Hvad sker der, hvis skødet ikke kan tinglyses under berigtigelsen?

Af Skøde Centret

Hvis skødet ikke kan tinglyses under berigtigelsen, skal årsagen findes, før handlen kan behandles som afsluttet. Problemet kan ligge i dokumentet, underskriften, aftalen, pant, en myndighedsproces eller et andet kontrolpunkt.

Hvad betyder det, at skødet ikke kan tinglyses?

Et skøde kan ikke behandles som gennemført, bare fordi det er skrevet eller underskrevet. Ejerskiftet skal registreres i Tingbogen, før adkomsten fremgår som tinglyst. Den bredere proces for tinglysning af skøde er derfor et centralt spor i berigtigelsen.

Danmarks Domstole beskriver tinglysning som offentlig registrering af blandt andet ejerskab, lån og pant. Når skødet ikke kan tinglyses som forudsat, mangler berigtigelsen derfor et centralt registerresultat.

Hvor i berigtigelsen opdages problemet?

Problemet kan opdages før anmeldelsen, når dokumenterne kontrolleres, eller efter anmeldelsen, når Tinglysningsrettens svar viser, at skødet ikke kan registreres i den indsendte form. En tidlig ændring af skøde er noget andet end en rettelse efter et afvist tinglysningsforsøg.

Hvis problemet opdages tidligt, kan det ofte håndteres som en dokumentrettelse, før skødet sendes ind. Hvis det først opdages efter anmeldelsen, skal svaret læses konkret, så næste handling passer til årsagen.

Hvilke årsager kan stoppe tinglysningen?

Et stop kan skyldes flere forskellige forhold. Det hjælper at klassificere årsagen, fordi den afgør, hvem der skal handle, og om skødet skal rettes, underskrives igen eller anmeldes på ny.

• Et dokumentproblem kan være en oplysning, der ikke passer med købsaftalen.
• Et underskriftsproblem kan være en manglende eller forkert digital underskrift.
• Et adkomstproblem kan handle om, at sælger ikke kan overdrage det, skødet forudsætter.
• Et pant- eller rettighedsproblem kan kræve afklaring, før betaling eller afslutning kan fortsætte.
• Et aftaleproblem kan betyde, at købsaftalens betingelser endnu ikke er opfyldt.

Hvad er forskellen på afvisning, frist og anmærkning?

En afvisning betyder, at anmeldelsen ikke bliver gennemført i den form, den er sendt ind. En frist betyder, at der skal reageres inden for den ramme, Tinglysningsretten angiver. En anmærkning betyder, at der er et forhold, som skal læses og vurderes.

De tre situationer kræver ikke samme reaktion. Hvis du behandler dem ens, risikerer du at rette det forkerte spor. Berigtigelsen bør derfor begynde med at læse svarets indhold, ikke kun overskriften på problemet.

Hvem skal handle, når tinglysningen stopper?

Den, der skal handle, afhænger af årsagen. Køber eller sælger kan skulle underskrive igen. Den, der har udarbejdet eller anmeldt skødet, kan skulle rette dokumentet. Banken kan skulle afklare et pant- eller betalingspunkt.

Tinglysningsretten behandler anmeldelsen, men den løser ikke parternes interne aftaleproblem. Hvis stoppet skyldes uoverensstemmelse mellem købsaftale, skøde og finansiering, skal parterne og de relevante tredjeparter få dokumenterne til at hænge sammen.

Hvad betyder stoppet for købesummen?

Et tinglysningsstop kan få betydning for, om købesummen kan frigives. Hvis aftalen forudsætter tinglyst adkomst uden uafklarede forhold, kan betaling til sælger være afhængig af, at skødet først bliver registreret korrekt.

Det betyder ikke, at Tinglysningsretten bestemmer betalingen mellem parterne. Betalingen følger købsaftalen, deponeringsvilkår og bankvilkår. Tinglysningsresultatet kan blot være et nødvendigt kontrolpunkt, før betalingssporet fortsætter.

Kan handlen fortsætte, mens problemet rettes?

Det afhænger af problemets karakter og købsaftalens vilkår. Nogle fejl kan rettes, uden at hele handlen falder bort. Andre forhold kan være så centrale, at parterne ikke bør fortsætte næste trin, før årsagen er afklaret.

Forenklet illustrativt eksempel: Skødet afvises, fordi en nødvendig underskrift mangler. Hvis alle øvrige vilkår stadig er opfyldt, kan næste skridt være ny underskrift og genanmeldelse. Hvis afvisningen derimod viser, at sælger ikke har den forudsatte adkomst, er problemet et andet og mere grundlæggende spor.

Hvornår kræver det nyt skøde eller ny underskrift?

Hvis fejlen ændrer et centralt indholdspunkt i skødet, kan det kræve rettelse og ny underskrift. Hvis problemet kun er et bilag eller en oplysning, der kan suppleres efter Tinglysningsrettens anvisning, kan næste skridt være mere begrænset.

Du bør derfor skelne mellem en teknisk mangel og en indholdsmæssig ændring. En teknisk mangel kan være et procesproblem. En ændring af parter, ejerandel, ejendom eller vilkår kan kræve et stærkere dokumentgrundlag.

Hvilke omkostninger kan følge af et stop?

Et stop kan give ekstra omkostninger, men artiklen kan ikke fastsætte et sikkert beløb uden den konkrete handel. Der kan være tale om bankomkostninger, ekspeditioner, dokumentrettelser eller andre tredjepartsudgifter.

Offentlige afgifter skal vurderes efter den konkrete tinglysningshandling. Hvis der kun er tale om rettelse eller genfremsendelse, er det ikke sikkert, at samme omkostningsspor som ved en ny overdragelse opstår. Det skal afklares ud fra den konkrete ekspedition.

Hvordan kontrollerer du, at skødet er registreret korrekt?

Slutkontrollen bør ske i Tingbogen og i sagens dokumenter. Du skal kunne se, at køber står med den adkomst, handlen forudsætter, og at eventuelle åbne svar, anmærkninger, betalinger og refusionspunkter er håndteret. En tingbogsattest kan være en del af den kontrol.

Berigtigelsen er først klar til at blive lukket, når tinglysningssporet og de øvrige spor passer sammen. Hvis skødet er tinglyst, men et betalings- eller pantpunkt stadig mangler, er tinglysningen kun ét af de nødvendige kontrolresultater.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på officielle kilder om tinglysning og almindelige dokumentkontroller ved berigtigelse af bolighandler.

• Danmarks Domstole om tinglysning af rettigheder og digital tinglysning.
• Tinglysning.dk som officiel platform for tinglysning og forespørgsel.
• Retsinformation og tinglysningsloven som lovgrundlag for tinglysning af rettigheder over fast ejendom.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Vælg den situation, der passer til dig:

Ægtefælleskøde Når ægtefælle skal være medejer

Skøde ved samlivsophør Når ugifte flytter fra hinanden

Samleverskøde Når samlever skal være medejer

Skilsmisseskøde Når ægtefæller bliver skilt

Familieoverdragelse Når forældre overdrager til barn

Dødsboskøde Når arv skal tinglyses efter dødsfald