Hvordan beskattes familieoverdragelse af fast ejendom?

Af Skøde Centret

Overvejer du at sælge bolig i familien – til dit barn, dine forældre eller mellem søskende? Så er det vigtigt at kende reglerne for skat, gaveafgift og værdiansættelse, før I sætter pris og skriver skøde. Her får du det samlede overblik – uden faldgruber.

Hvad betyder 20%-reglen og værdiansættelsescirkulæret i praksis?

Kernen i et familiesalg er værdiansættelsen. Værdiansættelsescirkulæret siger, at I som udgangspunkt kan fastsætte prisen til et niveau inden for et spænd omkring den offentlige vurdering. Mange kalder det 20%-reglen. Pointen er, at prisen ikke behøver ramme præcis markedspris, hvis den ligger inden for rammen. Det gør familieoverdragelse smidigere, fordi I kan sælge lidt under – eller lidt over – uden at skulle igennem en egentlig sagkyndig vurdering.

Men reglen er ikke en fribillet. Skattestyrelsen kan tilsidesætte prisen, hvis den offentlige vurdering er klart forkert i forhold til ejendommens reelle værdi, eller hvis der er særlige forhold, som gør vurderingen uanvendelig. Det er også værd at huske, at vurderingerne er under løbende fornyelse. En ny vurdering kan ændre udgangspunktet for prissætningen – og dermed den ramme, I kan holde jer inden for.

I praksis bør du se 20%-reglen som en rettesnor, der virker bedst, når ejendommen er “typisk” for området, og der ikke er sket markante ændringer siden seneste vurdering. Hvis huset er gennemgribende moderniseret, netop handlet mellem uafhængige parter eller har særlige forhold (for eksempel udstykning på vej), kan Skattestyrelsen kræve en nærmere begrundelse for den valgte pris.

• Større om- eller tilbygninger siden seneste vurdering
• Udbudte nabohandler til helt andre prisniveauer
• Nyopførte eller meget atypiske ejendomme
• Nylig fri handel, som peger på en anden markedsværdi

Læs mere om rammerne for et familiesalg af fast ejendom, når du vil sammenholde regler og praksis.

Hvornår udløser et familiesalg gaveafgift – og hvornår ikke?

Gaveafgift kommer i spil, hvis prisen sættes lavere end det, der skattemæssigt accepteres som “værdi”. Ved familieoverdragelser peger man ofte på rammen fra værdiansættelsescirkulæret. Ligger prisen inden for den ramme, anses forskellen normalt ikke som en gave. Sættes prisen derimod betydeligt under, kan forskellen blive set som en gave fra sælger til køber.

Hvem betaler så gaveafgift? Det afhænger af relationen. Ægtefæller kan som udgangspunkt give hinanden gaver uden afgift. Forældre til børn er omfattet af de særlige gaveafgiftsregler med et årligt afgiftsfrit beløb. For andre familiemedlemmer kan reglerne være strammere. Retningen (fra hvem til hvem) og omstændighederne omkring gaven betyder også noget, ligesom der gælder særlige regler for arveforskud.

Et meget brugt værktøj i familien er et rentefrit familielån (anfordringslån). Her kan forældre låne til købet og senere nedbringe lånet med afgiftsfrie årlige gaver. Lånet skal dokumenteres ordentligt, så det skattemæssigt anerkendes. En klar beskrivelse i et gældsbrev og simple betalingsspor gør en stor forskel i praksis.

Vil du se, hvordan et korrekt udformet lån kan se ud i praksis, kan du bruge en skabelon til gældsbrev for anfordringslån som udgangspunkt. Den hjælper dig med at få de nødvendige formuleringer på plads – uden at komplicere det.

Hvordan beskattes ejendomsavancen ved salg i familien?

Ud over gaveafgift skal du forholde dig til skat af fortjenesten (ejendomsavance) hos sælger. Beskatningen afhænger først og fremmest af, hvilken type bolig der er tale om, og hvordan den er brugt. Parcelhusreglen betyder, at fortjenesten kan være skattefri, hvis sælger reelt har boet i boligen, og grunden ligger inden for de gældende rammer. Er betingelserne ikke opfyldt – fx fordi boligen har været udlejet eller er en ren investeringsbolig – beskattes fortjenesten som udgangspunkt.

Fortjenesten opgøres med udgangspunkt i den aftalte pris i købsaftalen og skødet, fratrukket købspris og relevante udgifter – for eksempel dokumenterede forbedringer og salgsomkostninger. Ved familiehandler er udgangspunktet stadig den reelle handelspris. Er prisen sat så lavt, at den ikke afspejler virkeligheden, kan Skattestyrelsen kræve en korrektion. Derfor er det vigtigt, at prisen kan forklares sobert – også når den ligger inden for rammen af værdiansættelsescirkulæret.

For fritidsboliger og sommerhuse gælder andre skattefrihedsregler, men de er snævre. Brugsmønster og rådighed spiller ind, og udlejning kan påvirke vurderingen. Er der tvivl om, hvorvidt en bolig opfylder kravene til skattefrihed, er det klogt at få styr på fakta om bopæl, rådighed og dokumentation, før I fastsætter prisen.

Du kan dykke ned i betingelserne for skattefrihed ved egen bolig i vores artikel om parcelhusreglen.

Hvilke valg kan sænke skatten – uden at bryde reglerne?

Der er flere greb, som kan lette den samlede skattebyrde ved en familieoverdragelse – lovligt og gennemsigtigt. Start med at planlægge i god tid: Hvornår har sælger senest boet i boligen? Er der større forbedringer, der bør dokumenteres, så de kan indgå i avanceopgørelsen? Og giver det mening at afklare uafhængige forhold, for eksempel servitutter og areal, før I værdiansætter?

