Overvejer du at overdrage din ejerlejlighed til dit barn – måske fordi barnet allerede bor der? Her får du en konkret, lovfast ramme, realistiske taleksempler og en trin-for-trin forklaring, så I kan planlægge sikkert og undgå dyre fejl.
Hvad dækker en familieoverdragelse – og hvilke love gælder?
En familieoverdragelse er et salg eller en gave af fast ejendom mellem nærtstående, typisk forældre og barn. Kernen er, at I kan fastsætte prisen inden for bestemte rammer uden at udløse gaveafgift, hvis reglerne følges. Den praksis, mange kalder +/-20%-reglen, betyder for helårsboliger, at prisen som udgangspunkt kan sættes til den senest offentlige ejendomsvurdering minus 20 procent – medmindre særlige forhold taler for en anden værdi. Det bygger på fast administrativ praksis og værdiansættelsesprincipper, som også bruges ved arv og gaver.
Skal I overdrage bolig til barn?
Mange vælger at overdrage en ejendom, eksempelvis et forældrekøb eller sommerhus, til næste generation. Ved en familiehandel kan I ofte handle til en fordelagtig vurdering, men det kræver et specifikt skøde for at overholde skattereglerne.
Flere love spiller ind:
• Boafgiftsloven: reglerne om gaveafgift og hvilke familierelationer, der kan overdrage med lempelser.
• Ejendomsvurderingsloven: hvilken offentlig vurdering der gælder som udgangspunkt for værdiansættelsen.
• Ejendomsavancebeskatningsloven (parcelhusreglen): om forældrene skal beskattes af avance – ofte skattefrit, hvis de selv har boet i lejligheden som helårsbolig (parcelhusreglen).
• Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven: skødet skal tinglyses digitalt, og der betales en fast afgift plus 0,6 procent af købesummen eller værdien.
Det er værd at bemærke, at Skattestyrelsen i særlige tilfælde kan se bort fra en pris sat efter den offentlige vurdering, hvis vurderingen er åbenlyst forkert i forhold til det konkrete marked. Derfor bør du altid se vurderingen op imod faktiske handler i området.
Ønsker du overblik over de generelle rammer, kan du læse mere om familieoverdragelse af fast ejendom.
Hvilke dokumenter og trin kræver overdragelsen helt konkret?
Selve overdragelsen følger samme grundspor som et almindeligt boligsalg – blot mellem familie. Du bør lave en kort, klar købsaftale med vilkår om pris, overtagelsesdag, fordeling af udgifter og eventuelle betingelser (f.eks. bankens godkendelse). Dernæst udarbejdes skødet med angivelse af ejendommens identitet, købesum, hæftelser og byrder.
Skødet underskrives digitalt (MitID) og tinglyses i Tingbogen. Det er klogt, at du inden underskrift henter en tingbogsattest, så du ved præcis, hvilke lån og servitutter der ligger på lejligheden. Er der krav om administrator- eller bestyrelsesgodkendelse i ejerforeningens vedtægter, skal det håndteres – mange foreninger vil have besked om ejerskifte og købers oplysninger.
Overvej også praktiske bilag: seneste årsregnskab fra ejerforeningen, vedtægter, fordelingstal, seneste referater og budget. Forstå, hvad du køber, og hvilke fællesudgifter der følger med.
Skal I overdrage bolig til barn?
Mange vælger at overdrage en ejendom, eksempelvis et forældrekøb eller sommerhus, til næste generation. Ved en familiehandel kan I ofte handle til en fordelagtig vurdering, men det kræver et specifikt skøde for at overholde skattereglerne.
- Lav en købsaftale med klare vilkår og evt. forbehold
- Tjek tingbogsattest og ejerforeningens dokumenter
- Udarbejd skøde, underskriv digitalt og tinglys
- Betal tinglysningsafgiften (fast beløb + 0,6 %)
- Underret ejerforeningen om ejerskiftet
Er du i tvivl om skødets indhold, kan du få overblik her: hvad et skøde er.
Hvad sker der med lån, pantebreve og andre hæftelser?
De fleste ejerlejligheder er belånt. Når lejligheden overdrages, skal I beslutte, om barnet overtager de eksisterende lån, eller om de indfries og erstattes. Overtagelse kræver altid kreditors samtykke. Banken eller realkreditinstituttet vurderer barnets økonomi og belåningsgraden. Husk, at hvis I sætter prisen lavt (fx efter 20%-reglen), kan det presse belåningsprocenten, fordi banken ofte tager udgangspunkt i handelsværdien – ikke nødvendigvis den aftalte pris. Resultatet kan være krav om større udbetaling eller supplerende sikkerhed.
Har forældrene stillet ejerpantebrev til bankens sikkerhed, skal det enten blive stående, erstattes eller slettes. Det afgøres i dialog med banken. I nogle familier laver man et sælgerpantebrev eller et rente- og afdragsfrit familielån til at dække udbetalingen. Hvis I vælger et familielån, bør I altid lave et skriftligt gældsbrev (anfordringslån) med klare vilkår om tilbagebetaling – og sørge for løbende at kunne dokumentere låneforholdet.
Et praktisk udgangspunkt er, at barnet finansierer op til 80 procent via realkredit, eventuelt suppleres med banklån og resten via opsparing eller familielån. Lån og sikkerheder skal fremgå af skødets hæftelsesoplysninger og tinglyses korrekt. Gældsovertagelse kræver typisk en kort erklæring til tinglysning sammen med skødet.
Hvis du vil se en enkel skabelon til rentefrit familielån, finder du den her: anfordringslån (gældsbrev).
Hvilke skatter rammer nu – og hvad betyder det ved senere salg?
Gaveafgift: Sælger I til mindst 80 procent af den offentlige vurdering, udløses der som udgangspunkt ikke gaveafgift mellem forældre og børn. Sælger I lavere, opstår en gave svarende til forskellen mellem den skattemæssigt accepterede værdi og den faktiske pris. Gaven beskattes med gaveafgift, efter fradrag for det årlige bundfradrag. Gaven skal anmeldes til Skattestyrelsen – som tommelfingerregel inden for 1 måned fra gavetidspunktet – via den digitale gaveanmeldelse.
Avance for forældrene: Har I selv boet i ejerlejligheden, er salget ofte skattefrit efter parcelhusreglen. Har I derimod udlejet den (forældrekøb), beskattes en fortjeneste som kapitalindkomst. Som udgangspunkt lægger Skattestyrelsen den aftalte pris til grund, men ved handler mellem nærtstående kan de gribe ind, hvis prisen åbenlyst ikke afspejler værdien.
Barnets fremtidige salg: Bor barnet selv i lejligheden som helårsbolig, kan et senere salg være skattefrit efter parcelhusreglen. Er lejligheden udlejet, vil en eventuel fortjeneste blive beskattet. Husk, at barnets anskaffelsessum skattemæssigt er den pris, der står i skødet – ikke markedsprisen.
Vil du se typiske overvejelser ved handler i familien, kan denne gennemgang være nyttig: overdragelse i familien – undgå problemer. For årlige gavefradrag se oversigten over afgiftsfrie gaver.
Hvilke faldgruber ser vi oftest – og hvordan undgår du dem?
Selv en enkel familieoverdragelse kan køre af sporet, hvis detaljer overses. Her er de mest almindelige snubletråde:
- Finansiering, der ikke matcher prisen: Banker kan nægte lån, hvis den aftalte pris ikke passer med markedsværdien. Løsning: afstem tidligt med banken.
- Gaveanmeldelse glemt: Kommer der en gave, udløser manglende anmeldelse bøvl og renter. Løsning: anmeld rettidigt.
- Ejerforeningens regler: Enkelte vedtægter kræver godkendelse eller information. Løsning: læs vedtægter og kontakt administrator i god tid.
Derudover bør I tænke familiemæssig fairness igennem. Et barn, der får en fordel, kan kompenseres via gaver over tid eller testamentariske løsninger. Det er lettere at håndtere nu end i et fremtidigt dødsbo.
Endelig: Hvis den offentlige vurdering i netop dit område er usædvanlig lav eller høj, er det ekstra vigtigt at få en realitetskontrol af markedet. Det gælder især i bydele, hvor nybyggeri, metro eller lokale løft har ændret prisniveauet siden vurderingen.
Hvor lang tid tager processen – og hvilke frister skal du kende?
Tidsplanen afhænger især af bank og tinglysning. En typisk og realistisk køreplan ser sådan ud: Forberedelse og dokumentindsamling (1–2 uger). Bankens godkendelse og eventuelle lånetilbud (1–3 uger). Udarbejdelse og underskrift af skøde (få dage). Digital tinglysning tager ofte fra få dage til under to uger – længere, hvis der kommer anmærkninger, der skal slettes. Se også denne oversigt: hvor lang tid tinglysning tager.
Hårde frister, du bør kende:
• Gaveanmeldelse: som udgangspunkt senest 1 måned efter gave/overdragelse, hvis der er et gaveelement.
• Tinglysning: skødet bør tinglyses hurtigst muligt efter overtagelse – både af hensyn til bankens udbetaling og for at sikre barnets ret over for tredjemand.
• Ejerforening: informér administrator snarest med kontakt- og ejerskifteoplysninger, så opkrævninger og kommunikation rammer rigtigt fra første måned.
Husk også praktikken: aflæsning af forbrug, refusion af fællesudgifter fra overtagelsesdatoen og opdatering af forsikringer. Afsæt samlet 3–6 uger fra første møde med banken til tinglyst skøde, hvis alle spiller med; længere hvis der er komplicerede lån eller mange hæftelser.
Skal I overdrage bolig til barn?
Mange vælger at overdrage en ejendom, eksempelvis et forældrekøb eller sommerhus, til næste generation. Ved en familiehandel kan I ofte handle til en fordelagtig vurdering, men det kræver et specifikt skøde for at overholde skattereglerne.
