Ja, ægtefæller kan under en aktuel separation eller skilsmisseproces aftale, hvem der skal overtage huset, før bevillingen er udstedt. Aftalen og tinglysningen skal passe til sagens stade. Bankens godkendelse, bodelingen og det formelle ejerskifte er forskellige trin, som ikke automatisk følger hinanden.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation:
Ægtefæller kan gyldigt aftale og påbegynde overdragelsen af en fælles bolig under en igangværende separations- eller skilsmisseproces, før den endelige bevilling foreligger. Det kræver dog, at aftalen og tinglysningen tilpasses sagens konkrete stadie og tager højde for eventuelle uafklarede vilkår.
- Lovkrav og definition: Formuedelingen afgrænses af ophørsdagen, som normalt er det døgn, hvor Familieretshuset modtager anmodningen om separation eller skilsmisse, og ikke selve bevillingsdatoen.
- Økonomi og hæftelse: En tinglyst overdragelse frigør ikke automatisk den fraflyttende part for gælden; banken og realkreditinstituttet skal særskilt godkende, at den blivende ægtefælle overtager lånene alene.
- Processen: Overdragelsen sker ved at udarbejde en skriftlig bodelingsaftale og efterfølgende tinglyse ejerskiftet, hvilket under en verserende sag kan gøres med dokumenttypen "Bodeling Betinget".
- Vigtigt råd: Gør overdragelsen betinget af bankens godkendelse og beskriv præcist i aftalen, hvad der skal ske med boligen, hvis skilsmissen mod forventning ikke gennemføres, eller hvis en part dør inden bevillingen.
Må I indgå en bodelingsaftale før bevillingen?
Ægtefællelovens § 32 giver ægtefæller mulighed for at aftale delingen af deres formue i forbindelse med separation eller skilsmisse. En aftale kan derfor indgås, mens en konkret sag er under behandling. I behøver ikke nødvendigvis vente på, at selve bevillingen ligger i indbakken.
Ordene “i forbindelse med” sætter samtidig en grænse. Aftalen skal knytte sig til en aktuel separation eller skilsmisse. En aftale, som ægtefæller laver længe før et muligt brud, kan ikke uden videre bruges som en almindelig bodelingsaftale. Forhåndsaftaler om formueordningen følger andre regler og kan kræve ægtepagt.
Hvis I allerede har indgivet ansøgning og er enige om, at den ene skal overtage huset, kan boligdelen beskrives i en skriftlig aftale. Den bør fastlægge ejendommen, overtagelsesdagen, værdien, den økonomiske afregning, lånene og de betingelser, som skal være opfyldt.
En tidlig aftale kan skabe ro om boligen, men den bør ikke gøre et usikkert forløb ubetinget. Hvis bevillingen, finansieringen eller andre forudsætninger stadig mangler, skal aftalen tage højde for det.
Er ophørsdagen den samme som datoen på skilsmissebevillingen?
Nej, ikke som udgangspunkt. Efter ægtefælleloven er ophørsdagen normalt udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtog anmodningen om separation eller skilsmisse. Det er denne dag, der afgrænser, hvilke aktiver og passiver der indgår i formuedelingen.
Bevillingen kan komme senere. Derfor kan formuedelingens økonomiske skæringspunkt ligge før det tidspunkt, hvor I formelt modtager separationen eller skilsmissen. Ægtefæller kan i forbindelse med sagen aftale en anden ophørsdag, men den ændring bør fremgå klart af aftalen.
Ophørsdagen er heller ikke automatisk den dag, hvor huset skifter ejer. Husets overtagelsesdag kan aftales særskilt, og den tinglyste adkomst ændres først gennem det relevante dokument. I kan derfor arbejde med flere datoer i samme forløb.
Det er en typisk årsag til misforståelser. Den dato, hvor formuen afgrænses, den dato, hvor den ene overtager boligens udgifter, og den dato, hvor adkomsten bliver tinglyst, behøver ikke være identiske.
Kan skødet tinglyses, mens skilsmissesagen stadig behandles?
Det kan efter omstændighederne lade sig gøre, men dokumenttypen og betingelserne skal afspejle den faktiske situation. Tinglysningsretten oplyser, at dokumenttypen “Bodeling” anvendes ved overdragelse af fast ejendom ved separation eller skilsmisse.
Hvis overdragelsen først skal blive endelig, når bestemte vilkår er opfyldt, findes dokumenttypen “Bodeling Betinget”. Den kan blandt andet bruges, når gennemførelsen afhænger af, at købesummen bliver betalt. Andre klare betingelser kan også være relevante i det konkrete dokument.
Et betinget dokument beskytter mod, at ejerskiftet behandles som endeligt, før det aftalte grundlag er på plads. Den praktiske sammenhæng med betinget skøde ved skilsmisse er, at parterne kan adskille aftalen fra den endelige gennemførelse.
Hvis I ønsker at tinglyse før bevillingen, bør det derfor fremgå, om overdragelsen bygger på en allerede meddelt separation, en verserende ansøgning eller en anden aftale mellem ægtefæller. Dokumentationen må ikke give indtryk af, at en juridisk begivenhed allerede er indtrådt, hvis den stadig afventes.
Skal banken godkende overtagelsen først?
Skødet ændrer ejerskabet, men ikke automatisk den personlige hæftelse for boliglånene. Hvis begge ægtefæller hæfter i dag, bliver den fraflyttende ægtefælle ikke frigjort, blot fordi den anden bliver eneejer i Tingbogen.
