De personer, der skal eje boligen, bør stå som købere på skødet med de ejerandele, I reelt har besluttet. Fordelingen behøver ikke være 50/50, og den følger ikke automatisk jeres udbetaling eller lånefordeling. Før I binder jer til købet, bør I derfor afstemme ejerandel, finansiering og interne aftaler.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
De personer, der skal have ejendomsretten, bør stå som købere på skødet med de ejerandele, I faktisk har valgt. Ejerandel, kontant indskud, boliglån og en intern aftale er forskellige forhold, som skal afstemmes før underskrift.
- Skødet registrerer ejerne og deres andele, som godt kan være ulige.
- Udbetaling og løbende betalinger ændrer ikke automatisk den tinglyste ejerandel.
- Lånedokumenterne afgør, hvem der hæfter, uafhængigt af ejerbrøken.
- En samejeoverenskomst kan regulere jeres interne forhold, men erstatter ikke skødet.
- Kontrollér tingbogsattesten efter tinglysning; senere ejerændringer kræver et nyt overdragelsesspor.
Hvad betyder det at stå på skødet?
Skødet er dokumentet, der overdrager ejendomsretten til køber. Når det bliver tinglyst, registrerer Tingbogen, hvem der har adkomst til boligen, og hvor stor en ideel andel hver ejer har. En ideel andel er en andel af hele ejendommen, ikke et bestemt værelse, en etage eller et stykke af haven.
Hvis kun én af jer står som køber, bliver den person registreret som eneejer. Står I begge som købere med halvdelen hver, bliver I registreret som ejere i lige sameje. Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som køberens ejendomsret.
Tinglysningen beskytter desuden ejerretten mod senere konkurrerende aftaler og kreditorforfølgning. Navnet på en postkasse, folkeregisteradressen eller betalingen af boligens udgifter erstatter ikke en tinglyst adkomst.
Skal I eje halvdelen hver?
Nej. I kan købe med lige eller ulige ejerandele, hvis skødet angiver de valgte brøker korrekt. Valget bør afspejle den ejendomsret, I faktisk vil have, og ikke blot være en automatisk følge af, at I er et par eller har optaget finansiering sammen.
Kontant indskud og ejerandel kan godt være forskellige. Hvis den ene lægger mere til udbetalingen, kan I enten lade det slå igennem i ejerandelene eller bevare en anden ejerfordeling og dokumentere forskellen særskilt. Det kræver en klar aftale; betalingen ændrer ikke på egen hånd de ejerandele på skødet.
Illustrativt eksempel: Anna betaler tre fjerdedele af den samlede udbetaling, mens Bo betaler en fjerdedel. Hvis skødet alligevel registrerer dem med halvdelen hver, er deres tinglyste ejerandel 50/50. Hvis de i stedet vil eje 75/25, skal den fordeling fremgå af skødet. En ændring i, hvem der senere betaler en termin eller en renovering, omskriver ikke automatisk de registrerede brøker.
Hvordan hænger skøde og boliglån sammen?
Skødet fastlægger ejerskabet. Låneaftalen fastlægger, hvem der skylder pengene, mens pantebrevet fastlægger den sikkerhed, långiveren får i boligen. De tre dokumentfunktioner hænger praktisk sammen, men de er ikke det samme.
Det er derfor ikke ejerbrøken alene, der afgør din personlige hæftelse. Hvem långiveren accepterer som debitor, og på hvilke vilkår, følger af finansieringsaftalerne. I kan heller ikke bruge en privat aftale mellem jer til at ændre bankens rettigheder uden bankens medvirken.
Afstem finansieringen, før skødet anmeldes. Hvis långiveren ikke vil godkende den valgte kombination af ejere, debitorer og sikkerhed, kan finansieringen ikke gennemføres på de vilkår. Det er et krav fra långiveren, ikke en regel om, at ejerandelene altid skal være ens.
Hvad kan en samejeoverenskomst løse?
Et skøde viser, hvem der ejer hvad, men det beskriver ikke nødvendigvis, hvordan I vil håndtere alle forhold under samejet. En samejeoverenskomst om fast ejendom kan blandt andet regulere indskud, løbende udgifter, beslutninger om vedligeholdelse, brug af boligen og processen, hvis en ejer vil udtræde eller boligen skal sælges.
Overenskomsten er et særskilt aftalespor. Den erstatter ikke et skøde, hvis ejendomsretten eller ejerandelene skal ændres. De bestemmelser, som har et indhold, der kan tinglyses som en ret over ejendommen, kan efter omstændighederne registreres som servitut, mens andre interne vilkår alene virker mellem aftalens parter.
Det praktiske kontrolpunkt er, at skøde, finansiering og samejeoverenskomst ikke modsiger hinanden. En formulering om, at den ene skal have sit ekstra indskud tilbage først, er eksempelvis noget andet end at give personen en større tinglyst ejerandel.
Er reglerne anderledes for ægtefæller?
Et ægteskab gør ikke automatisk begge ægtefæller til ejere af boligen. Hver ægtefælle råder som udgangspunkt over sin egen formue og hæfter for sine egne forpligtelser. Delingsformue handler om, hvordan værdier kan blive delt ved separation, skilsmisse eller død; det er ikke det samme som at stå sammen på skødet.
Derfor kan kun den ene ægtefælle være registreret som ejer, selv om parret har formuefællesskab. Hvis boligen indgår i en senere ligedeling og er familiens helårsbolig, kan den anden ægtefælle have en samtykkeret ved salg, pantsætning eller udlejning. Den beskyttelse gør ikke i sig selv den anden til medejer.
Er I ugifte, gælder ægtefællereglerne ikke. Her får de registrerede ejerandele og jeres egne aftaler derfor selvstændig betydning, men også for ugifte skal gældsforholdet læses i lånedokumenterne.
Hvad bør I afklare før underskrift?
Beslutningen bør træffes, mens købsaftale, finansiering og skøde stadig kan afstemmes. Brug denne rækkefølge:
- Fastlæg, hvem der skal have ejendomsret, og om I skal eje lige eller med bestemte ulige brøker.
- Sørg for, at købsaftalen og skødet bruger de rigtige købere og ejerandele.
- Få långiveren til at bekræfte, hvem der bliver debitorer, og hvilken sikkerhed finansieringen kræver.
- Dokumentér særskilt, hvordan forskellige indskud, løbende betalinger, beslutninger og et senere salg skal håndteres mellem jer.
- Kontrollér efter tinglysningen en ny tingbogsattest, så de registrerede ejere, brøker og hæftelser svarer til det gennemførte forløb.
Hvis I senere vil ændre en reelt aftalt fordeling fra eksempelvis 50/50 til 70/30, er det et nyt ejerskifte af en andel og ikke blot en rettelse af en tastefejl. Det kræver et nyt overdragelses- og tinglysningsspor og udløser som udgangspunkt ny tinglysningsafgift. Der kan også komme udgifter til dokumenter og ændringer i finansieringen. Det gør en præcis afklaring før købet både juridisk og økonomisk relevant.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om adkomst, skøder, ejerandele og ægtefællers økonomiske forhold samt Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger.
- Tinglysningsloven om skøde, tinglysning og adkomst.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, sælger- og køberandele, samejeoverenskomster og tingbogsattester.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om råderet, gæld, delingsformue og familiens helårsbolig.
- Tinglysningsafgiftsloven om tinglysning af ejerskifte og ejerandele.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: