Familieoverdragelse af sommerhus: Sådan foregår det

Af Skøde Centret

Overvejer du at overdrage sommerhuset til dit barn? Her får du en trin-for-trin guide til regler, prisfastsættelse, 20%-reglen, skøde, tinglysning, skat, lån og de svære familieovervejelser.

Hvad betyder familieoverdragelse af et sommerhus i praksis?

En familieoverdragelse er i sin kerne et helt almindeligt ejendomssalg – blot mellem nært beslægtede. Når det handler om sommerhuse, betyder det, at du overfører ejendomsretten til fx dit barn, typisk på fordelagtige vilkår. Selve overdragelsen sker med en underskrevet købsaftale og et tinglyst skøde. Reglerne om prisfastsættelse og afgifter er de samme, som hvis I handlede en helårsbolig, men sommerhuse har deres egne praktiske særtræk: Du må som udgangspunkt ikke bruge dem til helårsbeboelse, og sæsonreglerne kan påvirke jeres brugsplaner, hvis flere i familien skal dele huset.

Familiekredsen, der kan bruge de gunstige gaveafgiftsregler, omfatter normalt forældre og børn (herunder adoptiv- og stedbørn) og ofte børnebørn. Søskende falder derimod udenfor. Den velkendte 20%-regel gør, at I som udgangspunkt kan handle til en pris op til 20% under den seneste offentlige ejendomsvurdering, uden at Skat automatisk tilsidesætter prisgrundlaget ved beregning af gaveafgift. Det er en hovedårsag til, at familieoverdragelse af sommerhus er populært.

Husk, at det stadig er et reelt køb: Der skal aftales overtagelsesdato, håndteres lån, udarbejdes skøde og betales tinglysningsafgift. Overvejer I at bevare et element af fællesskab – fx at forældrene fortsat kan bruge huset nogle uger – bør I skrive brugsregler ned eller lave en samejekontrakt. Det skaber ro fra start.

Endelig er det værd at tænke over, hvor længe sommerhuset har været i familien. Jo stærkere de følelsesmæssige bånd er, jo vigtigere er det, at jeres aftaler er klare. Det er billigere at forebygge end at reparere relationer senere.

Hvilke love og satser gælder – og hvem kan bruge dem?

Tre regelsæt er centrale. For det første Boafgiftsloven, som fastlægger gaveafgiften ved gaver mellem nærtstående. Mellem forældre og børn beregnes gaveafgiften med en fast sats efter et årligt bundfradrag. Overdrager du sommerhuset under markedspris, anses forskellen som en gave efter Boafgiftsloven. For det andet værdiansættelsescirkulæret fra 2021, der ligger til grund for den praktiske 20%-regel: I kan normalt handle til den seneste offentlige vurdering minus 20% uden yderligere dokumentation. For det tredje Tinglysningsafgiftsloven, som bestemmer afgiften for at tinglyse skødet (et fast beløb plus 0,6% af købesummen som udgangspunkt).

Den offentlige vurdering er afgørende i 20%-reglen. Med indfasningen af nye vurderinger efter Ejendomsvurderingsloven er princippet fortsat, at den senest offentliggjorte vurdering på overdragelsestidspunktet er udgangspunktet. I visse situationer kan Skat fravige 20%-reglen, hvis der foreligger særlige omstændigheder – fx hvis vurderingen er åbenbart forkert i forhold til nyere og sikre markedsdata.

Højesteret har i flere domme slået fast, at 20%-reglen som udgangspunkt kan bruges, men at den kan tilsidesættes, når noget konkret og væsentligt taler imod – for eksempel helt nyligt salg til en højere pris, kort efterfulgt videresalg eller store forbedringer, som vurderingen ikke afspejler. Pointen er: Reglen giver en tryg hovedvej, men den er ikke blind for virkeligheden.

Endelig skal du sikre, at familierelationen er inden for den kreds, der udløser gaveafgift og bundfradrag efter Boafgiftsloven. Er den ikke det, taler vi i stedet om almindelig indkomstbeskatning af gaven – og så ændrer regnestykket sig markant.

Hvordan fastsætter du prisen i forhold til 20%-reglen?

Start med den seneste offentlige vurdering for sommerhuset. 20%-reglen betyder, at du som udgangspunkt kan vælge en købesum ned til 80% af den vurdering. Men spørg dig selv: Ville en uafhængig køber betale det samme i dag? Hvis markedsprisen er langt højere eller lavere end vurderingen, bør du indhente et bindende svar fra SKAT først.

Særlige omstændigheder, der kan udfordre 20%-reglen, er fx: nyligt salg af lignende huse i området til helt andre priser, omfattende renovering kort før overdragelsen, ny lokalplan, som øger bygge- eller udnyttelsesmulighederne, eller et hurtigt videresalg.

Hvilke trin skal du igennem fra aftale til tinglysning?

Processen ligner et almindeligt boligsalg – bare med færre modparter og ofte mere tillid. Det gør det ikke mindre vigtigt at gøre tingene rigtigt i den rigtige rækkefølge.

• Forbered pris og vilkår: Aftal købesum, overtagelsesdato, løsøre og eventuel brugsret til forældre. Notér, om der er gaveelement.
• Købsaftale: Skriv aftalen ned. Indsæt forbehold om finansiering og eventuel gældsovertagelse.
• Skøde: Udarbejd skødet med korrekt købesum, matrikeloplysninger, byrder og vilkår. Læs mere om, hvad et skøde er, her: hvad er et skøde.
• Tinglysning: Underskriv digitalt og tinglys. Afgiften er et fast beløb plus 0,6% af købesummen som udgangspunkt. For sommerhuse: se også skøde på sommerhus.
• Økonomisk efterbehandling: Lav eventuelt refusionsopgørelse for ejendomsskat, forsikring m.m., og indberet gave, hvis der er et gaveelement.

Har sommerhuset realkreditlån eller banklån, kræver debitorskifte som regel kreditgodkendelse. Alternativt kan sælger indfri lånene i forbindelse med overdragelsen. Ligger der et ejerpantebrev, skal du aftale, om det skal blive liggende som sikkerhed for et familielån, eller aflyses.

Endelig: Tjek servitutter og lokalplan. Sommerhuse kan være omfattet af strandbeskyttelse, byggebegrænsninger eller særlige kloakregler. Det påvirker både prisen og dine fremtidige planer.

Gør I disse skridt ordentligt, står tinglysningen typisk problemfrit igennem – og I får papir på det, I i forvejen er enige om.

Hvordan løser du lån, gavebreve og arveforskud uden fejl?

Finansiering er ofte det mest praktiske spørgsmål. Kan barnet overtage eksisterende realkreditlån? Det kræver typisk kreditgodkendelse. Ellers kan lån indfries og erstattes af nyt lån – eller et familielån. Et rentefrit anfordringslån er udbredt, men kræver et skriftligt gældsbrev og reel tilbagebetalingspligt. Du kan bruge en enkel skabelon til anfordringslån og tilpasse den til jeres forhold.

Overvej også arveforskud. Juridisk er arveforskud en gave, som skal skrives ned, så det kan modregnes ved et senere dødsfald for at sikre ligedeling. Det er især vigtigt, hvis der er flere børn. Skriv i et gavebrev, at beløbet er arveforskud og skal bringes til arveafregning.

Endelig kan det være smart at lade et ejerpantebrev blive liggende som sikkerhed for familielånet, hvis barnet ikke kan få billig bankfinansiering. Men vær bevidst om, at sikkerhed i huset binder jer sammen økonomisk. Lav klare betingelser for afdrag, opsigelse og eventuelt salg. Klarhed nu er frihed senere.

Hvordan forebygger du konflikter mellem søskende og svigerbørn?

De fleste konflikter handler ikke om jura – men om retfærdighed. Hvis ét barn køber sommerhuset, vil andre ofte spørge: Fik han eller hun det for billigt? Hvis flere børn skal eje sammen, skifter spørgsmålet til: Hvem bestemmer hvad, og hvem betaler hvornår?

Forebyg med gennemsigtighed. Læg prisgrundlag og vurderinger åbent frem. Skriv, om der er gaveelement eller arveforskud, og hvordan det modregnes. Hvis flere ejer sammen, bør I lave en samejekontrakt med klare regler om brug, udgifter, vedligeholdelse, udlejning og køb-af-hinanden ved uenighed. Læs om en praktisk samejekontrakt, som kan tilpasses sommerhuse.

• Aftal faste brugsuger og prioritet i ferieperioder.
• Lav budget for drift, opsparing til tag/facade og uforudsete udgifter.
• Beslut regler for udlejning – tilladt eller ej, og hvordan deles lejeindtægten?
• Indsæt en exit-model: forkøbsret, vurderingsmetode og frist for overtagelse.
• Lav et årligt “sommerhusmøde”, hvor I justerer aftalerne i god ro.

Husk også svigerbørn. Selvom de ikke er ejere, fylder de i hverdagen. En kort adfærds- og gæstepolitik (rygning, husdyr, fester) fjerner uvæsenlige irritationsmomenter, før de bliver til store ting.

Endelig: Kommunikér tidligt. Jo mere I siger højt, jo mindre skal I gætte. Det er svært at ændre kurs, når først skødet er tinglyst og forventningerne er låst.

Hvornår kan det betale sig at overdrage – og hvornår ikke?

Det kan give mening at overdrage nu, hvis den offentlige vurdering er lavere end forventet markedspris, så 20%-reglen stadig dækker jer pænt ind. Det kan også være klogt, hvis forældrene ønsker at sikre huset i familien og samtidig give en kærlig økonomisk håndsrækning, mens alle kan glæde sig over det sammen.

Vurder også driften: Ejendomsskat, ejendomsværdiskat, forsikring og vedligeholdelse overgår til barnet. Er økonomien stram, er risikoen, at glæden ved huset drukner i udgifter. Her kan et familielån med klare vilkår eller midlertidig medeje være en bedre bro.