Skøde på byggegrund købt af kommunen – hvordan gør jeg?

Af Skøde Centret

At købe en byggegrund af kommunen adskiller sig væsentligt fra en almindelig bolighandel. Det kræver særlig opmærksomhed på udbudsprocessen, byggepligt og de specifikke vilkår i skødet. Her gennemgår vi processen, så du sikrer dig juridisk korrekt ejerskab, når drømmehuset skal opføres på kommunal jord.

Hvad er særligt ved køb af kommunale byggegrunde?

Når du handler med en kommune, foregår det typisk ikke på samme måde, som når du køber hus af en privat sælger gennem en ejendomsmægler. Kommuner er underlagt reglerne om offentligt udbud, hvilket betyder, at grunden skal udbydes offentligt, før den kan sælges. Dette sikrer, at alle borgere har lige mulighed for at byde på grunden, og at kommunen får markedsprisen for arealet. Ofte vil der være en fastsat mindstepris, men i attraktive områder kan prisen ende højere på grund af budrunder.

Det er vigtigt at forstå, at kommunen som sælger ofte benytter standardkontrakter. Disse kontrakter er sjældent til forhandling på samme måde som en privat købsaftale. Derfor er det afgørende, at du sætter dig grundigt ind i vilkårene, før du afgiver dit bud. Selvom kommunen er en offentlig instans, har du stadig brug for rådgivning for at sikre, at alt går rigtigt til i den efterfølgende sagsbehandling. Vi ser ofte, at købere fejlagtigt tror, at kommunen automatisk sørger for det hele, men ansvaret for berigtigelsen ligger ofte hos køber.

I denne proces opstår spørgsmålet ofte om hvem skal lave skødet, da praksis kan variere fra kommune til kommune. Nogle kommuner udarbejder selv et udkast til skødet, som du blot skal godkende, mens andre kræver, at du som køber eller din rådgiver står for at oprette og anmelde skødet til tinglysning. Uanset hvem der står for det praktiske tastearbejde, er det dig som køber, der bærer risikoen, hvis skødet ikke stemmer overens med vilkårene i udbudsmaterialet.

Hvad betyder byggepligt og tilbagekøbsret?

En af de mest markante forskelle ved at købe en byggegrund af kommunen frem for en privat er klausulerne om byggepligt og tilbagekøbsret. Kommunens formål med at sælge byggegrunde er typisk at fremme bosætning og byudvikling, ikke at understøtte jordspekulation. Derfor vil der i langt de fleste kommunale købsaftaler og skøder være indsat en bestemmelse om, at du skal påbegynde eller færdiggøre byggeriet inden for en bestemt tidsfrist – ofte to år fra overtagelsesdagen.

Hvis du ikke overholder denne frist, forbeholder kommunen sig retten til at købe grunden tilbage, ofte til den oprindelige købesum uden tillæg af renter og omkostninger. Denne tilbagekøbsret tinglyses som en servitut på ejendommen for at sikre, at kravet også gælder, hvis du forsøger at sælge grunden videre uden at have bygget. Det er derfor en god idé at orientere sig om tinglysning af en servitut, så du forstår rækkevidden af de begrænsninger, der bliver lyst på din nye ejendom.

Det er vores erfaring, at mange glemmer at tage højde for jordbundsforholdene i deres tidsplan, hvilket kan forsinke byggestarten og dermed bringe dem i konflikt med byggepligten. Det er muligt i visse tilfælde at søge om forlængelse af fristen, men det er ikke en rettighed, du har krav på. Derfor bør du have en realistisk tidsplan klar, allerede inden du skriver under, og sikre dig, at finansiering og byggetilladelser kan falde på plads hurtigt.

Hvordan beregnes tinglysningsafgiften ved grundkøb?

Når du har fået accepteret dit bud, og købsaftalen er på plads, skal skødet tinglyses for at sikre din ejendomsret officielt. Her skal der betales en afgift til staten, præcis som ved enhver anden ejendomshandel. Det kan nogle gange komme bag på førstegangskøbere, at denne omkostning kommer oveni købesummen og byggemodningsomkostningerne.

Reglerne for tinglysningsafgift ved handel i fri handel – hvilket et køb fra kommunen betragtes som – er faste. Du skal betale et fast grundbeløb på 1.850 kr. Derudover skal der betales en variabel afgift på 0,6 % af købesummen. Hvis købesummen mod forventning er lavere end den offentlige vurdering (hvilket sjældent er tilfældet ved nyudstykkede grunde, da vurderingen måske ikke er opdateret endnu), beregnes afgiften af det højeste beløb.

For at få et præcist overblik over økonomien i din handel, kan du læse mere om hvad koster tinglysning af skøde og hvem betaler. Det er normal kutyme, at det er køber, der afholder udgifterne til tinglysningsafgiften, når der handles med en kommune, men det vil altid fremgå specifikt af udbudsvilkårene. Husk at medregne denne post i dit samlede budget for byggeprojektet, da beløbet skal falde samtidig med tinglysningen. Du kan tjekke de gældende satser og regler hos Tinglysningsretten, hvis du er i tvivl om de aktuelle takster.

Hvordan foregår selve berigtigelsen af handlen?

Når skødet er udarbejdet – enten af dig, din rådgiver eller kommunen – skal det underskrives digitalt med MitID af begge parter. Processen kaldes berigtigelse, og den dækker over hele forløbet fra købsaftalens underskrift til du står som den retmæssige ejer i tingbogen, og sælger har modtaget sine penge. Ved køb af byggegrunde er denne fase ofte mere simpel end ved køb af et brugt hus, da der sjældent skal laves refusionsopgørelse over forbrug af varme og el, idet grunden er ubebygget.

Dog skal der stadig tages stilling til refusion af ejendomsskatter og eventuelle grundejerforeningskontingenter. Kommunen opkræver typisk købesummen kontant på overtagelsesdagen, og der skal sjældent stilles bankgaranti på samme måde som i private handler, men det afhænger af den enkelte kommunes praksis. En korrekt berigtigelse af skøde sikrer, at pengene først frigives endeligt, når skødet er tinglyst uden anmærkninger, der kan skade din retsstilling.

Vær opmærksom på, at der kan gå lidt tid, fra udstykningen er godkendt hos Geodatastyrelsen, til den nye matrikel er oprettet korrekt, så skødet kan tinglyses. I denne mellemperiode er det vigtigt, at købsaftalen tager højde for, at overtagelsesdagen kan skride, hvis de offentlige myndigheder er længe om sagsbehandlingen.

Hvad skal jeg være opmærksom på i lokalplanen?

Selvom dette ikke direkte vedrører selve skødedokumentet, er det en forudsætning for et succesfuldt skøde, at du rent faktisk må bygge det, du drømmer om. I skødet vil der ofte blive henvist til den gældende lokalplan for området. Lokalplanen er den “lov”, der gælder for netop dit kvarter, og den bestemmer alt fra husets højde og placering til materialevalg og taghældning.

Når du underskriver skødet, accepterer du samtidig de servitutter og byrder, der hviler på grunden. Det kan være ledninger i jorden, som du ikke må bygge ovenpå, eller krav om tilslutning til fjernvarme. Disse informationer kan findes via OIS.dk, som samler offentlige data om ejendomme. Hvis skødet indeholder henvisninger til dokumenter eller servitutter, du ikke har læst, løber du en stor risiko. Sørg derfor for, at din rådgiver gennemgår alle byrder i tingbogen, inden skødet sendes til tinglysning, så du ikke senere opdager, at drømmehuset ikke kan placeres som ønsket.

At købe en byggegrund af kommunen adskiller sig væsentligt fra en almindelig bolighandel. Det kræver særlig opmærksomhed på udbudsprocessen, byggepligt og de specifikke vilkår i skødet. Her gennemgår vi processen, så du sikrer dig juridisk korrekt ejerskab, når drømmehuset skal opføres på kommunal jord.

Hvad er særligt ved køb af kommunale byggegrunde?

Når du handler med en kommune, foregår det typisk ikke på samme måde, som når du køber hus af en privat sælger gennem en ejendomsmægler. Kommuner er underlagt reglerne om offentligt udbud, hvilket betyder, at grunden skal udbydes offentligt, før den kan sælges. Dette sikrer, at alle borgere har lige mulighed for at byde på grunden, og at kommunen får markedsprisen for arealet. Ofte vil der være en fastsat mindstepris, men i attraktive områder kan prisen ende højere på grund af budrunder.

Det er vigtigt at forstå, at kommunen som sælger ofte benytter standardkontrakter. Disse kontrakter er sjældent til forhandling på samme måde som en privat købsaftale. Derfor er det afgørende, at du sætter dig grundigt ind i vilkårene, før du afgiver dit bud. Selvom kommunen er en offentlig instans, har du stadig brug for rådgivning for at sikre, at alt går rigtigt til i den efterfølgende sagsbehandling. Vi ser ofte, at købere fejlagtigt tror, at kommunen automatisk sørger for det hele, men ansvaret for berigtigelsen ligger ofte hos køber.

I denne proces opstår spørgsmålet ofte om hvem skal lave skødet, da praksis kan variere fra kommune til kommune. Nogle kommuner udarbejder selv et udkast til skødet, som du blot skal godkende, mens andre kræver, at du som køber eller din rådgiver står for at oprette og anmelde skødet til tinglysning. Uanset hvem der står for det praktiske tastearbejde, er det dig som køber, der bærer risikoen, hvis skødet ikke stemmer overens med vilkårene i udbudsmaterialet.

Hvad betyder byggepligt og tilbagekøbsret?

En af de mest markante forskelle ved at købe en byggegrund af kommunen frem for en privat er klausulerne om byggepligt og tilbagekøbsret. Kommunens formål med at sælge byggegrunde er typisk at fremme bosætning og byudvikling, ikke at understøtte jordspekulation. Derfor vil der i langt de fleste kommunale købsaftaler og skøder være indsat en bestemmelse om, at du skal påbegynde eller færdiggøre byggeriet inden for en bestemt tidsfrist – ofte to år fra overtagelsesdagen.

