Den, der skal være juridisk ejer af boligen, skal stå på skødet. Når I køber sammen, bør skødet derfor afspejle de ejerandele, I faktisk vil have registreret i Tingbogen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Den, der skal være juridisk ejer af boligen, skal stå på skødet. Når I køber sammen, bør skødet afspejle både ejerandele, finansiering og de aftaler, I vil kunne støtte jer på senere.
- Skødet viser ejerforholdet i Tingbogen, men det ændrer ikke automatisk jeres lån eller hæftelse.
- Begge bør stå på skødet, hvis begge skal eje en del af boligen, også når ejerandelene ikke er lige.
- Ugifte samlevende bør skelne mellem skøde, boliglån og en særskilt samejeoverenskomst.
- Ægtefæller kan have særlige regler om delingsformue og familiens helårsbolig, men skødet afgør den registrerede ejerstatus.
- Efter tinglysning bør I kontrollere, at Tingbogen viser de rigtige ejere og ejerandele.
Hvad betyder det at stå på skødet?
Skødet er det dokument, der bruges til at få ejerskiftet registreret. Når skødet er tinglyst, fremgår det af Tingbogen, hvem der har adkomst til ejendommen, og hvilke ejerandele der er registreret.
Efter Tinglysningsloven § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. I praksis betyder det, at skødet er det offentlige ejergrundlag, mens jeres private aftaler skal passe til det, der bliver tinglyst.
Hvornår giver det mening, at begge står som ejere?
Begge bør stå på skødet, hvis I begge skal eje en del af boligen. Det gælder uanset, om I er gift, samlevende, venner, søskende eller køber sammen i en anden relation. Skødet skal vise, om I ejer lige meget, eller om én af jer ejer en større andel end den anden.
Hvis I begge betaler indskud, afdrag eller andre større boligudgifter, er det ikke i sig selv nok til at gøre jer til registrerede ejere. Ejerforholdet skal fremgå af skødet. Betaling og ejerandel bør derfor afstemmes, før købsaftalen og skødet færdiggøres.
Hvornår kan én ejer på skødet være den rigtige løsning?
Én ejer på skødet kan være den rigtige registrering, hvis kun den ene af jer skal eje boligen. Det kan for eksempel være relevant, hvis boligen købes for den ene persons midler, hvis parterne ikke vil have fælles ejerskab, eller hvis finansieringen kun bygger på den ene købers økonomi.
Den løsning skal vælges med åbne øjne. Den person, der ikke står på skødet, bliver ikke medejer, bare fordi vedkommende bor i boligen, betaler til husholdningen eller deltager i de løbende udgifter. Hvis betalingen skal give en rettighed mellem jer, skal den rettighed have et særskilt aftalegrundlag.
Hvordan vælger I ejerandele uden at blande tallene sammen?
Ejerandelen er den del af hele ejendommen, hver af jer skal eje efter tinglysningen. Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele skelner mellem den del, sælger overdrager, og den del af hele ejendommen, køber erhverver. Det skel er særligt relevant, hvis en af jer allerede ejer boligen, og den anden køber sig ind.
Forenklet illustrativt eksempel: Hvis A ejer hele boligen og overdrager halvdelen til B, bliver B’s køberandel 1/2 af hele ejendommen. Hvis A derimod allerede kun ejer 1/2 af boligen og overdrager hele sin andel til B, er det stadig kun 1/2 af hele ejendommen, B erhverver.
Hvis I køber boligen sammen fra starten, er spørgsmålet enklere: Skødet skal angive, om I hver ejer 1/2, eller om ejerandelen skal fordeles anderledes, for eksempel 2/3 og 1/3. Se også den særskilte forklaring om skøde og ejerandele, hvis andelene ikke skal være lige.
Hvad ændrer skødet ikke ved jeres boliglån?
Skødet ændrer ejerforholdet til boligen. Det ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter for banklån, realkreditlån eller andre aftaler med långiver. En person kan stå på skødet uden at hæfte for samme andel af lånet, og en person kan hæfte for lån uden at eje en tilsvarende andel.
Hvis lånet skal optages af begge, fjernes fra den ene eller fordeles på en anden måde, kræver det bankens eller realkreditinstituttets behandling. Det er et lånespor ved siden af tinglysningen. Derfor bør I afklare finansieringen, før I beslutter, hvem der skal stå på skødet, og før I underskriver dokumenter, der bygger på en bestemt ejerfordeling.
Hvad betyder det, hvis I er gift?
Hvis I er gift, gør ægteskabet ikke automatisk begge til tinglyste ejere af en bolig. Lov om ægtefællers økonomiske forhold bygger på, at hver ægtefælle som udgangspunkt råder over sin egen formue og hæfter for sine egne forpligtelser. Den registrerede ejerposition følger stadig skødet.
Ægtefæller kan samtidig have regler om delingsformue, særeje og samtykke til dispositioner over familiens helårsbolig. De regler kan få betydning ved salg, pantsætning, separation, skilsmisse eller død, men de erstatter ikke skødets oplysninger om, hvem der er registreret som ejer. Hvis I vil være medejere, skal begge derfor stå på skødet med den ejerandel, I har valgt.
Hvad skal ugifte samlevende aftale ved siden af skødet?
Hvis I ikke er gift, er skødet endnu vigtigere som ejergrundlag. Ugifte samlevende får ikke automatisk ægtefællers formuedelingsregler, fordi de køber bolig sammen eller bor sammen. Skødet viser ejerforholdet, men det regulerer ikke alle de indbyrdes spørgsmål, der kan opstå undervejs.
En samejeoverenskomst kan derfor være relevant som særskilt aftale. Den kan for eksempel beskrive indskud, betaling af udgifter, brug af boligen, forbedringer, forkøbsret, værdiansættelse og hvad der skal ske, hvis den ene vil sælge. Den ændrer ikke ejerandele i Tingbogen alene; det kræver et skøde, hvis ejerforholdet skal ændres.
Hvordan påvirker indskud, afdrag og forbedringer valget?
Hvis I betaler lige meget og vil eje lige meget, er 50/50 ofte den mest enkle ejerfordeling. Hvis den ene betaler et større indskud, overtager mere gæld eller finansierer større forbedringer, skal I vælge, om det skal afspejles i ejerandelene, i en intern mellemregning eller i en særskilt aftale.
Det afgørende er at skelne mellem tre spørgsmål: Hvem ejer hvilken andel i Tingbogen, hvem betaler hvad til banken og de løbende udgifter, og hvad skal der ske mellem jer, hvis boligen senere sælges eller én af jer overtager den. De tre svar behøver ikke være ens, men de skal kunne hænge sammen.
Hvilke omkostninger og dokumenter skal I afklare før tinglysning?
Når I køber sammen, kan der være offentlig tinglysningsafgift, bank- og låneomkostninger, udgifter til dokumentudarbejdelse og eventuelle omkostninger til vurdering eller andre tredjepartsydelser. Den præcise størrelse afhænger af handlen, finansieringen og de dokumenter, der skal tinglyses.
Dokumenterne skal normalt bygge på de samme grundoplysninger: ejendommen, køberne, sælgeren, købesum, overtagelsesdag, ejerandele, finansiering, eventuelle betingelser og underskrifter. Hvis én af jer allerede ejer boligen, er der også brug for at afklare, hvilken andel der faktisk overdrages, og om overdragelsen sker som almindelig handel eller på et andet grundlag.
Hvilke forhold kan stoppe eller forsinke tinglysningen?
Et skøde kan blive forsinket, hvis oplysningerne i dokumentet ikke passer sammen, hvis de rigtige parter ikke har underskrevet, hvis ejerandelene er angivet forkert, eller hvis nødvendige bilag og erklæringer mangler. Tinglysningsloven § 25 beskriver, at et dokument anses for tinglyst, når det er indført i Tingbogen, og der er sendt meddelelse om tinglysningen. Før det tidspunkt er registreringen ikke færdig.
Der kan også være praktiske stop uden for selve tinglysningen. Banken kan kræve, at finansieringen er på plads, før handlen gennemføres. En samejeoverenskomst kan kræve særskilt underskrift og eventuel tinglysning som servitut, hvis bestemte bestemmelser skal registreres. Det er forskellige spor, og de bør ikke samles i én uklar aftale.
Hvordan kontrollerer I resultatet efter tinglysning?
Når skødet er tinglyst, bør I kontrollere, at Tingbogen viser de rigtige ejere og de rigtige ejerandele. Det er især relevant, hvis I har valgt ulige ejerandele, hvis den ene har købt sig ind i den andens bolig, eller hvis skødet har været betinget af finansiering eller andre forhold.
Kontrollen bør også omfatte lånesporet og aftalesporet. Spørgsmålet er ikke kun, om skødet er tinglyst, men om bankens dokumenter, jeres indbyrdes aftale og eventuel samejeoverenskomst stemmer med det ejerforhold, der nu står i Tingbogen. Hvis noget ikke passer, skal det rettes i det rigtige spor.
Hvad betyder valget, hvis forholdet ændrer sig senere?
Valget af ejere på skødet får betydning, hvis I senere går fra hinanden, sælger boligen, omlægger lån, tilføjer en ny medejer eller ændrer ejerandele. Den registrerede ejerandel er udgangspunktet for, hvem der ejer hvad, mens lån, interne betalinger og aftaler kan kræve særskilt afklaring.
Hvis I er ugifte, kan artiklen om at købe hus sammen uden at være gift være relevant, fordi skøde, lån og samejeaftale bør planlægges samlet. Hvis I er gift, kan der samtidig være ægtefælleretlige spørgsmål om delingsformue, særeje og familiens helårsbolig, som ikke løses alene ved at vælge navne på skødet.
Hvordan kommer I fra beslutning til korrekt skøde?
Den praktiske rækkefølge bør begynde med ejerbeslutningen og slutte med efterkontrol. Brug en enkel proces, hvor I holder ejerforhold, finansiering og interne aftaler adskilt.
- Afklar, hvem der skal være ejer, og om ejerandelene skal være lige eller ulige.
- Afstem ejerandelene med indskud, finansiering, gæld, betaling og eventuelle interne aftaler.
- Få bankens finansieringsspor på plads, hvis lånet kræver begge parters underskrift eller en bestemt hæftelse.
- Sørg for, at købsaftale, skøde og eventuel samejeoverenskomst bruger de samme grundoplysninger.
- Underskriv og anmeld skødet til tinglysning.
- Kontrollér bagefter, at Tingbogen viser de rigtige ejere og ejerandele.
Hvis I senere vil ændre ejerforholdet, kræver det normalt et nyt skøde eller en skødeændring. En intern aftale kan være nyttig mellem jer, men den ændrer ikke i sig selv den registrerede adkomst.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om tinglysning, skøder, ejerandele, ægtefællers økonomiske forhold og sameje.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og lov om ægtefællers økonomiske forhold.
- Tinglysningsretten: vejledninger om skøder, sælger-/køberandele og samejeoverenskomst.
- Danmarks Domstole: offentlig vejledning om deling af fælles formue og sameje.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: