Overvejer du at give over tid, kan en planlagt række af gaver – fordelt på kalenderår – være en løsning. Vær også opmærksom på, at eftergivelse af et familielån helt eller delvist på et senere tidspunkt skattemæssigt anses som en gave og dermed kan udløse gaveafgift.

Hvordan bruger du familielån og gældsbrev uden bankbesvær?

Et familielån kan være rente- og afdragsfrit, hvis det laves rigtigt. Kernen er et tydeligt gældsbrev, der angiver hovedstol, forfald (ofte anfordring), eventuelle afdrag og sikkerhed. Lav altid skriftlig aftale og registrér, hvordan og hvornår der afdrages – eller om lånet står i bero. Et klart spor af overførsler hjælper, hvis Skattestyrelsen spørger senere.

Banker og realkredit reagerer forskelligt, når der skiftes ejer. Nogle kræver, at barnet kan godkendes som låntager eller meddebitor, før overdragelsen gennemføres. Andre beder om dokumentation for, at et privat gældsbrev er efterstillet bankens pant, så bankens sikkerhed ikke forringes.

• Banken kan kræve gældsovertagelse eller ny kreditvurdering af barnet.
• Et familielån uden pant kan skulle efterstilles bankens pantebrev.
• Afdragsfrihed er mulig, men bør beskrives klart i gældsbrevet.
• Eftergivelse af gæld senere tæller som gave og skal anmeldes.

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er, at familielånet udformes for løst: Manglende forfaldsklausul, ingen dokumentation for betalinger eller modstrid med bankens vilkår. Det kan forsinke tinglysning, skabe tvivl om gaveafgift og i værste fald udløse krav om omlægning af lån. Se, hvordan aftaler kan samles sikkert i vores gennemgang af gældsbrev og skøde ved familieoverdragelse.

Hvordan fordeler I brug, udgifter og forkøbsret mellem søskende?

Når flere børn ejer sommerhuset sammen, er en skriftlig samejeoverenskomst det vigtigste værn mod konflikter. Aftalen bør beskrive, hvem der må bruge huset hvornår, hvordan udgifter fordeles, og hvad der sker, hvis én vil sælge sin andel. Uden klare linjer ender uenigheder alt for nemt i fastlåste situationer – særligt om højtid, vedligehold og større renoveringer.

• Faste brugsperioder og regler for udlejning til tredjemand.
• Fordeling af faste udgifter, opsparing til vedligehold og akutte reparationer.
• Forkøbsret indbyrdes og prisfastsættelse ved udtræden.
• Beslutningsregler for forbedringer og salg af hele ejendommen.

Det er også værd at overveje, om særlige rettigheder – fx forkøbsret – bør tinglyses. Ved at tinglyse kan rettighederne gøres synlige for omverdenen, hvilket beskytter mod senere tvivl. Du kan læse, hvad tinglysning indebærer i vores korte introduktion til tinglysning.

Hvis ejerskabet hænger sammen med en arv eller forventes påvirket af et senere dødsfald, kan testamentariske aftaler supplere samejeoverenskomsten. Det kan for eksempel handle om brugsret for en efterlevende ægtefælle eller en ønsket fordeling mellem søskende. Vi gennemgår fordele og ulemper – og typiske klausuler – i vores guide til samejeoverenskomst om fast ejendom.

Hvilke skatter rammer ved delvist salg og senere videresalg?

Skat ved sommerhuse drejer sig især om to ting: Avance ved senere salg og løbende indtægter, hvis huset udlejes. Et sommerhus kan være skattefrit ved salg, hvis det har været brugt til privat formål efter reglerne. Omvendt bliver gevinst typisk skattepligtig, hvis huset kun har været investeringsobjekt. Skattefrihed afhænger af den faktiske anvendelse, ikke hvad der står i papirer.

Ved delvist salg – fx når forælder sælger en andel til et barn – etableres barnets anskaffelsespris af den betalte købesum plus eventuel gave. Forælderens restandele fortsætter med sin oprindelige anskaffelsessum og reguleringer. Det har betydning, når andele senere sælges enkeltvis eller samlet.

Udlejning giver skattepligtig indkomst. Der findes bundfradrag og metoder for opgørelse, men det er vigtigt at holde styr på, hvem der beskattes af hvad, når flere ejer sammen. Tilskud eller indbetalinger mellem ejerne kan påvirke både ejerforhold og beskatning, hvis de reelt er betaling for brugsret.

Hvis der står et familielån, bliver en senere eftergivelse skattemæssigt betragtet som gave. Ved dødsfald indgår gælden i boet og kan afvikles eller eftergives efter arveretlige regler. Få overblik over processen og dokumenterne i vores introduktion til dødsbo og skifte, hvor vi bl.a. beskriver skifteretsattest, arveudlægsskøde og tinglysning.

Hvordan påvirker overdragelsen pension, boligstøtte og andre ydelser?

Overdragelse i familien kan påvirke sociale ydelser på flere måder. Når du sælger under markedsværdi eller giver større gaver, kan det ændre din formue og indkomst – og dermed din ret til visse ydelser. For nogle pensionister og modtagere af boligstøtte kan det have betydning, hvordan og hvornår transaktionen sker.

Hos modtageren kan en ny, værdifuld ejendom øge formuen. Ejerudgifter, eventuel lejeindtægt og efterfølgende salg kan også have indflydelse. Selv om reglerne varierer fra ordning til ordning, går en rød tråd igen: Myndigheder kigger både på indkomst og formue – og om overdragelsen er sket på normale vilkår.

Det er værd at overveje timingen af gaver og familielån, så beløb ikke utilsigtet rammer opgørelsestidspunkter for ydelser. Vurder også, om gaven skal fordeles over flere år, og om en del af værdien i stedet bør stå som dokumenteret lån. Sørg for, at gaveanmeldelse, købsaftale, skøde og gældsbrev gensidigt afspejler hinanden – det er dokumentationen, der gør forskellen, hvis du senere bliver spurgt.

Til sidst: Offentlige ordninger ændres jævnligt. Hold derfor øje med vejledninger og frister, og gem al relevant dokumentation på sagen – også kontoudtog ved gaver og afdrag. Når papirspor og aftaler hænger sammen, bliver ydelserne typisk vurderet korrekt første gang.