Du gennemfører en familieoverdragelse af en ejerlejlighed ved at få skøde, ejerandele, pris, betaling, finansiering og ejerforening til at passe sammen. Skødet ændrer ejerskabet, men frigør ikke automatisk en tidligere låntager. Derfor skal lån og hæftelse være afklaret særskilt, før overdragelsen anmeldes til tinglysning.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En familieoverdragelse af en ejerlejlighed kræver et præcist skøde, klare ejerandele og en dokumenteret aftale om pris, betaling og overtagelse. Lån, pant og medlemskab af ejerforeningen følger deres egne spor og skal afklares før anmeldelsen.
- Ejerlejligheden er en selvstændig fast ejendom, mens fælles rettigheder og forpligtelser følger ejerskabet.
- Skødet skal vise den rigtige lejlighed, parterne, den overdragne andel og den samlede betaling.
- Bank og panthaver skal særskilt afklare ændringer i lån og hæftelse.
- Tinglysningsafgift og mulige finansierings- og dokumentomkostninger bør kortlægges.
- Efter tinglysningen bør I kontrollere adkomst, ejerandele, tinglysningssvar og ejerforeningens registrering.
Hvad følger med ejerlejligheden?
En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom med sit eget identifikationsnummer. Når du overtager lejligheden, får du samtidig en andel af ejendommens fælles bestanddele gennem ejerforeningen. Efter ejerlejlighedslovens § 3 kan retten til fællesejendommen og medlemskabet af ejerforeningen ikke skilles fra ejerskabet til lejligheden.
Det betyder, at den nye ejer ikke kun overtager selve boligen. Rettigheder og forpligtelser i ejerforeningen følger også med. Fordelingstal, fællesbidrag, vedtægter, husorden og gyldige beslutninger om kommende arbejder kan derfor have betydning for overdragelsen og den nye ejers økonomi.
Før du aftaler vilkårene, bør du kontrollere lejlighedens identifikation i Tingbogen og ejerlejlighedskortet. Et kælderrum, en parkeringsplads eller et loftsrum kan være en del af lejligheden, en særskilt ejerlejlighed eller en brugsret. Dokumenterne afgør, hvad der faktisk overdrages; den daglige brug er ikke i sig selv bevis for ejerskab.
Hvis du er den nye ejer, bliver du medlem af ejerforeningen ved tinglysningen eller fra overtagelsesdagen, hvis overtagelsen sker først. Er ejerskiftet endnu ikke tinglyst, bør foreningen få dokumentation for overdragelsen og for, hvem der betaler fællesudgifterne og kan udøve medlemsrettighederne i mellemperioden.
Hvilken pris og betaling skal du aftale?
Du og den anden part bør lade overdragelsesaftalen beskrive den aftalte pris, betalingsmåden, overtagelsesdagen og fordelingen af løbende udgifter. Skødet skal derefter afspejle den samme disposition. Den samlede overdragelsessum er ikke nødvendigvis lig med det beløb, der betales kontant.
Ved tinglysningen kan overdragelsessummen blandt andet bestå af kontant betaling, gæld som køber overtager, et pantebrev til sælger, en gaveandel og andre forpligtelser, som køber påtager sig som led i handlen. Det er derfor nyttigt at opstille hver del særskilt, så aftale, skøde og betalingsspor kan sammenholdes.
Hvis lejligheden overdrages helt eller delvist under dens aktuelle værdi, kan forskellen få skattemæssige eller afgiftsmæssige følger. Det afhænger blandt andet af familieforholdet, ejendommens værdi og de konkrete vilkår. Den del bør være afklaret på et aktuelt grundlag, inden du binder dig til pris og betalingsform. Særlige omstændigheder ved familieoverdragelse kan også betyde, at en enkel værdiantagelse ikke kan bruges uden nærmere kontrol.
Hvorfor skal lånet afklares særskilt?
Et skøde dokumenterer, hvem der ejer lejligheden. Det dokumenterer ikke i sig selv, at en tidligere ejer er frigjort fra et lån, eller at den nye ejer er godkendt som låntager. Ejerskab, personlig gæld og pant i lejligheden er tre forskellige forhold, selv om de mødes i den samme overdragelse.
Efter tinglysningslovens § 39 kan en aftalt gældsovertagelse i en snæver situation få virkning over for panthaveren ved tinglysning af et endeligt skøde. Det forudsætter blandt andet, at køber efter aftalen overtager gælden, og at pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte. Uden for denne situation kræver et debitorskifte en særskilt aftale med långiveren.
Du bør derfor få et klart svar fra banken eller den øvrige långiver på, om lånet kan fortsætte, hvem der hæfter efter overdragelsen, og om vilkårene ændres. En registreret ejerændring må ikke forveksles med en frigivelse af den tidligere debitor. Spørgsmålet om, hvornår en familieoverdragelse kræver godkendelse, skal vurderes ud fra de faktiske lån, pantedokumenter og aftaler.