Hvis du ikke overholder denne frist, forbeholder kommunen sig retten til at købe grunden tilbage, ofte til den oprindelige købesum uden tillæg af renter og omkostninger. Denne tilbagekøbsret tinglyses som en servitut på ejendommen for at sikre, at kravet også gælder, hvis du forsøger at sælge grunden videre uden at have bygget. Det er derfor en god idé at orientere sig om tinglysning af en servitut, så du forstår rækkevidden af de begrænsninger, der bliver lyst på din nye ejendom.

Det er vores erfaring, at mange glemmer at tage højde for jordbundsforholdene i deres tidsplan, hvilket kan forsinke byggestarten og dermed bringe dem i konflikt med byggepligten. Det er muligt i visse tilfælde at søge om forlængelse af fristen, men det er ikke en rettighed, du har krav på. Derfor bør du have en realistisk tidsplan klar, allerede inden du skriver under, og sikre dig, at finansiering og byggetilladelser kan falde på plads hurtigt.

Hvordan beregnes tinglysningsafgiften ved grundkøb?

Når du har fået accepteret dit bud, og købsaftalen er på plads, skal skødet tinglyses for at sikre din ejendomsret officielt. Her skal der betales en afgift til staten, præcis som ved enhver anden ejendomshandel. Det kan nogle gange komme bag på førstegangskøbere, at denne omkostning kommer oveni købesummen og byggemodningsomkostningerne.

Reglerne for tinglysningsafgift ved handel i fri handel – hvilket et køb fra kommunen betragtes som – er faste. Du skal betale et fast grundbeløb på 1.850 kr. Derudover skal der betales en variabel afgift på 0,6 % af købesummen. Hvis købesummen mod forventning er lavere end den offentlige vurdering (hvilket sjældent er tilfældet ved nyudstykkede grunde, da vurderingen måske ikke er opdateret endnu), beregnes afgiften af det højeste beløb.

For at få et præcist overblik over økonomien i din handel, kan du læse mere om hvad koster tinglysning af skøde og hvem betaler. Det er normal kutyme, at det er køber, der afholder udgifterne til tinglysningsafgiften, når der handles med en kommune, men det vil altid fremgå specifikt af udbudsvilkårene. Husk at medregne denne post i dit samlede budget for byggeprojektet, da beløbet skal falde samtidig med tinglysningen. Du kan tjekke de gældende satser og regler hos Tinglysningsretten, hvis du er i tvivl om de aktuelle takster.

Hvordan foregår selve berigtigelsen af handlen?

Når skødet er udarbejdet – enten af dig, din rådgiver eller kommunen – skal det underskrives digitalt med MitID af begge parter. Processen kaldes berigtigelse, og den dækker over hele forløbet fra købsaftalens underskrift til du står som den retmæssige ejer i tingbogen, og sælger har modtaget sine penge. Ved køb af byggegrunde er denne fase ofte mere simpel end ved køb af et brugt hus, da der sjældent skal laves refusionsopgørelse over forbrug af varme og el, idet grunden er ubebygget.

Dog skal der stadig tages stilling til refusion af ejendomsskatter og eventuelle grundejerforeningskontingenter. Kommunen opkræver typisk købesummen kontant på overtagelsesdagen, og der skal sjældent stilles bankgaranti på samme måde som i private handler, men det afhænger af den enkelte kommunes praksis. En korrekt berigtigelse af skøde sikrer, at pengene først frigives endeligt, når skødet er tinglyst uden anmærkninger, der kan skade din retsstilling.

Vær opmærksom på, at der kan gå lidt tid, fra udstykningen er godkendt hos Geodatastyrelsen, til den nye matrikel er oprettet korrekt, så skødet kan tinglyses. I denne mellemperiode er det vigtigt, at købsaftalen tager højde for, at overtagelsesdagen kan skride, hvis de offentlige myndigheder er længe om sagsbehandlingen.

Hvad skal jeg være opmærksom på i lokalplanen?

Selvom dette ikke direkte vedrører selve skødedokumentet, er det en forudsætning for et succesfuldt skøde, at du rent faktisk må bygge det, du drømmer om. I skødet vil der ofte blive henvist til den gældende lokalplan for området. Lokalplanen er den “lov”, der gælder for netop dit kvarter, og den bestemmer alt fra husets højde og placering til materialevalg og taghældning.

Når du underskriver skødet, accepterer du samtidig de servitutter og byrder, der hviler på grunden. Det kan være ledninger i jorden, som du ikke må bygge ovenpå, eller krav om tilslutning til fjernvarme. Disse informationer kan findes via OIS.dk, som samler offentlige data om ejendomme. Hvis skødet indeholder henvisninger til dokumenter eller servitutter, du ikke har læst, løber du en stor risiko. Sørg derfor for, at din rådgiver gennemgår alle byrder i tingbogen, inden skødet sendes til tinglysning, så du ikke senere opdager, at drømmehuset ikke kan placeres som ønsket.