Hvordan fordeler I boliglånet i forbindelse med bodeling?
Når I bliver skilt, skal jeres fælles værdier og gæld fordeles mellem jer. Det gælder også boliglånet. Hvis I ejer boligen sammen, indgår både ejendommens værdi og gælden i bodelingen. Det betyder, at nettoformuen – altså ejendomsværdien minus restgælden – fordeles ligeligt mellem jer, medmindre I har aftalt andet.
Der findes flere måder at håndtere boliglånet på i praksis. En løsning kan være, at den ene part overtager boligen og dermed også hele lånet. En anden mulighed er, at I sælger boligen og deler provenuet – eller tabet – efter salget. Det afhænger blandt andet af, om nogen af jer ønsker at blive boende, og hvad der er økonomisk muligt.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis den ene part ønsker at overtage boligen, skal det ske ved et ejerskifte og en ny tinglysning. I den forbindelse er det værd at overveje den tinglysningsafgift, som skal betales ved overdragelsen. I tilfælde af skilsmisse kan man ofte nøjes med den faste afgift på 1.850 kr., hvis man har en bevilling fra Familieretshuset. Du kan læse mere om regler og undtagelser i vores artikel om tinglysningsafgift ved overdragelse.
Der er altså både juridiske og økonomiske aspekter i spil, når boliglånet skal fordeles. Det vigtigste er at få lavet en klar aftale og sikre, at den part, der overtager gælden, også har mulighed for at betale den.
Hvem hæfter for boliglånet efter skilsmissen, hvis I begge står som låntagere?
Hvis I begge har skrevet under på låneaftalen, hæfter I solidarisk for gælden. Det betyder, at banken kan kræve hele beløbet fra hver af jer – uanset hvad I selv har aftalt i bodelingen.
Selv hvis I internt aftaler, at den ene part skal overtage boligen og fremover betale hele lånet, ændrer det ikke jeres hæftelse over for banken. Først når banken aktivt fjerner den ene part fra lånet, er vedkommende ikke længere ansvarlig. Indtil da hæfter I begge for hele gælden, og hvis den ene ikke betaler, kan banken gå efter den anden.
Det kan skabe store udfordringer – både økonomisk og psykisk – hvis man pludselig hæfter for en gæld, man ikke længere har glæde af. Det er derfor en god idé at få styr på hæftelsen i god tid og få dokumentationen på plads, så ingen bliver fanget i en uønsket gældsforpligtelse.
Husk også, at hæftelsen følger med i tinglysningen, hvis boligen står i begge jeres navne. En løsning er derfor både at få ændret ejerforholdet og få banken med på en ændring i lånet. Først når begge dele er på plads, har man skilt økonomien ad.
Hvordan får én part banken til at overføre lånet til sit navn alene?
Hvis du ønsker at overtage boligen og lånet alene, skal du have bankens godkendelse. Det er ikke noget, I kan aftale jer ud af internt – banken skal aktivt lave en ændring i låneaftalen.
Processen starter typisk med, at du kontakter din bank og forklarer situationen. Du bliver derefter vurderet som en ny låntager, og banken laver en kreditvurdering baseret på dine nuværende økonomiske forhold. Hvis banken vurderer, at du har økonomisk råderum til at stå for lånet alene, kan de fjerne din tidligere partner fra aftalen.
Det er vigtigt at være forberedt på, at det ikke altid er muligt. Selv om du har haft en stabil økonomi, kan banken være tilbageholdende, hvis der er usikkerhed omkring fremtidige indtægter eller boligmarkedets udvikling. Det gælder især, hvis der er tale om et stort lån i forhold til din indkomst.
I nogle tilfælde kan banken kræve, at du indfrier den eksisterende gæld og optager et nyt lån i dit eget navn. Det betyder ekstra omkostninger til f.eks. oprettelse og tinglysning, som du bør tage højde for. Her kan det være en fordel at få overdragelsen og låneændringen kombineret i én samlet proces. Læs om, hvordan vi hjælper med skødeskrivning ved overdragelse efter skilsmisse.
Hvilke kriterier vurderer banken, før de fjerner en part fra lånet?
Banken vurderer flere forhold, når de skal tage stilling til, om du kan overtage boliglånet alene. Det handler både om din økonomi her og nu og om dine fremtidsudsigter.
Typisk kigger banken på:
Din indkomst efter skat og faste udgifter Dit rådighedsbeløb og øvrige gæld Boligens værdi i forhold til restgælden
De vil også tage højde for eventuelle børn, forsørgerpligt og din jobsituation. Hvis du har et fast job og en stabil økonomi, er det et plus. Men har du mange faste udgifter eller anden gæld, kan det trække i den modsatte retning.
Banken vil også vurdere, om du har behov for afdragsfrihed, og hvor stor belåningen er i forhold til boligens værdi. Hvis ejendommen er belånt tæt på 100 %, kan det være svært at få godkendt en overtagelse uden medlåntager eller ekstra sikkerhed.
Vi oplever, at det især er rådighedsbeløbet, der er afgørende. Mange bliver overraskede over, hvor meget banken kræver, man har tilovers hver måned. Derfor kan det være en god idé at lave en realistisk budgetplan, før du går til banken. Det styrker din sag og viser, at du har styr på økonomien.
Men Hvad sker der, hvis ingen kan overtage boliglånet økonomisk set?
Hvis ingen af jer har mulighed for at overtage boligen og lånet alene, bliver I ofte nødt til at sælge ejendommen. Det er ikke nødvendigvis en dårlig løsning – særligt hvis markedet er gunstigt, og I kan komme ud med et fornuftigt provenu.
Salgsprovenuet bruges i så fald til at indfri lånet. Hvis der er noget til overs, deles det mellem jer. Hvis salget giver underskud, hæfter I begge for restgælden, indtil banken eventuelt accepterer en anden løsning.
I visse tilfælde er det muligt at få en midlertidig ordning med banken, hvor den ene part bor i boligen, mens I forsøger at sælge. Men det kræver, at banken accepterer og føler sig tryg ved situationen.
Et alternativ kan være, at I finder en ny medejer – f.eks. et familiemedlem – som kan overtage en del af boligen og hjælpe med finansieringen. Det er dog en løsning, som både kræver tillid og grundig planlægning.
Hvis salget ender med tab, kan det være en hård afslutning på et forhold. Men det er vigtigere at få afviklet fælles gæld på en ansvarlig måde end at klamre sig til en bolig, der ikke kan bæres alene.