Banken og realkreditinstituttet skal særskilt tage stilling til, om den blivende ægtefælle kan overtage gælden alene. Kreditors accept bør være på plads, før ejerskiftet bliver ubetinget, hvis frigivelsen er en forudsætning for aftalen.
En aftale kan derfor gøre gennemførelsen betinget af gældsovertagelse. Det mindsker risikoen for, at én ægtefælle afgiver sin ejerandel, men fortsat hæfter for hele eller en del af finansieringen. Den nylige artikel om at overdrage huset først ved delvis bodeling forklarer også, hvorfor ejerskab og gæld skal behandles som to spor.
Bankens kreditvurdering afgør ikke, hvem der har ret til huset efter bodelingen. Den afgør, om banken vil acceptere den ønskede ændring i låneforholdet. Begge spørgsmål skal være løst, før den samlede plan er holdbar.
Er bodelingsaftalen det samme som det tinglyste dokument?
Nej. Bodelingsaftalen beskriver den økonomiske fordeling mellem jer. Den kan omfatte huset, andre aktiver, gæld, betalinger og vilkår. Det tinglyste dokument har den mere afgrænsede opgave at registrere ændringen af ejendomsretten.
En underskrevet aftale flytter derfor ikke alene navnet i Tingbogen. Hvis huset skal overgå fra fælles ejerskab til den ene ægtefælle, skal adkomsten ændres med et dokument, som Tinglysningsretten kan registrere. En almindelig bodelingsoverenskomst er ikke nødvendigvis udformet som et tinglysningsdokument.
Den forskel er beskrevet nærmere i artiklen om, hvorvidt bodelingsoverenskomsten er nok som adkomst. I praksis bør aftalen og tinglysningen udarbejdes, så beløb, datoer, ejerandele og betingelser stemmer overens.
Bodelingsaftalen bliver heller ikke automatisk en del af skilsmissebevillingen. Den officielle vejledning om separation og skilsmisse oplyser, at bodelingsaftaler ikke noteres i selve bevillingen. Derfor skal I selv opbevare og gennemføre aftalen.
Hvad hvis skilsmissen ikke bliver gennemført?
Hvis ansøgningen trækkes tilbage, eller hvis ægtefællerne genoptager samlivet efter en separation, kan grundlaget for en planlagt bodeling ændre sig. En ubetinget og allerede gennemført ejendomsoverdragelse forsvinder ikke nødvendigvis af den grund.
Derfor bør aftalen udtrykkeligt beskrive, hvad der skal ske, hvis separationen eller skilsmissen ikke gennemføres. En betingelse kan knytte den endelige overdragelse til en bestemt begivenhed eller frist. Formuleringen skal være præcis nok til, at begge parter ved, hvornår aftalen binder.
Dødsfald før separation eller skilsmisse er en anden væsentlig situation. Ægtefælleloven fastslår, at hvis en ægtefælle dør inden separation eller skilsmisse, anvendes reglerne om formuedeling ved død. En påbegyndt skilsmisseplan er derfor ikke i sig selv nok til at behandle boet, som om ægteskabet allerede var opløst.
Det taler for at koordinere bodelingsaftalen, tinglysningen og eventuelle betingelser. Ellers kan aftalen efterlade usikkerhed om huset, hvis det forventede forløb ændrer sig.
Hvilken rækkefølge giver et klart forløb?
Der findes ikke én rækkefølge, som passer til alle sager. Forløbet afhænger blandt andet af, om I søger separation eller direkte skilsmisse, om banken allerede har godkendt finansieringen, og om resten af formuen skal deles samtidig.
Nogle trin kan foregå sideløbende. I kan eksempelvis forhandle bodelingsaftalen, mens banken behandler finansieringen. Det centrale er, at det endelige ejerskifte ikke gennemføres på et grundlag, som stadig er uafklaret.
Hvis I kun afslutter boligdelen nu, skal aftalen angive, hvad der fortsat står åbent. En delvis bodeling bør ikke utilsigtet læses som et fuldt og endeligt opgør af alle økonomiske forhold.
Hvilke oplysninger bør stå i aftalen om huset?
Aftalen bør identificere ejendommen og parterne præcist. Den skal også vise, hvem der overtager, hvilken værdi eller købesum I bruger, og hvordan en eventuel betaling til den anden ægtefælle skal ske.
Datoerne bør have hver sin tydelige funktion. Angiv, hvornår den blivende ejer overtager udgifter og indtægter, hvornår betaling skal ske, og hvilke betingelser der skal være opfyldt, før tinglysningen kan blive endelig.
Lånene skal beskrives uden at foregive, at aftalen binder banken. Hvis frigivelse af den fraflyttende ægtefælle er nødvendig, bør det stå som en betingelse. Det samme gælder andre forhold, som reelt afgør, om overtagelsen kan gennemføres.
Til sidst skal det være klart, om aftalen kun afslutter huset, eller om den er et fuldt og endeligt opgør. Når formuleringen er præcis, kan Tinglysningsrettens bodelingsdokument udarbejdes på et grundlag, der stemmer med jeres økonomiske aftale.
Skøde Centret og skilsmisse
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i overdragelse af ejendom mellem ægtefæller ved skilsmisse.
Ved skilsmisseskøde sørger Skøde Centret for både den skriftlige aftale og den digitale tinglysning, så den fraflyttende part frigøres fra ejendom og lån på korrekt vis.