Overvej også finansieringen. Et familielån kan være et stærkt værktøj, når prisen sættes inden for rammen, men der stadig er behov for at få økonomien til at hænge sammen for køber. Et tydeligt gældsbrev, realistiske afdragsplaner og løbende gaver inden for de afgiftsfrie rammer skaber ro – både i familien og over for skattemyndighederne.

Samtidig er det klogt at tænke på, hvad der sker, hvis ejendommen senere skal sælges videre. En meget lav købspris kan give en højere avance hos den næste sælger. Derfor handler optimering ikke kun om lavest mulig pris her og nu, men om den samlede skat over hele forløbet. Vi mener, at mange undervurderer værdien af at vælge en pris i den “midterbane”, der kan forklares og holder – også om nogle år.

Husk også de tekniske omkostninger omkring tinglysning. Afgifter kan påvirke den samlede økonomi mere, end man lige tænker. Du kan læse en enkel gennemgang af tinglysningsafgift, så I får det med i budgettet.

Hvilke begrænsninger og faldgruber møder du i praksis?

Nogle situationer gør det svært at bruge 20%-reglen uden videre. Det gælder især ejendomme, hvor den offentlige vurdering ikke rammer virkeligheden. Det kan være helt nybyggede huse, byhuse med markante energirenoveringer, eller ejendomme med særlige udviklingsmuligheder. Her er det klogt at have en saglig begrundelse – og i visse tilfælde indhente en vurdering fra en uafhængig, der beskriver forholdene.

Handelshistorik kan også spille ind. Hvis ejendommen for nylig er solgt mellem uafhængige parter til en pris, som ligger langt fra den offentlige vurdering, vil Skattestyrelsen typisk lægge den virkelige markedspris til grund. Udlejede ejendomme og blandet bolig/erhverv kan kræve en anden tilgang, fordi afkast og lejeniveau påvirker værdien på en måde, som den offentlige vurdering ikke altid fanger.

Endelig er der den menneskelige faktor: Det er fristende at sigte efter den lavest mulige pris. Men en pris, der ikke kan forsvares, skaber risiko for efteropkrævninger, renter og usikkerhed. Gå efter gennemsigtighed, dokumentation og realistiske forudsætninger – og sørg for, at købsaftale og skøde tydeligt afspejler den aftalte pris og vilkår.

• Markante forbedringer uden opdateret vurdering
• Nylig fri handel til en anden pris
• Udlejning, der påvirker værdien
• Manglende dokumentation for pris og vilkår
• Oversete omkostninger til tinglysning og berigtigelse

Hvad gælder ved familieoverdragelse af sommerhus og fritidsbolig?

Sommerhuse vækker ofte stærke følelser – og de har deres egne skatteregler. Vil du overdrage et sommerhus i familien, møder du de samme grundregler om værdiansættelse og gaveafgift som ved helårsboliger. Men skattefrihed for fortjeneste er ikke den samme som for parcelhuse. Her kigger man blandt andet på rådighed og brug. Har du udlejet meget, eller er huset primært investeringsobjekt, kan fortjenesten blive skattepligtig.

En god start er at afklare, hvordan huset reelt har været brugt, og om der er dokumentation for løbende forbedringer. Dernæst kan I tage stilling til, om prisen kan lægges inden for rammen fra værdiansættelsescirkulæret, eller om særlige forhold peger på en anden værdi. Husk, at udlejningsindtægter og driftsforhold kan være relevante for den samlede vurdering – også selv om I ender med at værdiansætte inden for rammen.

Finansieringen kan igen tilpasses familien. Nogle vælger en kombination af kontant betaling og familielån, som senere nedbringes med afgiftsfrie gaver. Andre vil helst holde lån ude af billedet og sigter efter en pris, som kan håndteres uden yderligere bindinger. Begge veje kan fungere, hvis papirerne er i orden.

Vil du dykke ned i særlige opmærksomhedspunkter, har vi samlet dem i en guide om familieoverdragelse af sommerhus.

Hvad hvis en af jer bor i udlandet – eller boligen gør?

Internationale forhold gør reglerne mere komplekse, men ikke uigennemskuelige. Som udgangspunkt beskattes dansk fast ejendom i Danmark – også når en af parterne bor i udlandet. Gaver, der består af dansk fast ejendom, er som udgangspunkt omfattet af de danske gaveafgiftsregler. Bor både giver og modtager i udlandet, kan der dog opstå spørgsmål om værneting og dobbeltbeskatning, som kræver ekstra afklaring.

Ligger ejendommen i udlandet, er det typisk landet, hvor ejendommen ligger, der beskatter fortjenesten ved salg. Danmark kan have ret til at beskatte af global indkomst, hvis du bor her, men dobbeltbeskatningsaftaler skal sikre, at du ikke beskattes to gange. Her handler det om at kortlægge, hvilket land der beskatter hvad, og hvordan kredit for betalt skat gives i praksis.

Familielån kan stadig være en løsning, men vær opmærksom på dokumentation og de lokale formkrav. Myndigheder i andre lande kan kræve bestemte erklæringer eller notarisation. Og i Danmark skal overdragelsen tinglyses korrekt, selv om en part bor i udlandet. Det praktiske kan planlægges på forhånd, så processen glider, når der skal underskrives og berigtiges.

• Fastslå hvilket land, der beskatter fortjenesten
• Kortlæg gaveafgiftsregler ved grænseoverskridende gaver
• Tjek lokale formkrav til lån og dokumenter
• Planlæg tinglysning og underskrifter i god tid