Hvorfor er navnet på skødet vigtigt?
Når du og en anden person går sammen om at købe en bolig, bliver skødet det formelle bevis på, hvem der ejer ejendommen. Den, der er tinglyst, kan låne i friværdien, sælge huset og modtage hele salgsprovenuet. Står du ikke på skødet, kan dine drømme om medbestemmelse og andel i værdien hurtigt gå tabt, selv om du har betalt til både lån og vedligeholdelse.
Det er værd at overveje, at skødet samtidig fortæller omverdenen, hvem der hæfter for udgifter, ejendomsskatter og eventuelle krav fra en køber, der finder skjulte fejl. Dermed er skødet ikke bare et stykke papir, men et økonomisk sikkerhedsnet – eller et værn mod uventede regninger.
Skal boligen skifte ejer?
I praksis kommer der ofte tre spørgsmål på bordet:
- Hvor meget lægger hver part i udbetaling, og skal ejerandelene afspejle det?
- Kan banken acceptere, at kun én erhverver står på skødet, hvis begge optager lånet?
- Hvilke livssituationer (skilsmisse, dødsfald, salg) kan forskubbe balancen mellem jer?
Svarene på de spørgsmål former resten af processen, lige fra valg af ejerandel til udarbejdelse af supplerende aftaler. Derfor giver det mening at tage en snak om ejerstruktur allerede, når I første gang taler økonomi og boligbudget.
Når I er gift: delingsformue, fuldtryghed og fleksible løsninger
Som ægtefæller deler I som udgangspunkt alt, hvad der spares op i løbet af ægteskabet. Derfor behøver I ikke nødvendigvis at have begge navne på skødet, men det giver ofte en tryghedsfølelse at se begge navne i tinglysningssystemet. Når begge er registrerede, er ejendommen klart placeret i fællesøkonomien, og ejendommen deles mere ligeligt hvis I en dag går fra hinanden.
I kan også vælge, at kun den ene står på skødet. Det kan være praktisk, hvis en af jer har svækket kreditværdighed, eller hvis den ene ejerandel skal holdes uden for eventuelle fremtidige virksomhedskrav. I netop det scenarie kan det dog være nødvendigt at afbalancere ejerrollen på anden vis, for eksempel ved at aftale en intern godtgørelse, hvis huset senere sælges med gevinst.
Uanset hvilken fordeling I vælger, kan I overveje, om der er behov for en intern skriftlig aftale, som beskriver:
- hvem der betaler hvilke låneydelser
- hvordan friværdien fordeles, hvis boligen sælges, mens I stadig er gift
- hvad der sker, hvis den af jer, der ikke er registreret på skødet, dør før tid
Vi mener, at det i langt de fleste tilfælde giver bedst mening at lade ejerandelene på skødet afspejle de reelle indskud fra start, så ingen føler sig snydt senere.
Som samlevende uden vielsesringe: beskyt hinanden økonomisk
Bor I sammen uden ægteskab, er skødet ofte den stærkeste beskyttelse af jeres fælles investering. Retten til friværdi, lånoptagelse og rådighed følger den tinglyste ejer. Hvis kun én af jer står som ejer, kan den anden hverken pantsætte boligen eller modsætte sig et salg, og heller ikke få del i provenu ved salg.
For samlevende er der tre klassiske modeller:
- Fuld fællesregistrering – I bliver begge registreret, typisk 50/50. Fordelen er, at værdistigninger deles. Ulempen er, at kreditorer hos den ene kan gøre krav i ejendommen.
- En registreret ejer med intern balance – Kun én står på skødet, men udarbejder i stedet en skriftlig intern aftale om, hvordan indskud og løbende ydelser kompenseres.
- Proportional registrering – I bliver begge tinglyst, men hver med den procentdel, I betalte af udbetalingen. Det giver klarhed, men kræver omhyggelig opdatering, hvis én af jer senere betaler mere til afdragene.
Uanset model kan en skriftlig samejeaftale beskrive, hvem der må disponere over salg, hvem der kan blive boende ved brud, og hvordan løsøre fordeles. Få inspiration til strukturen i vores guide til samejeoverenskomst og tinglysning.
Familieprojekter og forældrekøb: gaver, lån og skjulte faldgruber
Når forældre giver en økonomisk håndsrækning til et barn, kan rollerne på skødet blive komplekse. Hvis forældrene står som eneejere, men barnet betaler afdrag, kan myndighederne anse denne betaling som en gave.
En løsning er at matche ejerandelene med de faktiske kontante bidrag fra dag ét. Bidrager barnet med 30 % af udbetalingen, kunne barnet eksempelvis registreres som 30 % ejer. Fremadrettet kan afdragene herefter fordeles i samme forhold. På den måde slipper I for at diskutere gaveregler, hvis nogen senere trækker sin andel ud eller vil sælge. Men det afhænger også af, om der er kreditforeningslån, da I typisk hæfter ligeligt for disse. Der skal helst være balance i forholdet mellem det I ejer og det I skylder.
Det er også værd at overveje, hvordan husstanden bruger boligen: Lever barnet i lejligheden, mens forældrene blot investerer, kan I tydeliggøre ansvar for drift, forbedringer og udgifter til vedligeholdelse. Omvendt, hvis alle parter bor sammen, kan en fordelingsaftale om brugsretten undgå konflikter ved fremtidig flytning.
Til sidst bør man overveje, hvordan eventuelle søskende bliver stillet, hvis boligen overdrages til det ene barn.
Venner, investorer og blandede ejerskaber: få tal og aftaler til at matche
Når venner køber sommerhus eller investorer samler penge til renoveringsprojekter, bliver skødet den fælles reference. Jo mere mangfoldig gruppen er, desto vigtigere er det, at ejerandelene præcist svarer til indskuddene – både de kontante og de arbejdsmæssige.
Selv om skødet kun viser ejerprocenten, bør I internt aftale, hvem der træffer daglige beslutninger, hvordan overskud udbetales, og hvordan en partner kan træde ud. Dette gøres via en samejeaftale.
Finansiering spiller også ind: De fleste banker kræver, at alle låntagere står på skødet. I modsætning hertil accepterer enkelte realkreditinstitutter, at én investor skal være tinglyst ejer, mens andre blot kautionerer. Tal med långiveren om alternativer, før I skriver under, så alle parter ved, hvad de hæfter for.
Livets uforudsete kurver: skilsmisse, dødsfald og nye planer
Ingen kan helt styre fremtiden, men I kan gøre den lettere at håndtere. Hvis en relation opløses, eller en medejer dør, træder skødet i karakter som udgangspunktet for, hvem der ejer hvad. Er alle navne med fra start, kan den tilbageværende part evt. overtage hele boligen ved at indfri den andens andel. Mangler et navn, risikerer du som udenforstående at skulle flytte, selv om du har betalt halvdelen af lånet.
I tilfælde af dødsfald kan efterladte arvinger disponere boligen, også selv om en samlever føler sig som retsmæssig ejer. Den bedste måde at imødekomme den situation på er, at begge står på skødet eller at I internt aftaler forkøbsret, hvis en ejer falder bort.
Overvej også, hvordan I håndterer værdistigning. Hvis ejendommen stiger 1.000.000 kroner, vil den, der ikke står på skødet, normalt ikke få sin del automatisk, selv om vedkommende har betalt til afdragene. En fordelingsaftale eller en opdatering af ejerandelen kan mindske uenigheder, før de vokser sig store.
