Ved familieoverdragelse af en ejerlejlighed skal I afklare ejerandel, pris, betaling og overtagelsesdag, før ejerændringen gennemføres med et skøde. Du overtager også rettigheder og forpligtelser i ejerforeningen. Et tinglyst skøde er ikke i sig selv bevis for, at sælger er frigjort for sine lån, eller at alle økonomiske forhold mellem jer er afsluttet.
Artiklen tager udgangspunkt i en overdragelse mellem voksne familiemedlemmer, eksempelvis når et barn overtager en lejlighed fra sine forældre. Har barnet hidtil boet til leje, er forskellen på forældrekøb og familieoverdragelse, at barnet nu skal være ejer. Lejeaftalen og den hidtidige mellemregning bør derfor også indgå i afklaringen.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
En familieoverdragelse af en ejerlejlighed kræver afklaring af ejerandel, pris, betaling og overtagelsesdag. Skødet registrerer ejerændringen, mens lån og ejerforeningens forhold skal håndteres særskilt.
- Rettigheder og forpligtelser i ejerforeningen følger med lejligheden. Gennemgå vedtægter, regnskab, budget og referater.
- Afklar med långiveren, om eksisterende lån indfries eller overtages, og om sælger bliver frigjort.
- Efter normalvedtægten overgår medlemskabet på overtagelsesdagen, selv om skødet endnu ikke er tinglyst. Kontrollér eventuelle særvedtægter.
- Afstem aftale og skøde, indhent underskrifter, anmeld dokumentet, og kontrollér tinglysningssvaret.
- Budgettér med relevante udgifter til tinglysning, finansiering og dokumentarbejde samt ejerforeningens løbende og vedtagne ekstraudgifter.
Hvad følger med ejerlejligheden?
Ejerskabet omfatter selve lejligheden og en andel af ejendommens fælles dele, eksempelvis tag, grund og opgang. Rettighederne og forpligtelserne som medlem af ejerforeningen følger med lejligheden. Du kan derfor ikke aftale med dine forældre, at du overtager boligen, men står uden for ejerforeningen.
Indhent vedtægter, seneste regnskab og budget samt relevante generalforsamlingsreferater. Et ejerlejlighedsskema fra administrator eller bestyrelsen samler oplysninger om blandt andet foreningen og lejlighedens økonomi. Undersøg især fælleslån, vedtagne arbejder, ekstra betalinger og begrænsninger i anvendelsen. Kendskab til lejligheden som beboer giver ikke nødvendigvis overblik over disse forhold.
Et vedtaget tagprojekt kan få betydning for din økonomi, selv om arbejdet endnu ikke er begyndt. Få oplyst, hvilke betalinger der følger af beslutningen, og aftal, hvordan I indbyrdes fordeler dem. Aftalen mellem jer skal holdes adskilt fra, hvem ejerforeningen kan kræve betaling af efter sit grundlag.
Skeln også mellem din ejerandel i lejligheden og lejlighedens fordelingstal i ejerforeningen. Hvis du køber halvdelen af lejligheden, beskriver det dit sameje med den anden ejer. Fordelingstallet vedrører derimod lejlighedens forhold til resten af ejendommen.
Hvordan får I aftalen og betalingen til at hænge sammen?
Lav en skriftlig overdragelsesaftale, som samler parter, den konkrete ejerlejlighed, ejerandel, pris og overtagelsesdag. Beskriv også betalingsmåden, håndteringen af eksisterende lån og de betingelser, der skal være opfyldt. Det er et praktisk middel til at dokumentere jeres aftale; selve skødet har en anden opgave, nemlig at registrere ejerændringen.
Kontant betaling, gæld, som køberen overtager, og et eventuelt lån fra familien er forskellige dele af finansieringen. Hvis en del af betalingen bliver stående som et familielån, bør lånebeløb og tilbagebetalingsvilkår fremgå af et særskilt gældsbrev. Angiv udtrykkeligt, hvis en del af overdragelsen sker som gave, så dokumenterne ikke beskriver samme beløb forskelligt.
Skødets købesumsfelt skal afspejle den samlede ejerskiftesum og kan derfor ikke udfyldes alene med det beløb, der overføres mellem jeres bankkonti. Tinglysningsretten medregner blandt andet overtaget pantegæld og gavebeløb. Afstem aftale, låneoplysninger og skøde, før I underskriver.
Værdiansættelse og et eventuelt gaveelement kræver særskilt afklaring. Skattestyrelsen kontrollerer værdien, og både relationen mellem parterne og konkrete oplysninger om ejendommen kan få betydning. En registrering af familieoverdragelsen i Tingbogen er ikke en skattemæssig godkendelse af prisen.
En delvis overdragelse er et alternativ til, at barnet overtager hele lejligheden. Hvis I fortsætter som medejere, bør en samejeoverenskomst beskrive brug, udgifter, vedligeholdelse og fremgangsmåden ved et senere salg. En aftale om, hvem der betaler udgifterne, ændrer ikke i sig selv de ejerandele, der overdrages.
Kan barnet overtage forældrenes lån?
Det afhænger af lånet og vilkårene for overtagelsen. Få afklaret hvert lån med den relevante långiver: Skal det indfries, overtages eller erstattes af et nyt lån? Bed samtidig om en klar angivelse af, om sælger bliver frigjort. En intern aftale om, at barnet fremover betaler ydelserne, afklarer ikke alene forholdet til långiveren.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en særlig regel: Har køber aftalt at overtage pantegælden, kan gælden efter pantebrevet ikke kræves indfriet ved ejerskifte, og er købers ejerskab tinglyst ubetinget, indtræder køber i gælden, og sælger frigøres. Långiver kan dog fortsat kræve ydelser af sælger, indtil långiver har fået meddelelse og det nødvendige bevis for overtagelsen og tinglysningen.
I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning over for panthaveren gennem en aftale med den nye ejer. Långiverens kreditgodkendelse og de konkrete lånedokumenter skal derfor holdes adskilt fra skødet. Hvis den planlagte finansiering ikke er på plads, bør I afklare den og aftalens betingelser, før I går videre.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Hvornår bliver du medlem af ejerforeningen?
Efter normalvedtægten for ejerforeninger overgår medlemskabet på den aftalte overtagelsesdag, selv om ejerskiftet endnu ikke er tinglyst. Normalvedtægten gælder, hvor den ikke er fraveget ved en gyldig særvedtægt. Kontrollér derfor også den konkrete forenings vedtægter, og giv administrator oplysninger om den nye ejer og overtagelsesdagen.
Hold tre afslutningspunkter adskilt: overtagelsen i ejerforeningen, registreringen af din ejendomsret og afklaringen af lånehæftelsen. Tinglysningen beskytter din ret mod konkurrerende aftaler og kreditorforfølgning efter tinglysningslovens regler. En konkurrerende aftale kan kun fortrænge en utinglyst ret, hvis den selv tinglyses, og erhververen er i god tro. Registreringen løser ikke automatisk de øvrige punkter.
Et fiktivt eksempel: En datter overtager sine forældres lejlighed på den aftalte dag, men skødet er stadig under behandling. Hvis normalvedtægtens regel gælder, er hun allerede indtrådt som medlem af ejerforeningen. Familien skal stadig følge tinglysningen til dørs og kontrollere låneforholdene. Flyttes den aftalte overtagelsesdag, ændres udgangspunktet for medlemskabets overgang også; en senere tinglysning gør ikke i sig selv det samme.
Hvordan kommer I gennem skøde og tinglysning?
Når aftalegrundlaget er afklaret, kan du bruge denne rækkefølge til at holde styr på gennemførelsen:
- Kontrollér Tingbogens ejere, ejerandele, pant og servitutter for den konkrete ejerlejlighed. Afklar eventuelle rettigheder eller mangler i ejergrundlaget, som har betydning for overdragelsen.
- Afstem overdragelsesaftalen med betaling, lån og de oplysninger, skødet skal indeholde. Skal handlens endelige gennemførelse afvente bestemte betingelser, skal dokumentformen afspejle det.
- Opret skødet med korrekte parter, andele og samlet ejerskiftesum. Familieforholdet skal fremgå gennem den korrekte handelstype. Oplysningerne om ejendom og handel har også betydning for tinglysningsafgiften.
- Gennemlæs skødet, indhent de nødvendige underskrifter og anmeld det. Underskrift og anmeldelse er særskilte trin. Hvis en person skal underskrive gennem fuldmagt, skal fuldmagtsgrundlaget være i orden.
- Læs tinglysningssvaret. Afklar frister eller retsanmærkninger, eksempelvis om pant, som endnu ikke er håndteret som aftalt. Kontrollér ejere og andele, og afslut betaling og eventuel indfrielse eller overtagelse af lån efter aftalen.
Ved andele bruger skødet to forskellige mål. Et fiktivt eksempel: En far ejer halvdelen af lejligheden og overdrager hele sin andel til sin voksne datter. Sælgerandelen er hele farens andel, altså 1/1, mens datteren erhverver 1/2 af hele lejligheden. Overdrager han kun halvdelen af sin egen andel, er sælgerandelen 1/2 og køberandelen 1/4.
Tinglysningsrettens vejledning om skøder skelner mellem betinget og endeligt skøde. Et betinget skøde bruges, når handlen først skal være endelig efter opfyldelsen af de aftalte betingelser. En uafklaret finansiering bør derfor ikke skjules ved blot at beskrive overdragelsen som endelig.
Hvilke udgifter skal I have overblik over?
Ud over selve overdragelsesprisen kan der være udgifter til tinglysning af skødet, finansiering, vurdering og dokumentarbejde. Ved nye pantebreve kan der desuden være særskilt tinglysningsafgift. Indhent konkrete beløb for de ydelser og lån, I faktisk skal bruge.
Familieoverdragelse er ikke almindelig fri handel mellem uafhængige parter. Afgiftsgrundlaget for skødet skal derfor kontrolleres efter reglerne for den pågældende overdragelse og kan afvige fra jeres aftalte pris. Et overslag baseret alene på kontantbetalingen giver ikke et sikkert billede af omkostningerne ved familieoverdragelsen.
Hold engangsudgifterne adskilt fra dit fremtidige boligbudget. Fællesbidrag, betaling på eventuelle fælleslån og kendte ekstraopkrævninger fra ejerforeningen skal med i vurderingen sammen med dine egne lån. Hvis dokumenterne viser en udgift, som ingen af jer har taget stilling til, er næste skridt at få afklaret beløb og betalingsansvar.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om beskyttelse af ejendomsret og overtagelse af pantegæld.
- Ejerlejlighedsloven og normalvedtægten om ejerforening, fælles rettigheder og medlemskab.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, handelstype og sælger- og køberandele samt tinglysningsafgiftsloven.
- Boligejer.dk om ejerlejlighedsskema, vedtægter, referater og foreningens økonomi.
- Skattestyrelsen om dokumentation og værdiansættelse ved gaveoverdragelse af fast ejendom.
Skøde Centret – specialister i skøder og tinglysning siden 2003
Gennem mere end 20 år har Skøde Centret hjulpet med over 17.000 ejendomsoverdragelser i hele Danmark.
Skøde Centret er specialiseret i skødeskrivning og tinglysning, ændring af ejerforhold mellem ægtefæller, når samlever skal være medejer, ved skilsmisse, ved samlivsophør, ved familieoverdragelse og ved overtagelse af dødsbo.
Du får hurtig sagsbehandling og én fast rådgiver, der følger din sag fra start til slut. Prisen er fast, og du betaler os kun, hvis sagen kan gennemføres.