Ja, I kan som ægtefæller aftale og gennemføre en overdragelse af huset, før skilsmissebevillingen foreligger. Men en aftale om huset, tinglysningen og frigørelsen fra lån er forskellige forhold. Har I allerede en separationsbevilling, er situationen også en anden, end hvis I kun har sendt en ansøgning. Tidspunktet kan desuden påvirke, hvilken tinglysningsafgift I først skal betale.
Skal skødet overdrages eller ændres?
I kan aftale en overdragelse af huset, mens I venter på skilsmissebevillingen. Dokumentationen, tinglysningen og lånene skal dog passe til den løsning, I vælger.
- Hvad I kan aftale, før bevillingen kommer.
- Hvornår en separationsbevilling kan bruges.
- Dokumentkrav ved tinglysning af bodelingen.
- Betydningen for afgift og mulig godtgørelse.
- Afklaring af husets værdi og fælles lån.
Hvad kan I aftale, mens I venter?
Ægtefæller kan indgå aftaler med hinanden under ægteskabet. I forbindelse med separation eller skilsmisse kan I også aftale, hvordan formuen skal deles, jf. ægtefællelovens § 32. I behøver derfor ikke vente med at afklare, hvem der skal overtage huset, til skilsmissebevillingen kommer.
Få skrevet, hvilken ejerandel der overdrages, hvilken værdi I lægger til grund, og hvordan betalingen skal ske. Beskriv også, hvornår den ene overtager de løbende boligudgifter, og om gennemførelsen afhænger af finansiering eller bestemte dokumenter.
Aftalen bør angive, hvad der sker, hvis forudsætningerne ikke bliver opfyldt. Skal overtagelsen eksempelvis udskydes, hvis långiveren ikke godkender den ønskede løsning? Et klart svar forebygger, at den ene flytter og indretter sin økonomi efter en overdragelse, som endnu ikke kan gennemføres som planlagt. Se også vores gennemgang af bodeling af hus og gæld.
Har I allerede en separationsbevilling?
Hvis I er separeret, kan separationsbevillingen være dokumentationen ved tinglysning af bodelingen. Tinglysningsrettens vejledninger accepterer både separations- og skilsmissebevilling samt en relevant dom. Det er derfor ikke altid nødvendigt at afvente en senere skilsmissebevilling.
Kontrollér dokumentets indhold og form. Vejledningen kræver en bevilling, der er underskrevet manuelt af Familieretshuset, eller en domsudskrift med ankepåtegning. Der findes også en fremgangsmåde med myndighedens digitale underskrift, når det er nødvendigt. En kvittering for jeres ansøgning er ikke det samme som en bevilling.
Det afgørende spørgsmål er dermed, hvilken afgørelse der allerede foreligger. Find dokumentet frem, før I planlægger tinglysningen ud fra, at skilsmissesagen stadig verserer.
Kan skødet tinglyses uden en bevilling?
Et ejerskifte kan tinglyses, før der foreligger separations- eller skilsmissebevilling. Den mulighed fremgår også af vejledningen fra Skattestyrelsen om afgiften. Dokumenttypen og anmeldelsen skal imidlertid passe til overdragelsen og den dokumentation, I faktisk har.
For dokumenttyperne Bodeling og Bodeling Betinget angiver Tinglysningsretten, at bevilling eller dom skal vedhæftes. Ordet betinget betyder altså ikke, at I frit kan se bort fra dokumentationskravet. Bodeling Betinget bruges, når overdragelsen skal gøres endelig efter opfyldelse af betingelserne, eksempelvis betaling.
Afklar derfor før anmeldelsen, om I skal gennemføre et almindeligt ejerskifte nu, eller om I vil forberede dokumenterne og afvente afgørelsen. Det valg skal hænge sammen med jeres aftale, betaling og finansiering. En underskrevet intern aftale ændrer ikke i sig selv ejerregistreringen i tingbogen.
Hvad betyder tidspunktet for tinglysningsafgiften?
Ved ejerskifte mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskabet kan tinglysningsafgiften begrænses til 1.850 kr. Det følger af tinglysningsafgiftslovens § 10. Den nedsatte afgift gælder ikke automatisk enhver overdragelse mellem personer, som er ved at blive skilt.
Hvis ejerskiftet tinglyses, før en separations- eller skilsmissebevilling eller dom foreligger, skal der efter vejledningen fra Skattestyrelsen først betales fuld afgift efter hovedreglen. Den er 1.850 kr. plus 0,6 procent af det relevante afgiftsgrundlag. Grundlaget skal beregnes konkret og er ikke nødvendigvis blot det kontantbeløb, den ene betaler til den anden.
Når bevillingen foreligger, kan I søge om godtgørelse, hvis betingelserne for den nedsatte afgift er opfyldt. Anmodningen indsendes via tinglysningssystemet som Afgiftsgodtgørelse med bevillingen som bilag. Regn ikke med, at en senere bevilling automatisk udløser en udbetaling.
Hvis en tidligere ægtepagt allerede har fjernet al delingsformue, gælder afgiftsnedsættelsen ved skilsmisse ikke. Få derfor formueordningen og den planlagte overdragelse afklaret sammen, før I lægger budgettet. Den faste afgift skal fortsat betales, selv om I opfylder betingelserne for nedsættelsen.
Er ansøgningsdatoen også datoen for husets værdi?
Som udgangspunkt afgrænses de aktiver og passiver, der indgår i formuedelingen, ved udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager ansøgningen om separation eller skilsmisse. Det kaldes ophørsdagen. I kan i forbindelse med bruddet aftale en anden ophørsdag. Skifteretten kan også fastsætte en anden dag efter indstilling fra bobehandleren, hvis ganske særlige forhold taler for det.
Værdiansættelsen følger et andet udgangspunkt: Aktiver og passiver indgår med værdien på udlægstidspunktet, altså når de fordeles til en af jer, eller ved skiftets afslutning, hvis de ikke er udlagt tidligere. Ansøgningsdatoen låser derfor ikke automatisk husets værdi.
Eksempel: I søger om skilsmisse i marts, men aftaler først overtagelsen i juni. I bør afklare, hvilken vurdering aftalen bygger på, og hvordan ændringer i gælden frem til overtagelsen håndteres. Hold det adskilt fra spørgsmålet om, hvilke aktiver der var omfattet på ophørsdagen. Læs mere om beregning af beløbet ved udkøb af huset.
Hvornår er den fraflyttende fri af lånene?
En aftale om, at den ene betaler boliglånene fremover, er ikke i sig selv dokumentation for, at den anden er frigjort over for långiveren. Fælles hæftelse skal undersøges særskilt. En skilsmisse giver heller ikke i sig selv krav på at få et fælles lån opdelt.
Bed banken og realkreditinstituttet bekræfte skriftligt, hvilke lån den fortsættende ejer kan overtage, om der skal ske indfrielse eller omlægning, og hvornår den fraflyttende bliver frigjort. Sammenhold svaret med betalingsvilkårene og datoen for ejerskiftet. Ellers risikerer I, at aftalen om huset og långivernes vilkår ikke kan gennemføres samtidig.
Hvad bør være på plads før underskrift?
Saml aftalen om overdragelsen, den aktuelle tingbogsattest, låneoplysningerne og den bevilling eller dom, der eventuelt allerede findes. Kontrollér især:
- At ejendommen og den overdragne ejerandel er beskrevet korrekt.
- At værdi, betaling og overtagelsesdag hænger sammen.
- At dokumenttypen passer til jeres aktuelle dokumentation.
- At finansiering og frigørelse fra lån er afklaret.
- At nogen har ansvaret for anmeldelsen og opfølgning på tinglysningssvaret.
Hvis I tinglyser før bevillingen og senere skal søge afgiftsgodtgørelse, bør ansvaret for den ansøgning også være aftalt. Gem kvitteringer og bilag. Vores artikel om overtagelse af hus ved skilsmisse gennemgår det samlede forløb.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på ægtefællelovens §§ 2, 27, 28 og 32, Tinglysningsrettens vejledninger om bodeling og vejledningen om tinglysningsafgift ved separation og skilsmisse. Lovændringer, dokumentkrav og afgiftsoplysninger er kontrolleret den 17. oktober 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