Sådan gennemfører du ejerændringen
- Hent en aktuel tingbogsattest, så du kan identificere ejerlejligheden, de registrerede ejere, pantedokumenterne og eventuelle servitutter.
- Kontrollér ejerlejlighedskort, fordelingstal, vedtægter, referater og oplysninger om fællesøkonomi, så du kender overdragelsens genstand og følger.
- Aftal pris, betaling, overtagelsesdag, fordeling af udgifter og den ejerandel, der overdrages. Dokumentér hver del af den samlede betaling.
- Afklar lån, personlig hæftelse og eventuelle nye pantedokumenter med långiveren. Orientér ejerforeningen, hvis dens oplysninger eller administration skal opdateres.
- Udarbejd skødet med den korrekte lejlighed, handelstype, overdragelsessum og sælger- og køberandele. Et skøde på en ejerlejlighed skal knyttes til netop den registrerede enhed.
- Lad parterne underskrive digitalt med MitID, og anmeld dokumentet på tinglysning.dk. Tinglysningsafgiften betales som led i anmeldelsen.
- Læs tinglysningssvaret, og håndtér en eventuel frist, afvisning eller retsanmærkning ud fra den konkrete begrundelse. Kontrollér derefter, at resultatet svarer til din aftale.
Rækkefølgen har praktisk betydning. Hvis låneforhold, ejerandele eller lejlighedens identifikation først afklares efter underskrift, kan skødet skulle ændres, eller anmeldelsen kan blive forsinket.
Hvordan angiver du ejerandelene korrekt?
Tinglysningen skelner mellem sælgerandel og køberandel. Sælgerandelen viser, hvor stor en del af den enkelte sælgers egen registrerede andel der overdrages. Køberandelen viser, hvor stor en del af hele ejerlejligheden den enkelte køber erhverver ved netop denne anmeldelse.
Illustrativt eksempel: En forælder ejer hele lejligheden og overdrager halvdelen til sit barn. Sælgerandelen er da halvdelen af forælderens andel, mens køberandelen er halvdelen af hele lejligheden. Hvis barnet allerede ejer en fjerdedel og nu køber endnu en fjerdedel, angiver du den nye køberandel som en fjerdedel. Barnets endelige ejerandel på halvdelen skal ikke indtastes som den erhvervede andel.
Fejl opstår især, når en eksisterende ejer samtidig er køber, eller når flere familiemedlemmer overdrager forskellige dele. Regn først slutbilledet igennem for hver person, men indtast kun den andel, som den konkrete sælger afgiver, og den andel, som den konkrete køber erhverver i dokumentet.
Hvad kan overdragelsen koste?
Din centrale offentlige omkostning er tinglysningsafgiften, men afgiftsgrundlaget kan ved en familieoverdragelse være et andet end den aftalte kontantpris. Overdragelsens karakter, den samlede betaling og reglerne for den pågældende boligtype har betydning. Et særskilt overblik over, hvad en familieoverdragelse kan koste, kan bruges til at afgrænse de poster, du skal undersøge.
Der kan desuden være udgifter til vurdering, finansiering, ændring eller oprettelse af lån og nødvendig dokumentation. Tinglysningsafgiften for ejerændringen og eventuelle omkostninger ved pant er forskellige poster. Et eksisterende lån, som bliver stående, betyder derfor ikke automatisk, at alle finansierings- eller tinglysningsomkostninger bortfalder.
Hvad kontrollerer du efter tinglysningen?
Et indsendt skøde er ikke det samme som et endeligt registreret ejerskifte. Tinglysningssvaret kan vise, at dokumentet er afvist, tinglyst med en frist eller forsynet med en retsanmærkning. Hver status kræver sin egen opfølgning. Brug svarets konkrete tekst og frister i stedet for at antage, at din anmeldelse er afsluttet.
Når skødet er endeligt tinglyst, bør du kontrollere den nye tingbogsattest. Ejerlejlighedens identifikation, ejernes navne og ejerandelene skal svare til aftalen. Kontrollér også, at låne- og panteforhold er håndteret som aftalt; Tingbogen viser registrerede rettigheder, men ikke nødvendigvis hele den personlige låneaftale.
Til sidst bør du sikre, at ejerforeningen og dens administrator har de korrekte ejer- og kontaktoplysninger. Aflæsning, fællesbidrag, forsikring og andre praktiske registreringer bør følge den aftalte overtagelsesdag. Denne efterkontrol binder de fire spor sammen: ejerskab, betaling, finansiering og medlemskab af ejerforeningen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på den gældende ejerlejlighedslov, tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven. Den praktiske beskrivelse af skødets oplysninger, digitale underskrifter, ejerandele og anmeldelse følger Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger, herunder vejledningen om skøder og adkomst. Omtalen af værdi og gavedel er afgrænset efter Skattestyrelsens aktuelle borgervejledning. Regler og digitale arbejdsgange kan ændre sig, så kilderne bør kontrolleres på ny ved den konkrete overdragelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
