I kan overtage forældrenes sommerhus ved at aftale, hvad der overdrages, på hvilke vilkår og til hvem, og derefter få ejerændringen registreret med et skøde. Før skødet anmeldes, skal I have afklaret ejerandele, betaling, eksisterende lån og reglerne for den fremtidige brug. Skødet løser kun ejerforholdet; lån og familiens indbyrdes aftaler følger ikke automatisk med.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Overtagelsen kræver en samlet aftale om ejerandele, betaling, lån og brug af sommerhuset, før skødet anmeldes. Skødet registrerer ejerskabet, mens lånehæftelse og børnenes indbyrdes aftaler skal løses særskilt.
- Forældrene kan overdrage hele sommerhuset eller en ideel andel.
- Skødet skal vise sælgerandel, køberandel og den samlede ejerskiftesum.
- Långiveren skal afklare ændringer i debitor og pant uafhængigt af skødet.
- Flere børn bør aftale brug, udgifter, vedligeholdelse og en vej ud af samejet.
- Tinglysningen skal efterkontrolleres for korrekte ejere, andele og eventuelle frister.
Hvad skal overdragelsen egentlig omfatte?
Begynd med at beslutte, om forældrene overdrager hele sommerhuset eller kun en ideel andel. I skal også tage stilling til, om ét barn eller flere børn bliver ejere, om forældrene beholder en ejerandel, og om de fortsat skal kunne bruge huset efter ejerændringen.
Hold fire spørgsmål adskilt fra begyndelsen: Hvem skal være tinglyst ejer, hvad skal børnene betale eller overtage, hvem skal hæfte for lånene, og hvordan skal huset bruges eller kunne forlades igen? Svarene skal passe sammen, men de hører ikke hjemme i det samme dokument.
Aftalen skal derefter forbinde ejendommen, parterne, overtagelsesdagen, ejerandelene og betalingen. Et skøde på sommerhus registrerer den aftalte ejerændring i Tingbogen. Tinglysningsretten kræver samtidig, at skødet angiver den samlede ejerskiftesum. Den kan bestå af mere end en kontant betaling, eksempelvis gæld, som børnene overtager, eller andre betalingsforpligtelser.
Betalingsformen skal passe til det, der faktisk sker. Hvis værdien af det overdragne overstiger børnenes betaling, kan forskellen være en gave. Værdi, dokumentation og følgerne heraf skal derfor afklares særskilt, før I binder aftalens endelige vilkår.
Hvordan fordeles ejerandelene mellem børnene?
Skødet skal vise både sælgerandel og køberandel. Sælgerandelen beskriver, hvor stor en del af den enkelte sælgers nuværende ejerandel der overdrages. Køberandelen beskriver, hvor stor en del af hele ejendommen den enkelte køber erhverver ved netop dette skøde. Hvis et barn allerede ejer en andel, skal den eksisterende andel ikke tælles med igen som køberandel.
Forenklet illustrativt eksempel: En forælder ejer hele sommerhuset og overdrager det til to voksne børn, der hver skal eje halvdelen. Sælgerandelen er 1/1, mens hvert barns køberandel er 1/2. Beholder forælderen i stedet halvdelen og overdrager resten ligeligt, er sælgerandelen 1/2, og hvert barn erhverver 1/4 af hele ejendommen.
Brøkerne skal afspejle det ønskede resultat præcist. Hvis flere børn overtager sommerhuset i fællesskab, bør I derfor fastlægge både slutfordelingen og den andel, der faktisk flyttes fra hver nuværende ejer.
Hvorfor skal lån og skøde afklares hver for sig?
Et skøde flytter ejendomsretten, men gør ikke automatisk børnene til debitorer på forældrenes lån. Et tinglyst pantebrev viser sikkerheden i ejendommen, mens låneaftalen viser, hvem der personligt skylder pengene. De to forhold kan derfor ikke aflæses som det samme.
Tinglysningslovens § 39 har en særlig regel om gældsovertagelse. Hvis børnene efter aftale overtager pantegælden, pantebrevet tillader fortsættelse ved ejerskifte, og deres adkomst bliver tinglyst uden betingelse, kan de under lovens betingelser indtræde i gælden, så forældrene frigøres. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer.
I bør derfor indhente långiverens stillingtagen, før overtagelsesdag og betaling låses. Banken kan kræve oplysninger til sin kreditbeslutning, men den beslutning er et særskilt tredjepartsspor og ikke selve skødets registrering. Ved ny eller ændret finansiering af sommerhuset kan der desuden blive behov for nye pantdokumenter og en særskilt tinglysningsafgift.
Hvad skal aftales, hvis børnene ejer sammen?
Ejerbrøkerne fortæller ikke, hvem der må bruge huset i bestemte uger, hvordan udgifter fordeles, eller hvad der sker, hvis ét barn vil ud af samejet. Det kan børnene regulere i en samejeoverenskomst. Aftalen kan blandt andet behandle brug, vedligeholdelse, større arbejder, betaling, beslutninger, forkøbsret og fremgangsmåden ved salg eller udtræden.
En samejeoverenskomst erstatter ikke skødet og ændrer ikke i sig selv ejerandelene. Hvis bestemmelser skal tinglyses som samejeoverenskomst, skal de kunne registreres i servitutsporet. Tinglysningsrettens vejledning kræver mindst et ekstrakt af de bestemmelser, der ønskes tinglyst; resten af familiens private ordning bliver ikke automatisk en tinglyst ret.
Ønsker forældrene fortsat brug efter at have afgivet ejerskabet, skal brugsordningen beskrives særskilt. Om en konkret brugsret kan eller bør tinglyses, afhænger af dens indhold. En løs familieforventning giver ikke i sig selv samme beskyttelse som en aftale, der opfylder kravene til en ret over ejendommen.
Hvilke udgifter kan følge med overdragelsen?
Ved tinglysning af ejerskifte består den offentlige afgift i 2026 som udgangspunkt af 1.850 kr. samt 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Ved en familieoverdragelse er grundlaget ikke nødvendigvis den aftalte pris alene, fordi overdragelsen ikke altid er en almindelig fri handel. Den konkrete beregning afhænger blandt andet af ejendomstype, vurderingsgrundlag og den andel, der overdrages. De gældende beløb fremgår af den officielle satsoversigt.
Andre udgifter kan knytte sig til långiverens behandling, vurdering af ejendommen, udarbejdelse af dokumenter og tinglysning af nyt eller ændret pant. I kan først opstille et retvisende budget, når det er klart, om lånene indfries, videreføres eller erstattes, og om hele sommerhuset eller kun en andel skifter ejer.
Hvordan går I fra aftale til tinglyst ejerskab?
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér de registrerede ejere, ejerandele, hæftelser og servitutter.
- Fastlæg, hvem der skal eje hvad efter overdragelsen, hvilken andel hver sælger afgiver, overtagelsesdagen og den samlede betaling.
- Afklar finansiering og debitorforhold med långiveren, før aftalen forudsætter, at et bestemt lån kan fortsætte eller overtages.
- Udarbejd overdragelsesaftalen og eventuelle særskilte aftaler om sameje eller fortsat brug, så dokumenterne ikke modsiger hinanden.
- Opret og underskriv skødet med de korrekte parter, brøker, handelsoplysninger og afgiftsoplysninger. Hvis en fastsat betingelse skal være opfyldt før endelig gennemførelse, kan et betinget skøde være relevant; ellers anvendes et endeligt skøde. Tinglysningsrettens skødevejledning viser de aktuelle dokumentspor.
- Følg Tinglysningsrettens svar. En frist, afvisning eller retsanmærkning betyder, at et konkret forhold stadig skal løses, før resultatet svarer til familiens plan.
Hvad skal I kontrollere bagefter?
Når skødet er behandlet, skal I sammenholde resultatet med aftalen. Tingbogen skal vise de rigtige ejere og andele, og eventuelle frister eller anmærkninger skal være håndteret. Kontrollér også, at betaling, lånedokumenter og eventuelle pantændringer svarer til det, parterne og långiveren har godkendt.
Den praktiske overgang fortsætter uden for Tingbogen. Forsikring, løbende betalinger, adgang til huset og samejets beslutningsregler skal passe til den nye ejerkreds. Hvis forældrene har en aftalt brugsret, eller børnene har fordelt uger og udgifter, bør den ordning gælde klart fra overtagelsesdagen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om ejerskifte, lån, ejerandele og tinglysning.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
- Tinglysningsretten: skøder, sælger- og køberandele, servitutter og samejeoverenskomst.
- Den juridiske vejledning om tinglysningsafgift.
- Skattestyrelsens vejledning om dokumentation ved gaver i fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
