Overdragelse af skøde kan virke som en lang, teknisk affære, men i praksis handler det ofte om få, veldefinerede skridt. Uanset om du står midt i en skilsmisse, et dødsfald i familien eller blot ønsker at ændre ejerandelene på din bolig, kan processen tilrettelægges, så du hurtigt får ro i maven og ejerforholdene står klart i tingbogen.
Livsbegivenheder, der kan udløse en overdragelse
Når et skøde skal overdrages, skyldes det næsten altid en større forandring i livet. Typisk vil du opleve én af fire situationer:
Skal boligen skifte ejer?
- Et par går fra hinanden, og den ene beholder boligen.
- En ejer går bort, og arvingerne fordeler værdierne.
- Forældre ønsker at give eller sælge en bolig videre til børnene.
- Ejerkredsen justeres, fordi en medejer træder ind eller ud.
Ved hver af disse scenarier kan du møde forskellige afgiftsregler. Eksempelvis betales kun den faste tinglysningsafgift på 1.850 kr., når en ægtefælle overtager boligen efter bruddet, mens familieoverdragelser udløser både den faste afgift og 0,6 % af den aftalte overdragelsessum. Det er derfor værd at overveje, hvordan pris og relation spiller sammen, før I underskriver. Ønsker du et dybere indblik i selve registreringen, kan artiklen om tinglysning af bolig give yderligere perspektiv.
Økonomien bag afgiftsberegningen
Afgifterne kan virke som en jungle, men de følger en fast logik. Staten opkræver en fast grundafgift for selve tinglysningen plus en variabel afgift, hvis overdragelsen sker mellem parter uden særregler. Den variable del udgør 0,6 % af købesummen eller ejendomsværdien, alt efter hvad der indgår i handlen. Ved skilsmisse og arv til længstlevende ægtefælle bortfalder procentafgiften.
Det kan være fristende at fastsætte en meget lav pris i familien for at minimere procentafgiften, men du bør tage højde for eventuel beskatning. En realistisk handelspris vil sjældent give ubehagelige overraskelser, hvis boligen senere skal sælges til tredjemand. Vores erfaring er, at gennemsigtighed i prissætningen skaber færre komplikationer, hvis arvinger eller andre parter senere ser papirerne.
Sådan kan processen forløbe trin for trin
Selve overdragelsen foregår digitalt og kan i grove træk opdeles i tre faser:
- Oprettelse af nyt skøde med de korrekte data om parterne, ejerandelene og handlens vilkår.
- Underskrift med MitID fra alle parter samt indhentning af eventuelle samtykker fra panthavere.
- Digital tinglysning og betaling af afgift, hvorefter ejerskiftet fremgår af tingbogen.
Tidsforbruget afhænger af, hvor hurtigt parterne underskriver, og om der er pantsættere, der skal acceptere ændringen. Selve tinglysningsretten behandler normalt dokumentet inden for få hverdage, men vær forberedt på ekstra tid, hvis der er stavefejl, manglende bilag eller uenighed om data. Her oplever vi, at klar kommunikation allerede før første tastetryk kan spare mange omveje.
Faldgruber du kan vokse dig uden om
Det mest almindelige problem er uopdaterede oplysninger om gæld, servitutter eller BBR-data. Tjek derfor, at de indgåede lån stadig stemmer overens med bankens registre, før du færdiggør skødet. Vær også opmærksom på, at en overdragelse kan ændre ansvar for forsikringer og ejendomsskat fra den dag, tingbogen registrerer ejerskiftet.
En enkel checkliste kunne se sådan ud:
- Sammenlign finansieringsaftaler med seneste låneoversigt.
- Kontroller ejendomsdata i BBR og tingbogen.
- Gennemgå servitutter for rettigheder om vej, vand, eller forpligtelser om bevaringshensyn.
Hvis noget i listen ikke matcher virkeligheden, kan det være en fordel at få rettet forholdene, før der tinglyses skøde.
